上诉人林永文与被上诉人邓正良\李新海因撤销债务人低价转让财产行为纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004） 佛中法民一终字第178号

上诉人（原审原告）林永文，男， 1971年2 月5 日出生，汉族，住所：佛山市高明区荷城街道祥和花园12座301房。

委托代理人杜新华，广东群立弘律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）李新海，男， 1975年9月22日出生，汉族，住所：佛山市高明区荷城街道文明路莱茵花园5座301房。

被上诉人（原审第三人）邓正良，男， 1956年3月20日出生，汉族，住所：佛山市高明区溢达包装辅料有限公司宿舍。

委托代理人何宽军，广东沧江律师事务所律师。

上诉人林永文因撤销债务人低价转让财产行为纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2003）明民一初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。

原审判决认定：2002年10月14日被告李新海以107000元的价格购买位于高明区文明路123号5座301房及3号车房。2003年7月22日，被告与第三人邓正良达成房屋买卖协议，将该房以75000元的评估价格转让给第三人邓正良，并办理了房屋产权转让登记手续。

原审法院认为：原告认为被告为了逃避债务，以明显不合理低价转让自己的财产，严重损害其债权，故请求法院撤销被告与第三人之间的房屋买卖合同，但原告提供的广东省商品房买卖合同两份只能证明该房首次转让与二次转让时的价格差异，并不能证明第二次转让时的价格是明显的不合理低价，因为根据一般的商业惯例，房屋的价格是可以随着市场的变化而变化的，故房屋的升值和贬值都是正常的现象。从第三人提供的证据来看，被告与第三人的交易是经过合法的评估机构对该房进行评估之后，根据该评估价格进行交易的，在原告没有提供任何证据证明该评估价格存在瑕疵的情况下，不能认定被告是以明显不合理低价转让其财产，故对原告的主张不予支持。根据《*民事诉讼法》第一百三十条、《*合同法》第七十四条的规定， 原审法院于2003年11月1日判决：驳回原告林永文的诉讼请求。案件受理费2610元由原告林永文负担。

林永文不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决事实不清，证据不足。1、上诉人一审提交的证据足以证明两被上诉人恶意串通，以不合理低价转让房产，用表面合法的形式达到逃避债务的目的，明显损害上诉人的合法利益。根据双方提供的证据，本案的事实为：被上诉人李新海、邓正良（老婆颜秀兰）同在广东溢达集团公司工作，是契仔、契爷关系，交往甚密。李新海于2002年10月14日签订商品房买卖合同（按揭供楼），以107000元的价格购买位于高明区文明路123号5座301房及3号车房（简称203房），花了几万元装修后于2003年2月左右搬进203房居住。同年2月21日，李新海向上诉人借款80000元，上诉人于同年7月3日提起诉讼，双方在法院的主持下达成调解协议，法院于2003年7月28日出具（2003）明民一初字第419号民事调解书。两被上诉人于2003年7月17日同一天办理了房地产估价、签订房地产买卖合同、办理转让过户手续，以75000元的评估价格将203房转让给邓正良（75000元实际是李新海向银行按揭供楼的金额）。房产转让后，一审开庭时，李新海仍住在203房。综上，203房经装修后，价值已达十几万，李新海在不到半年时间以银行按揭金额的价格转让，除了明显属于低价转让外，更不合乎生活常理。两被上诉人串通逃债、损害第三人的目的显然可见。2、原判对203房的真实价值认定不清、证据不足。邓正良提交的房地产估价答复书是复印件、没有原件，不能作为定案依据，且没有估价人员签名，只有单位盖章，另外没有任何辅助依据，根本没有考虑房屋的成新率和装修，因此是不真实和不合法的。二、原判违反法定程序，直接影响案件的正确判决。1、上诉人一审庭审后补充的证明两被上诉人关系的证据没有依规定进行质证，违反有关法定程序。2、上诉人有证据证明被上诉人串通损害第三人利益，一审没依法告知变更诉讼请求，违反了最高人民法院关于适用《*民事诉讼法》若干问题的意见第三十五条的规定。3、一审违法适用简易程序，直接影响案件的正确审理。据此请求：撤销一审判决，依法改判撤销两被上诉人的房屋转让行为；一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。

二审期间上诉人林永文提供以下证据：

1、房屋按揭贷款合同、房屋按揭贷款抵押合同及高明市公证处（2002）高证同字第665号公证书。2、广东发展银行特种转帐借方传票两份。上述证据证明李新海在购买莱茵花园5座301房及3号车房时办理7.5万元的银行按揭贷款，其以7.5万元价格转让房屋，在还清银行贷款和支付应缴税款后，实际没收到邓正良一分钱，对比高明正在升值的房地产业，李新海的转让行为属于不合理低价转让，损害上诉人的利益。3、照片六张，证明李新海在购买莱茵花园5座301房及3号车房后，花费3万元进行装修。被上诉人邓正良质证认为：证据1、2的形成时间是在本案的诉讼时间前，上诉人在二审期间提交不属于新的证据，不进行质证。对证据3的真实性无异议，对李新海购买莱茵花园5座301房及3号车房后进行装修的事实也无异议，对装修费3万元有异议，认为装修费应该是1万元。本院认为：上诉人林永文称证据1、2是一审庭审结束后新发现的证据，没有相关证据证实，且证据1、2的形成时间是在本案的诉讼时间前，上诉人林永文未在举证期限内提供，不属于新的证据，本院对此不予采纳。关于证据3，本院对其真实性予以采纳，对其他证明内容不予采纳，因为证据3仅能证明李新海对房屋进行过装修，不能够证明装修费用的花费情况。

