去库存

*经济工作会议将“去库存”纳入明年我国确定的五大经济任务之一，2016年*工作报告中再次强调，要抓好这五大任务，加强民生保障，切实防控风险，努力实现“十三五”时期经济社会发展良好开局。

1、概述

2015年12月18日至21日，*经济工作会议在京召开。会议明确提出，2016年主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。与此同时，*城市工作会议也对此做出有力部署。2016年*工作报告中再次强调，要抓好这五大任务，加强民生保障，切实防控风险，努力实现“十三五”时期经济社会发展良好开局。

2、举措

2016年，房地产市场基调是去库存，包含六大措施。从*经济工作会议到*城市工作会议，方向之清晰、措施之明确，前所未有：

去库存

——要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

——要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

——要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

——要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

——要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

——要取消过时的限制性措施。

3、工具

公积金杠杆成重要工具

住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。据四川省住建厅统计，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额，为化解库存贡献了1/3份额。

推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

降低税费

多地*采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。

甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%;江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴;*将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由*财政予以补贴。此举惠及进城农民工、新就业大学生等购房群体，等同于他们已享受公积金优惠政策。

鼓励农民进城购房

加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。

回购商品房作为保障房

不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、*回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。

此外，山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道，如广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

实施房地产供给侧改革

山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

针对房地产库存较大的地区，*还允许开发企业修改城镇规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

4、背景

国家统计局最新公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米，也创下了历史新高。

中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为，2015年房地产市场库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23个至24个月。

中国房地产数据研究院院长陈晟估算，“最可怕的还是巨大的潜在库存。”目前包括已竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的，这些潜在库存加起来不少于40亿平方米，即使不考虑每年新开工建设面积，消化它们也需要几年时间。

从地区看，是“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。从各地发布的统计数据看，鄂尔多斯、营口等一批三四线城市成为高库存的“重灾区”。

5、形势

“中国正面临艰巨的房地产去库存任务，到2015年末全国商品房待售总面积7.19亿平方米，要化解高库存并非易事。”国家发展和改革委员会主任徐绍史在2016年两会的记者会上说。

去库存

他提出可以通过三方面推进：一是加快农民工市民化进度扩大住房需求，同时加快城市棚户区改造和保障房建设等进度，更多采用货币化安置收购存量用房;二是深化住房制度改革，构建购和租并举的住房制度;三是因地制宜地进行调控。

针对房地产去库存任务重，全国政协委员朱世增建议，城市公租房等保障性住房应尽快扩大到非户籍人口，积极稳妥地逐步实现去库存目标。

对于*的去库存决心能为明年的市场带来多大的推进作用，业内均表示效果难以预测，“不可否认，近两年一系列的楼市刺激政策对于推进三四线城市去库存的效果并不十分理想，因此，明年能否改变高库存状态还需静观有效政策实施力度几何”。陈宝存表示。而平安证券首席经济学家钟伟更预测，我国楼市去库存需要6-7年时间。

6、现状

2017年

回顾2017年，在一线及重点二线城市受严控之时，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，支撑着全国楼市总体“余温”尚存，致全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标保持正增长。

上海易居研究院报告显示，按城市层级来看，2017年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中，一线城市跌幅最大，主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小，次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。此外，二线城市的成交也出现明显下降，也是受到严厉的楼市调控政策影响。而三线城市的成交跌幅最小，这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

在此背景下，很多三四线城市的去库存周期已明显收窄。上海易居研究院报告显示，截至2017年10月，包括滁州、柳州、清远、茂名、常德、九江、宜昌、金华、莆田、温州、马鞍山、景德镇、岳阳、嘉兴、日照和惠州等16个三线城市存销比明显偏低，即低于8个月的水平，类似城市也是2017年房价上涨相对较快的城市。

不过，值得注意的是，三四线城市内部也出现分化。其中，一线及重点二线城市楼市调控使需求外溢到部分有区位优势的三四线城市，这些城市2017年的房地产市场表现亮眼，比如：无锡、泉州、汕头、佛山等。而仍有部分三四线城市面临去库存问题，如威海、呼和浩特、运城等。

2018年3月

去库存

截至2018年3月底，全国去库存“战役”效果明显。

易居研究院2018年4月3日数据显示，截至2018年3月底，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。观察历史数据，当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平。

截至3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

从具体城市来看，2018年3月，100个城市中，有25个城市库存出现同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到139%、82%和49%。同时，100个城市中，有75个城市的库存出现同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。

