商改住有“吸引力” 开发商违规仅罚几万元

为什么被叫停的商改住现象不但没有消失，反而层出不穷？商改住楼盘吸引购房者的原因是什么？开发商为何能够绕开监管层的审核，做到商改住？如何才能解决这一乱象？

对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，商改住乱象的存在，真正要检讨的应该是供地层面，这很大程度上是*规划与市场脱节的原因造成的，*从大的功能布局方面考虑，某些区域应该配套建设一些商业办公，但实际市场缺少消费需求，开发商只能改建为住宅才能实现销售。

“不过，在现有的政策*下，未来一段时间内商改住现象不会绝迹。限购原因造成住宅成交下行，商业办公立项产品因其不限购、总价低，存在一定的市场需求。”楼建波说。

商改住楼盘的“吸引力”

楼建波认为，商改住现象屡禁不止的原因主要是有利益、有市场。如果老百姓都不去买这类房产，没有市场，这种现象就不会存在，但说到底，还是当前政策所致。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，商改住存在的原因主要是在调控周期之内，由于市场环境不好，商业项目可能出现空置导致资金紧张，为了适应市场需求，开发商推出高档商业类公寓打政策擦边球。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉法治周末记者：“商改住项目最大的吸引力就在于自住、投资皆可，而且不受限购政策限制。”

位于朝阳北路的朝北8080项目的一位销售人员告诉法治周末记者：“除了商住两用外，小户型是此类房产房受欢迎的另一个重要原因。这种房产面积一般是30多平方米、40多平方米、50多平方米。”

据该销售人员介绍，选择此类项目的客户，一部分是投资类人群，另外一部分是受限购政策或经济能力限制的年轻人。

在大兴区魏善庄北京城建？北京密码看房时，一位看房团成员告诉法治周末记者：“受限购政策的影响，外地人在北京买不了普通住宅房，只能买这种房，不过60平方米，还是精装修，挺好的。两层怎么也得有100平方米，并且是三居室，把父母接过来正合适。”

“LOFT都有买一层送一层的优势，超过150%的空间利用率，是传统平层住宅无法比拟的。跃层居住模式可以媲美小别墅，这是很多年轻人非常喜爱的居住形态。”谢逸枫说。

法治周末记者在走访多家楼盘时发现，开发商似乎也抓住了购房者的心理，销售的卖点均是“总价低”“不限购”“买一层得两层”等。

违规成本低

“除了上述有市场需求外，*的规划不合理、开发商的违规成本低也是商改住现象屡禁不止的重要原因。如果明知规划是商业用地，而老百姓还愿意去买那些房子，就说明规划有问题。”楼建波说。

中国城市发展国策专家委员会委员陈宝存(微博)对此表示赞同，他告诉法治周末记者：“商改住其实是个怪胎，这怪胎的产生是因为规划的不合理。目前商业用地供应过量，造成了市场和规划方面不合拍，就出现了很多问题。”

据楼建波介绍，如果项目被查出违规，目前对于开发商的处罚也仅限于罚款和以后拿地会受到限制两个方面。

据记者了解，根据《违反〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定，对于未经规划主管部门批准，擅自变更建设工程规划指标的单位，将处以3万元以上10万元以下的罚款，同时在6个月至2年的时间内，不得在北京承揽相关业务。

陈宝存认为，就算被查处，开发商最多面临几万元的罚款，这对开发商而言影响很小。

首创？悦都汇一位销售人员和法治周末记者算了一笔账：城建？北京密码LOFT产品均价1.7万元/平方米，开发商拿地价是6000元/平方米，去掉5000元/平方米的建筑成本，还有6000元/平方米的利润。

对此，楼建波认为，商改住现象肯定是违规行为，执法部门应该加大执法力度，见一个罚一个。

仅靠遏制需求难达目的

在陈宝存看来，私改规划仅靠遏制是不行的。

“商改住是源于消费者对住宅的需求，如果仅靠抑制商改住的需求，是很难达到目的的，而应该平衡住宅用地和商业用地的供应，这就要靠*来进行整体的规划了。”陈宝存说。

楼建波认为，要想减少商改住现象的出现，从政策上来讲，*在供地规划方面做得应更科学一些，要增加住宅的供应量；从法律方面来说，要加强监管，加大处罚力度，严格执法，但是，要有个度，给买不了住宅房的那类人群，留下一定的生存空间；最后，加强宣传，明确告知购房者购买这类房产的风险。

严跃进也表示，商改住现象的出现说明市场是不完善的。市场不完善导致很多人选择这种规避政策的房子，在限购政策下，很多人没法买住宅，只能买这种产品，无形中等于增加了购房人的成本，这需要政策的反思。

“商改住现象不会维持太久。因为随着商业写字楼租金价格的不断提高，开发商就会转而热衷做商业办公项目。如果开发商能从商业项目中获利，那么也就不会开发更多商改住项目了。并且，消费者的行为也更趋向理性，会更多地关注商改住与住宅的差异，如水、电价格方面的差异等。而且商改住存在的隐患也会逐步显现。”陈宝存说。