被上诉人邓正良辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1、答辩人与李新海属合法买卖合同关系，不属于低价转让房产。答辩人对于李新海与上诉人之间的债权、债务不知情。2、房地产估价答复书是由有房地产评估资质的中介机构作出的，公平合法。一审判决对讼争房产的价值判定是清楚的，证据充分。3、因上诉人在诉讼中没有申请财产保全，其对债权不能实现有过错。答辩人依评估机构所作评估价转让房产，尽到了交易应有的注意义务，没有过错。二、一审判决程序合法。1、上诉人在庭审后提供的证据不符合举证规则，法院可以不予审查。2、本案不属于当事人主张的法律关系的性质或民事行为与法院的认定不一致，法院不存在告知变更诉讼请求的义务。3、一审适用简易程序合法。请求驳回上诉，维持原判。

二审期间被上诉人邓正良提供以下证据：

1、照片八张，证明本人购买莱茵花园5座301房及3号车房后没有做装修，现有装修是李新海做的。2、盖有佛山市高明区土地房产交易中心印章的房地产估价答复书一份，证明李新海、高明区土地房产交易中心、税务机关均持有房地产估价答复书的原件，虽在一审时提交的是复印件，但房地产估价答复书是真实合法的。上诉人林永文质证认为：对证据1的真实性无异议。证据2没有具有评估资格的专业人士签名，只有单位盖章，且没有考虑房屋的成新率和装修问题，证据2是不真实和不合法的。本院认为：双方对证据1的真实性没有异议，本院予以采纳。证据2因没有房地产评估人员的完整签名，且未附有“估价人员邓”的资格证书，不具备证据的形式要件，本院对此不予采信。

本院于2004年5月20日对佛山市高明区迅平房地产评估有限公司作的调查笔录，内容为：佛山市高明区迅平房地产评估有限公司于2003年7月17日接受客户李新海的委托，对位于荷城区文明路123号301房及车房进行二手楼转让评估，以2003年高明区二手楼交易的行情为价格标准，评估价为75000元，评估人员是邓志光。有关房地产估价答复书的原件、底册、相关资料及李新海交费的发票底单均没有保全。上诉人质证认为：证据来源程序上不合法，估价人员没有评估资质，也未签名，认定的价格应是无效的，该证据不能作为定案依据。被上诉人质证认为：对证据的真实性、合法性无异议，而且此证据反映了房屋在7月17日的真实价值。本院认为：调查笔录是本院认为审理案件的需要而调查收集的证据，对其真实性、合法性予以确认，对其关联性结合事实在本院认为部分进行论述。

经审查，本院除对原审认定的事实予以确认外，另查明：李新海在2003年2月21日向林永文借款80000元，此款一直未还，林永文于同年7月3日提起诉讼，双方达成调解协议，高明区人民法院于2003年7月28日出具（2003）明民一初字第419号民事调解书。李新海购买高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房后，对房屋进行过装修。

本院认为：林永文对李新海享有合法债权，李新海应履行还款义务。因李新海除高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房外无其它可供执行的财产，故高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房产权归属直接影响到林永文的合法利益。林永文认为李新海低价转让高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房的行为损害其合法利益，请求撤销李新海与邓正良的房屋转让行为，是行使法律规定的撤销权。本案的核心问题是李新海与邓正良之间买卖高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房的行为是否有效。邓正良提供了佛山市高明区迅平房地产评估有限公司作出的房地产估价答复书，证明李新海与邓正良的房屋交易价格是合法的房地产评估机构作出的评估价格，但是房地产估价答复书没有房地产评估专业人员的完整签名，未附有“估价人员邓”的资格证书，不具备证据的形式要件。而且本院所作的调查笔录反映出佛山市高明区迅平房地产评估有限公司在办理房地产评估时，未与委托方李新海签订房地产评估委托合同、未保存评估资料及李新海交费的发票单据，违反了《*城市房地产管理法》和《广东省房地产评估条例》的有关规定，所以，房地产估价答复书不能证明高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房的合理价格，也不能证明邓正良购买高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房时是善意、无过错的。因此，本院对房地产估价答复书不予采信。李新海在高明区人民法院审理林永文起诉其的债务纠纷案期间，将其所有的高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房转让给邓正良，存在过错。上诉人林永文提供的证据足以证明李新海与邓正良的房屋交易价格是明显不合理的低价，因而林永文提出两被上诉人以不合理低价转让房产、用表面合法的形式达到逃避债务的目的、明显损害上诉人的合法利益的上诉请求成立，本院予以支持。原审以房地产估价答复书的复印件作为定案依据，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（三）项的规定，应予纠正。

综上，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《*合同法》第七十四条，《最高人民法院关于〈*合同法〉若干问题的解释（一）》第二十五条第一款、第二十六条的规定的规定，判决如下：

一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2003）明民一初字第553号民事判决。

二、撤销李新海与邓正良之间的以高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房为标的物的房屋转让行为。

三、李新海与邓正良应于本判决发生法律效力之日起十日内共同到高明区房地产交易主管部门办理高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房的权属变更登记手续。

一审案件受理费2610元、二审案件受理费2610元，合计5220元，由被上诉人李新海负担4000元，被上诉人邓正良负担1220元。

本判决为终审判决。

审 判 长 杨恩敏

代理审判员 刘 颀

代理审判员 张雪洁

二○○四年八月二十六日

书 记 员 徐立伟