成都市房地产业发展五年规划(2017-2021)

2017年11月15日，成都市人民*办公厅关于印发成都市房地产业发展五年规划（2017—2021年）的通知。

1、编制背景

2012-2016年，随着城镇化进程的持续加快、社会经济水平的不断提升、城市综合竞争能力的显著增强，我市房地产业呈现稳定健康持续发展态势。一是居民居住条件得到显著改善。截至2016年末，全市已建成登记城市住房495万套、4.76亿平方米，较5年前分别增加49.1%、51.5%；全市城镇常住人口人均住房建筑面积为42.38平方米，较5年前增加9.9平方米，户均1.15套、110.6平方米，分别比5年前增加0.24套、24.5平方米；全市（不含简阳市）已建成登记农村住房179万处（套）、3.22亿平方米，农村居民人均住房建筑面积64.86平方米；居住环境不断优化，交通、学校、医院、公园等配套设施日益完善，城市功能更加丰富，绿化面积不断增加，物业管理水平不断提升，人们生活的便捷性和舒适性持续增强。二是房地产市场实现平稳运行。新建商品房市场交易活跃，全市年均成交新建商品房3531万平方米，其中成交商品住房2879万平方米，长期位居各大城市前列；房价与经济社会发展水平基本适应，居民住房可支付性指数保持在支付能力较强区间；供需基本平衡，新建商品住房销售周期绝大部分时间位于7-14个月平衡区间；二手房市场快速发展，2016年全市成交二手房2134万平方米，其中二手住房1897万平方米，分别比2011年增长165%、204%。三是房地产业为城市发展提供动力支撑。全市房地产业增加值年均实现572亿元，占GDP的比重为5.7%；房地产业发展带动了建筑建材、装修装饰、家具家电、日用消费品工业等多个物质生产部门的发展，改善了城市环境和面貌，直接容纳了约20万人就业，推动了经济增长。

成都市

但是，我市房地产业的发展也面临诸多挑战。一是市场供应体系有待完善。商品房市场供应的科学化、精准化程度有待提高，二手房市场的基础性*机制有待健全，住房租赁市场需要培育，先租后买的梯度式消费观念尚未形成。二是产业发展模式亟待转变。住房总量和人均住房面积已满足基本住房需要，城市化进程已进入后期阶段，新增住房需求趋于稳定，原有的规模增长模式已难以为继，房地产业发展亟需从数量增长向质量增长转变。三是协调发展能力有待增强。房地产业与城市经济地理重塑、人口合理分布协调匹配程度较弱，区域、结构发展不平衡现象较为突出。四是产业发展品质有待提升。住宅产业化、工业化推进缓慢，成品住宅开发占比较低，节能环保等新能源、新技术使用还需推广，跨产业融合还需加强。五是市场调控机制有待优化。调控的综合性、预见性、针对性和有效性需要改善，不能有效应对市场周期性波动，短期内局部区域市场存在偏热迹象。

未来五年，成都将进入加快建设全面体现新发展理念的国家中心城市的机遇期，奋力打造美丽中国典范城市与和谐宜居生活城市的关键期，全面提升城市能级水平与功能品质的攻坚期，需要房地产业找准新定位、明确新目标、清晰新路径，继续保持稳健发展态势。因此，编制《成都市房地产业发展五年规划（2017-2021年）》（以下简称《规划》），有利于深入贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，有利于统筹处理好短期和长期、市场调节和行政调控、住房保障和产业市场的关系，有利于全面审视房地产业在城市经济地理重塑、经济社会发展中的角色和定位，有利于促进房地产业与经济社会协调健康发展。

2、编制思路

《规划》以党的十九大精神和*新时代中国特色*思想为指引，认真落实省、市党代会精神和国家中心城市产业发展大会、全市社区发展治理大会决策部署，综合人口增长、城市优化、经济发展、市场调控等多方面因素统筹协调，重点考虑以下几个方面：

