商改住

商改住是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

1、概况

商改住是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

商改住

一些区域不适合商，适合住，将商业房改为住宅，即“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。

一般来说，“商改住”有以下几种情况：

①该区域不适合商，适合住;

②开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用;

③“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。

从某种意义上讲，*的规划指导意见长期跟市场脱离，导致了‘住改商’、‘商改住’的出现。在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。但是，需要说明的是，“商改住”是一种违法行为。相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。

2、弊端

商改住的弊端，或者说商业房与住宅房的区别主要体现在如下几个方面：

商改住

产权年限不同

住宅能用70年，商业房只能住40年。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。

同时，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，则土地被收回。

配套设施不同

商改房无法迁入户口，无法就近入学。商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同。而且，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。

容积率及用于绿化、公共设施面积不同

由于商业房不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率。也就是说，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。

安全级别不同

商业房对通风要求相对较低，安全上存在一定隐患。商业房需要安装消防管道入户，住宅不用。

物业费、管理费以及转让契税不同

商改住后，费用问题水电物业费将按商业消耗收取。而商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费，因此其居住成本高于普通住宅。其次，商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。

另外，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

3、案例

上世纪90年代初期，深圳写字楼市场火爆，放量激增，供需平衡的打破导致此后长时间内市场低迷，许多烂尾楼就此出现。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。

4、地*策

截止2017年10月，北京、上海、成都、广州、深圳、东莞已出台政策管控“商改住”。

商改住

北京

2017年3月，北京市率先发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商业、办公类项目，不得擅自改变为居住等用途。4月，北京连续出台《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》和《关于进一步加强产业项目管理的通知》，明确监管实施细则。

其中，对于政策最严厉、调控层次最完整的北京，21世纪经济报道记者注意到，从规划到持有，再到交易环节，北京已经形成了一整套闭环政策体系，对以商住房为代表的所谓“类住宅”市场进行全面“封堵”。

项目规划层面，北京要求政策实施前未办理施工许可证的项目均需按照“单层套内建筑面积核算、最小分割单元不得低于500平方米”的要求进行设计;商业、办公、科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐类项目均不得转为居住。

销售层面，北京市要求开发企业在建(含在售)商办类项目不得出售给个人，已售项目则只能销售给符合条件的个人，包括在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险等等。

广州

广州方面规定，相关通知施行前已购买的商服类物业可转让给法人单位，也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

东莞

2017年10月，东莞市城乡规划局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局联合发布《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》。《通知》对“商改住”的建筑设计、施工、验收、销售、宣传等层面，提出限制性的调控政策。

东莞发布的《通知》指出，开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用，不得改变为居住用途。商业、办公类建筑(不包括酒店)平面布局不得采用住宅套型式设计。

《通知》还对套内建筑面积作出明确规定，带独立卫生间的商业、办公单元的套内建筑面积不得超过所有商业、办公总套内建筑面积的30%。确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米。

此外，在宣传、销售方面，《通知》指出，开发企业和中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对虚假宣传的开发企业，停止办理后续手续。

厦门

2018年1月10日，由厦门市国土房产局、市规划委、市建设局、市市场监管局、市行政执法局等五部门联合制定的《关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见》(简称《意见》)于近日印发并施行。

《意见》中明确，销售办公类建设项目使用推介商品住宅的专属用语，将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功能的，都将受到处罚。

《意见》的出台，将进一步规范我市办公类建设项目(含SOHO办公项目)管理，特别是规范开发企业和买受人在开发、建设、销售、使用上的行为，促进房地产市场平稳健康发展。

开发建设

办公类建设项目严禁“住宅化”

《意见》规定，开发企业及买受人不得擅自改变规划建筑功能，不得擅自加层、插层等改变建筑内部结构。严禁将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功能的用房。

更具体来说：

开发企业应当严格按照规划许可明确的指标要求进行开发、建设。

建筑设计单位应按照国家和我市办公类建设项目有关规范和标准、项目用地“招拍挂”文件以及规划许可文件中明确的规划设计条件等要求进行设计;施工、监理单位应当按照经审批的合法有效的施工设计图进行施工并开展监理工作。

新申请工程规划许可或申请单元分割的办公用途建设项目，应严格控制最小分割单元的设置，最小分割单元不得小于300平方米，土地出让合同中另有约定的，按约定执行。

层高不得超过4.2米，建筑平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间或饮水供应点必须集中设置。

推广销售

不得使用推介住宅用语进行宣传

首先，大家要明确几点：

✘办公类建设项目(含SOHO办公项目)不享受本市户口准入政策

✘项目不配套幼儿园、学校、医疗机构等服务设施

✘用电、用水等价格按照商业价格收取，不得接入燃气

为了避免办公类项目以住宅形式销售

在办公类建设项目销售方面

《意见》也做出了明确规定：

今后，开发企业和中介机构在销售过程中，应如实宣传展示，不得以诸如“公寓”、“×房×厅”等推介商品住宅的专属用语或设置住宅样板房进行宣传。

《意见》指出，销售前，开发企业就应该做足准备工作，应当严格遵守商品房预售管理有关规定，对规划许可证、土地出让合同、商品房买卖合同范本、预售许可证等相关资料以及销售限制性条款进行公示，公示栏应设置在售楼处显著位置，并突出标明项目土地用途、规划建筑功能、转让限制条件、项目不利因素等重要信息，并在预售方案中予以明确。

销售时，开发企业应当明确告知购房人项目土地用途、规划建筑功能、转让限制条件、项目不利因素等信息，在与购房人签订《商品房买卖合同》时一并签署告知、承诺书，如有限制性条款的，还应明确载明有关限制性条款。

值得一提的是，开发企业应当严格按照土地出让合同的约定用途规范其销售行为。对土地出让合同约定只能销售给企业或特定对象的，必须按照土地出让合同约定条款进行销售。

违规处罚

擅自改变建筑结构，将限制其买卖、备案

开发企业及相关主体、买受人

若有违法违规行为

将会受到处罚：

《意见》指出，开发企业及相关主体违反规定进行开发、建设和销售的，将由相关部门依法开展查处，罚没或追缴违法所得，并追究相关责任主体违约责任。对配合开发企业违规进行开发建设的设计、施工、监理的单位，由相关主管部门依法进行查处。

开发企业或买受人擅自改变规划建筑功能或对房屋进行加层、插层等改变建筑内部结构的，将由相关执法部门依法依规进行查处，同时函告不动产登记机构限制商品房买卖合同备案、项目首次登记、抵押登记、转移登记等。

开发企业在销售中存在购房资格造假行为的，将由开发企业承担因此引发的相关法律责任。开发企业和中介机构进行虚假宣传的，将由市场监管部门对其虚假广告宣传行为进行查处。