某小区车库车位延期办理房产证案代理词

尊敬的首席仲裁员、仲裁员：

在合并审理的××位×××小区业主（以下简称“申请人”）诉云南×××房地产开发有限公司（以下简称“被申请人”）商品房买卖合同纠纷的××个案件中，我们受×××小区（三期）××位车库车位业主的委托，参加仲裁。现就本案并围绕申请人的仲裁请求逐一发表以下代理意见。

一、申请人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，其根本原因是被申请人未向房屋权属登记管理部门提交资料办理房屋所有权初始登记而导致至今无法完成房屋所有权转移，并不是双方的代办分户产权登记的委托关系出现了问题。被申请人违反了《商品房购销合同》补充协议第四条第1款的规定，理应承担违约责任。

商品房买卖合同的目的就是买受人通过支付对应的价款，取得所购房屋的所有权。《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，明确了出卖人负有转移出卖房屋所有权的主合同义务，出卖人将房屋所有权转移至买受人，合同目的才能实现。而根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房屋所有权的设立和转移是需要通过不动产登记来实现的。

《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条（因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，笔者注）规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；”《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”《房屋登记办法》第三十五条“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第十六条“新建房屋的，应当自房屋竣工验收结束之日起90日内，由房屋权利申请人申请房屋所有权初始登记，并提交下列登记文件：（一）立项批准文件；（二）国有土地使用权证；（三）建设工程规划许可证和建设工程规划验收合格证或规划分期验收证明；（四）房屋工程竣工验收备案文件。”《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第十七条“开发企业出售商品房的，自开发项目竣工验收结束之日起90日内，办理商品房权属预登记，并提交下列登记文件：（一）立项批准文件；（二）国有土地使用权证；（三）建设工程规划许可证和建设工程规划验收合格证或规划分期验收证明；（四）房屋工程竣工验收备案文件；（五）具有合法资质的房产测量机构出具的测绘结果报告书；（六）企业法人营业执照、法人授权委托书；（七）商品房销售情况说明材料。”

根据上述法律规定，只有在被申请人将相关资料提交登记机构并办理完房屋所有权初始登记后，才能由双方共同申请办理房屋所有权转移登记，两次登记完成后，才能视为房屋所有权已依法转移。双方签订的《商品房购销合同》补充协议第四条“关于办理产权登记的约定”第1款规定：“甲方保证销售的商品房产权清晰，房屋竣工验收合格后，将需要甲方提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，确保乙方能顺利办理所购房屋分户产权登记手续。”庭审已经查明：被申请人未能取得建设工程竣工验收备案表，更未向房地产行政主管部门报送需要被申请人提供的办理房屋权属初始登记的资料，被申请人已构成违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被申请人应承担相应的违约责任。被申请人辩称其已向建设局、规划局报送了资料，无需向产权登记机构报送资料，此辩解显然与约定和法律规定不符，不能形成有效抗辩；被申请人也没有任何证据证明其已向建设局、规划局报送了资料。被申请人更未提交任何证据证明其未完成房屋所有权初始登记是由于不可抗力或者购房人的原因或者行政管理部门等第三方责任而造成，因此应认定为被申请人自身原因造成权属转移拖延，被申请人没有任何法定或约定抗辩事实可以免责。

据申请人了解，被申请人违反规划无法取得规划核验合格证和竣工验收备案表是其无法提交办理房屋所有权初始登记资料的重要原因，申请人提交给仲裁庭的昆明市规划局处罚通知书可以印证这一事实。合同约定A栋为地下2层，地上20层和19层；合同约定B栋为地下2层，地上17层。而现状是A栋地下1层，地上21和20层，B栋地下停车场入口处位置被×××地产公司作了更改变动，占用了公用广场面积；B栋地下1层，地上18层，电梯入口在地下，B栋住户要从负1楼安全通道进出电梯，而原有的面向花园的入户大厅大门现在却被另一地产公司修建的地下车库高高的围墙堵住。户数与房产备案也不一致，多出了5套。并且，被申请人改变了B栋入户方向，使得该栋业主不能直接进入景观区，同时由于入户通道的改向，使得入户大厅没有任何价值。地下两层原规划设计用途是地下车库和人防设施，现由被申请人改为地下一层车库和地上一层商铺（A栋）以及地下一层设备层和地上一层住宅（B栋多出的5套住宅就是这样产生的）。对比《商品房购销合同》、A、B栋竣工验收证明以及A、B栋消防验收意见书不难发现上述事实。