2018年4月

紧缩调控与去库存政策并行不悖的情况下，全国百城楼市以“稳”趋势持续发展。

易居房地产研究院日前发布百城住宅库存报告称，4月百城住宅库存已连续33个月同比下跌，其中有72个城市库存规模低于2017年同期水平，三四线城市去库存周期为近9年最低。报告认为，部分房企布局三四线城市的策略获得市场积极回应，但也仍需警惕扎推效应推涨城市房价引发风险。

去库存方面，由于受推盘节奏及市场消化速度影响，二线城市去化最快。截至2018年4月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2137、22484和18765万平方米，环比增幅分别为2.4%、-2.1%和0.6%，同比增幅分别为-5.4%、-9.6%和-6.1%。

而从存销比来看，2018年4月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月。相比3月份12.2、10.3和10.6个月的数值，一线城市有所扩大，二线和三四线城市有所下跌。

报告分析称，全国主流城市库存出现明显的同比下跌系土地供给端积极增加供应所致，而百城去库存呈现周期偏小、持续走低等特点，需防范房价推涨快速而引发进一步的收紧压力。

2018年5月

在各地调控措施作用下，房地产行业去库存效果明显。易居房地产研究院2018年6月13日发布的全国100个城市新建商品住宅库存数据显示，截至5月底，受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

易居研究院数据显示，截至5月底，一线、二线、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2099万、22061万和18548万平方米，环比增幅分别为-1.8%、-1.9%和-1.2%，同比增幅分别为-3.1%、-10.3%和-6.1%。

“三类城市库存规模均有下滑，与5月份的市场交易态势有关。”易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，二线城市同比跌幅最大，可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

100个城市中，有73个城市的库存出现同比下滑态势，其中大连、杭州和金华同比跌幅较大，分别为53%、49%和41%；有27个城市库存出现同比增长，其中合肥、珠海和惠州三个城市的库存上升幅度较大，增幅分别达到111%、95%和55%。总体而言，库存同比下跌的城市数量更多，带动百城库存规模整体下跌。

2018年7月

中原地产研究中心数据显示，楼市库存数据已经跌至50个月最低。从整体看，全国性的去库存周期已经完成。

7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。其中，住宅待售面积减少544万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积减少48万平方米。

从国家统计局发布的具体数据来看，前7个月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1月份至6月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资46443亿元，增长14.2%，增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。

1月份至7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1月份至6月份提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长2.3%。商品房销售额78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.2%，办公楼销售额下降2.1%，商业营业用房销售额增长5.5%。

7、评论

去库存：*与市场两个*一起转

在*市场经济机制下，在市场化发育程度高、区域高度分化的房地产领域，房地产去库存，*与市场两个*要向同一方向、为同一目标更协调地转动起来。

一说买房，有句老话：第一看地段，第二看地段，第三还是看地段。这里包含的意思就是房地产的区域特征。三四线城市与一二线城市不同，同线城市，南方北方不同。在高度分化的市场上，不存在包治百病的万灵金丹。成千上万微观利益主体，在市场上灵活博弈，找到千差万别又各自满意的供需平衡点，就是去库存成交。市场经济的经验证明，去库存，单一行政手段“一刀切”短期也许有效，甚至有奇效，但中长期很可能形成更多库存。因此，房地产去库存必须让市场机制真正发挥作用。

让市场机制更好地发挥作用，并非将“政策工具箱”弃置不用。恰恰相反，这首先要更好地发挥*特别是地方*的作用，灵活运用各种政策工具。房地产市场上存在很多问题，不少与政策失灵有关。更好地发挥市场机制作用，离不开更好地发挥有形之手的作用。尤其是加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，属于“法定责任必须为”的范畴，地方*部门必须管好。要积极打通商品房市场和棚改安置房，商品房与公租房，商品房和租赁市场，在“三通”的过程中，让市场机制、政策工具更好发挥去库存的协调作用。

8、地方

广东

2017年广东省超额完成土地“去库存”任务

截至2017年12月31日，广东省全省批而未供和闲置土地总量由138.4万亩下降到94.71万亩，超额完成“2017年底前全省批而未供土地下降到100万亩”的任务。

据了解，广东省近年来高度重视土地节约集约利用，开展了多次专项整治行动，但批而未供数量较大的问题依然突出，截至2017年6月底，全省依然有批而未供土地127.5万亩，闲置土地10.9万亩。

经过半年的科学部署和整治，截至2017年12月31日，全省批而未供和闲置土地总量由138.4万亩下降到94.71万亩，超额完成“2017年底前全省批而未供土地下降到100万亩”的任务。