一是突出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”这条主线。房地产具有投资和居住双重属性，减弱其投资属性、凸显其居住属性是未来房地产市场调控的方向，这决定了未来五年房地产业发展必须始终关注民生，以满足人们居住需求为中心。

二是突出“加快推进供给侧结构性改革”这个重心。长期以来，我们对房地产市场的调控主要侧重在需求侧管理，其结果是以阶段性的供需平衡换取了长期性的供需失衡。未来五年，我市房地产业发展必须要更加重视供给侧改革，从提高供给质量出发，推进结构调整，矫正要素配置扭曲，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性。

三是突出“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展新战略这个指引。市第十三次党代会明确提出，未来五年，我市将大力实施“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展战略，坚持完善城市体系与提升城市功能互促共进，重塑城市空间结构和经济地理，全面增强城市承载能力，不断提升城市宜居性和舒适度。房地产业发展不仅是城市发展的重要内容，也是城市发展的重要支撑，应当与城市发展战略相契合。未来五年，我市房地产业发展必须根植于“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展新战略，根据城市结构的优化进行谋篇布局、转型升级。

四是突出“提升城市居住品质、引导公共服务合理布局、促进人口合理分布和有序疏解”这个目的。随着我市城市竞争力的持续提升，人口集聚能力越来越强，城市规模急剧增长，同时也产生了交通拥堵、空气质量下降、医院拥挤、学位紧张等城市病问题且有加重趋势，因此，未来五年，房地产业的发展不能再走规模扩展的老路，要以质量增长路径提升城市居住品质，要统筹处理好人与房的关系，服务于中心城区降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度的需要，进一步调整区域供应结构，促进人口合理分布和有序疏解。

五是突出“科学性、可行性和操作性”这个特征。《规划》充分吸纳了相关部门现有研究成果，特别是国民经济和社会发展十三五规划、城市总体规划、人口规划、服务业发展规划等方面的资料，确保每一项指标的测算合理有据。坚持问题导向和目标导向，抓住短、软、缺等问题，明确目标、量化指标、细化办法，并落实到具体政策措施，力争做到易执行、能检查、好评估、可考核。

3、编制过程

《规划》历经前期调研、思路研究、文本编制、征求意见、专家咨询、修改完善等阶段，多次征求各区（市）县*、市级相关部门意见，听取了清华大学、四川大学、四川省社科院等单位的学者、专家意见建议，经市*第161次常务会议和市委常委会十三届第14次会议审议通过。

4、主要内容

《规划》共三个部分。第一部分为指导思想、基本原则和总体目标；第二部分为主要任务，从深入推进供给侧结构性改革实行租售并举、切实加强需求侧综合管理稳定市场运行、加快推动房地产业转型升级促进科学发展、大力完善公建配套设施建设提升城市品质等四大方面共提出了21项具体任务和举措，对未来五年我市的房地产业发展进行了全面部署；第三部分为规划实施的保障措施。

（一）关于房地产业发展目标。

房地产业是基础产业、先导产业，与经济社会发展紧密相关。科学把握房地产业发展的“量”和“度”，有助于推动经济社会平稳健康发展。基于此，《规划》提出了产业增长、民生改善、协调发展、建设规模等四个方面的主要目标：一是产业增长方面，房地产业与经济增长基本同步，即全市房地产业增加值占GDP的比重稳定5%～6%之间，与过去五年基本相同；二是民生改善方面，居民居住水平持续提升，人均住房面积达到45平方米左右；三是协调发展方面，房地产业与经济社会协调发展，即，房价与居民收入相协调，住房数量与常住人口相协调，商业办公用房规模与服务业发展相协调；四是建设规模方面，根据人口控制目标等因素测算，全市计划新建城市房屋2.7亿平方米，其中，住房1.7亿平方米，商业办公用房0.35亿平方米，其他房屋0.65亿平方米。