被申请人出示证据“产权委托代办书”证明双方依据商品房购销合同建立了委托代理法律关系以及申请人委托被申请人代办房屋产权登记的事实。本代理人认为：该份证据不能作为被申请人不承担“因被申请人的原因致使申请人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的违约责任”的抗辩理由。双方签订的《商品房购销合同》补充协议第四条“关于办理产权登记的约定”第2款规定：“乙方以一次性付款的，甲方协助乙方将办理分户产权登记所需的房屋资料提供乙方，乙方可自行办理其所购房屋产权登记手续；乙方也可委托甲方代办该项手续，所产生的办证费用由乙方承担。”该条第3款规定：“乙方以银行按揭方式付款的，乙方授权甲方全权办理《房屋所有权证》（及《房屋共有权证》）的有关手续，所产生的办证费用由乙方承担；《房屋所有权证》（及《房屋共有权证》）办理完毕后，甲方将该证移交贷款银行办理登记手续。”申请人就是根据该两款约定向被申请人出具《产权委托代办书》的，委托事项是办理分户产权登记即房屋所有权转移登记手续，仅仅是委托被申请人以申请人的名义向产权登记机构提交产权转移登记所需资料，并未改变双方商品房买卖合同关系所决定的被申请人应向申请人转移房屋所有权的义务，办理分户产权登记手续的委托关系并未取代双方的商品房买卖合同关系，两种法律关系并行不悖，现在也不是委托办证关系出了问题，而是根本不具备分户产权登记的前提条件，就是因为被申请人未提交资料办理房屋所有权初始登记而导致至今无法完成房屋所有权转移的。所以，被申请人出示的《产权委托代办书》不能免除被申请人因未提交资料办理房屋所有权初始登记而导致至今无法完成房屋所有权转移的违约责任。如果认为委托期限仍处于持续状态（委托期限于委托事项办理完毕之日终止），而不予追究被申请人因违反规划导致延期办理房产证的违约责任，这是十分荒唐的。试想，业主委托开发商办理房产证的期限都是不可能终止于委托事项办理之前的，而若开发商永远不予办理房产证，是否意味着业主永远不能追究其延期办理房产证的违约责任呢？显然不符合逻辑。

二、被申请人应向申请人支付“因被申请人的原因致使申请人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的违约金”；违约金的计算公式为：逾期天数×总房款×0.021%，逾期天数自申请人实际接收房屋第90天起算至申请人取得房屋权属证书之日止；违约金的支付方式为：仲裁裁决生效之日前的违约金（即自申请人实际接收房屋第90天起至仲裁裁决确定之日期间的日历天数乘以总房款再乘以0.021%所得乘积的违约金金额）于裁决生效之日一次性支付；仲裁裁决生效之日后的违约金每月支付一次，每月30日或31日前付清当月违约金[每月违约金的计算公式为：（30或31）×总房款×0.021%；最后一月违约金的计算公式为：申请人取得房屋权属证书之日所经历的当月日历天数×总房款×0.021%]，最后一月违约金于申请人取得房屋权属证书之日付清。

《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民*土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

首先，被申请人出示的证据“产权委托代办书”不能视为“当事人有特殊约定”而可以免责的理由，《城市商品房预售管理办法》第十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所说的“特殊约定”是指双方免除对方违约责任事由的特殊约定，而不是分户产权登记代办关系的约定，前已述及，办理分户产权登记手续的委托关系并未取代双方的商品房买卖合同关系，并未改变双方商品房买卖合同关系所决定的被申请人应向申请人转移房屋所有权的义务，两种法律关系并行不悖。

其二，虽然《商品房购销合同》未明确约定被申请人向申请人转移房屋所有权的时间期限，未约定被申请人在房屋竣工验收合格后多长时间内，应将需要甲方（被申请人）提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门。但没有约定时间期限不表示可以无限期拖延甚至永远不予提交资料并转移所有权，被申请人应在合理期限内履行上述义务，申请人认为按照上述法律规定自房屋交付使用之日起90天应为合理期限，这90天构成被申请人的免责期间，90天过后应承担违约责任。

其三，无论是一次性付清全款购房还是按揭贷款购房的申请人的损失都是客观存在的。被申请人在按揭贷款关系中为申请人承担保证担保责任并不能免除其应承担商品房买卖合同关系中的违约责任。申请人将房屋抵押给银行，银行取得房屋抵押权，房屋所有权仍然属于申请人，申请人在取得房屋所有权后可*选择提前还清贷款消除权利限制而出售房屋。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，现因被申请人未转移房屋所有权予申请人，导致申请人无法完整行使房屋所有权，损失是客观存在的；更何况，房屋所有权还与户口迁移、升学就业、社会福利保障、贷款比例、家庭关系等均有关联，现因被申请人未转移房屋所有权予申请人，导致申请人无法享有这部分权益，其损失也是客观存在的。被申请人辩解未影响到申请人的任何利益是不能被采信的。

在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，应根据《合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（0.021%）的标准计算违约金。

其四、申请人请求的违约金的支付方式合情合理，不违背法律规定，请仲裁庭一并予以支持，即：仲裁裁决生效之日前的违约金（即自申请人实际接收房屋第90天起至仲裁裁决确定之日期间的日历天数乘以总房款再乘以0.021%所得乘积的违约金金额）于裁决生效之日一次性支付；仲裁裁决生效之日后的违约金每月支付一次，每月30日或31日前付清当月违约金[每月违约金的计算公式为：（30或31）×总房款×0.021%；最后一月违约金的计算公式为：申请人取得房屋权属证书之日所经历的当月日历天数×总房款×0.021%]，最后一月违约金于申请人取得房屋权属证书之日付清。

三、申请办理诉争车库所属住宅小区的建设工程竣工验收备案和车库所有权初始登记，既是被申请人应履行的合同义务又是法定义务，是由合同目的“转移车库所有权予申请人”所决定的被申请人的主合同义务；被申请人向申请人出示该竣工验收备案表和车库所有权初始登记证明，不仅属于车库所有权转移的附随义务，也属于买受人知情权的独立诉求，依法应予支持。

四、本案仲裁费用是因被申请人违约行为且对纠纷处理不当而发生,系申请人为实现权利而支出的费用，且系合法票据，理应由被申请人承担。

综上所述，申请人的所有仲裁请求均有充分的事实和法律依据，请求仲裁庭予以支持！

云南建广律师事务所

代理人：吴黎明、李强、段丽云

二0一0年九月三十日