（二）关于健全市场供应体系。

健全市场供应体系，是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的重要内容，也是推进供给侧结构性改革、缓解供需矛盾、促进市场稳健发展的有力举措，核心是要处理好存量和增量、市场和保障的关系。因此，《规划》作了相应安排：一是要拓宽供应渠道，既要强化用地保障、优化区域布局，保持一定规模的新建住房建设，又要降低交易成本、健全交易制度，激活二手住房市场，还要培育市场主体、创新租赁方式，发展住房租赁市场；二是要丰富供应类别，既要发挥市场在资源配置中的决定性作用，提供商品住房，不断满足人们日益增长的居住需求，又要强化*的保障作用，建设人才安居房、拆迁安置房和保障房，着力解决人才、产业工人、拆迁安置居民、中低收入住房困难家庭的居住问题；三是要培育供应主体，一方面要通过招大引强、鼓励兼并重组等方式做大做强房地产开发企业，提升开发水平和经营能力；另一方面要组建国有房地产投资运营公司，发挥其在市场调节中的稳定器作用，市场供不应求时，加大住房建设和房源筹集力度，向被拆迁居民和保障对象定向平价出售、出租；市场供过于求时，向社会采购商品住房、二手住房作为储备房源，用于住房保障、拆迁安置、产业配套等。

（三）关于有序把控供地节奏。

《规划》将原成府发〔2016〕17号文件规定的商品住房供地节奏与销售周期挂钩按东进、南拓、西控、北改、中优五个区域进行了区域上的调整，以落实市第十三次党代会精神。此外，《规划》提出，商服用地供应与商业办公用房利用率挂钩，并实现差异化区域标准，从源头上解决商业地产阶段性过剩的问题。

（四）关于合理优化区域布局。

《规划》提出，房地产业要围绕“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展新格局，坚持完善城市体系与提升城市功能互促共进，全面增强城市承载能力，不断提升城市宜居性和舒适度，加快创新城市发展模式，统筹生产、生活、生态空间，促进区域协调发展。

（五）关于提高商业办公用房利用率。

目前我市商业地产空置率偏高，主要原因在于：一是土地供应相对偏多，导致市场供应出现阶段性、结构性过剩；二是电子商务快速发展，压缩商业办公用房的发展空间；三是住改商、住改办以及工业地产挤占部分需求。因此，《规划》提出，首先要优化供应，商服用地供应与商业办公用房利用率挂钩；其次要拓展需求，大力发展楼宇经济和功能性产业；此外要加强管理，全面清理住改商、住改办等现象，引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动。

（六）关于推动产业转型升级。

近年来，我市房地产业规模快速扩展，但整体品质依然不高，发展方式较为粗放。《规划》提出，要通过做大做强开发企业、提升物业管理水平、规范发展中介机构、积极推进装配式建筑、稳步推广成品住宅、全面发展绿色建筑等途径推动产业转型升级，提升发展品质。

（七）关于推进公建配套设施建设。

公建配套设施对房地产业发展影响重大，不仅影响居住环境，而且影响城市品质。《规划》提出：一是要坚持先建设公共设施、后出让经营性用地的原则，其中大型公共设施的建设可以探索实行*确定规划设计条件、交由品牌企业代建代运营的模式；二是根据人口聚集和城市发展状况，科学配置、同步建设居住区基础配套，完善居住区功能；三是优化完善社区配套，就近满足社区居民日常生活需要；四是强化建设管理，公建配套设施要与开发项目同步报建、同步建设、同步验收。

5、贯彻实施

为保证《规划》落地实施，通过强化房地产业主管部门工作职责、建立市*房地产业发展联席会议机制、整合组建房地产业发展研究机构等方面强化了组织保障，通过稳步推进简政放权放管结合优化服务改革、加快建立房地产信用体系、进一步健全市场机制等措施优化了发展环境，并将房地产业服务“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展战略及住房建设、土地供应、住房结构调整等纳入目标管理。