解困房

解困房是指各级地方*为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房，因此也称为经济适用房，它属于一种*宏观性调控的政策房，解困房综合性价比高的特点。

中文名：解困房

1、历史溯源

酝酿时期

解困房是中国在房改过程中为适应新的经济形势、由*推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。

解困房

启动、开建时期

1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。

高速发展时期

从1998年经济适用解困房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

质疑时期

1．解困房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。

2．解困房都很难买，凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。

3．解困房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。

转型时期

建设部称，解困房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。

2、租赁事项

解困房租赁是指*以优惠政策和财政补贴所建造的解困房，按准成本租金短期出租给住房困难户的行为。广州市关于租赁房的相关规定，广州市国土局房地产管理局是解困房租赁管理的行政主管机关，广州市解决住房困难办公室（以下简称市解困办）在授权范围内负责本办法的实施。市解困办可委托物业公司具体负责解困房的日常维修、养护管理工作。

一、解困房的出租，租赁双方必须签订租赁合同。租赁双方当事人要共同遵守合同约定条款。

二、解困房的承租人在租赁合同期间应申请购买解困房，或通过其他途径解决住房。租赁期满应退出所承租的解困房。

三、凡在全民和集体所有制企事业单位以及群众团体工作，持有本市户籍证明，具备下列条件的居民，可申请承租解困房：（一）家庭人均居住面积低于5平方米或无房居住的；（二）住房困难状况已在其上级主管机关和市解困办登记备案的；（三）所在单位和申请人已参加住房公积金存储的；（四）单位或个人能够为申请人担保的；（五）市解困办规定的其他条件。

四、办理程序：凡符合规定的本市居民，可凭本人身份证明及单位证明，向市解困办提出承租解困房申请，经市解困办审核批准后签订租赁合同。解困房可由困难户所在单位代租。代租单位应与市解困办签订代租合同。

五、租赁合同主要条款：（一）承租人的姓名或名称、地址；（二）房屋的位置、楼层、朝向、面积、装修及设施；（三）房屋用途；（四）租赁期限；（五）租金、租赁保证金数额及支付方式；（六）房屋维修责任；（七）变更、解除合同条件；（八）担保方式、范围；（九）违约责任；（十）当事人约定的其他条款。

六、续租规定：解困房租赁期限原则为两年。届时，承租人确实仍未能解决住房的，应当在租赁期满前三个月，向市解困办提出续租申请，续租期限不得超过两年。租赁期满，承租人应退还承租的解困房。逾期不迁出的，市解困办可向人民法院起诉，并追索逾期迁出所造成租金损失3—5倍的赔偿及处以房屋原造价5%的处罚租金根据解困房建筑综合造价计算，实行准成本租金。承租人应按承租建筑面积缴纳租赁保证金。租赁保证金在租赁期间不予退还。租赁关系终止，承租人退还房屋之日起二日内，市解困办应退还租赁保证金本金。租赁保证金的利息用于补偿解困房养护、维修和管理费用的不足。

七、入住事项：承租人入住解困住宅小区后，应按规定缴交小区各项管理费用，并有权参与和监督住宅小区的管理。解困房的养护维修由市解困办委托物业公司具体实施。物业公司应制定年度房屋养护维修计划，定期对所管理的房屋进行安全检查，及时维修房屋，保证解困房处于良好状况。解困房属自然损坏的，由所在小区的物业公司负责养护维修；不属养护维修性质的修缮、改善及人为损坏的修复，由承租人负责。市解困办应检查、监督受委托的物业公司实施养护、维修房屋情况。

八、合法租赁：承租人采取欺骗手段承租解困房的，市解困办有权收回房屋，加倍收取非法租住期间的租金，并没收其租赁保证金。承租人有下列行为之一的，市解困办依法终止租赁合同，收回房屋，并可给予处罚：

（一）擅自转租、转借他人或擅自调换使用，改变房屋用途的，处以变动期间租金5倍的罚款；

（二）无正当理由拖欠房租或空置房屋累计六个月以上的，除补交欠租外，并处以欠交租金总额2倍的罚款；

（三）利用承租房屋进行非法活动的，除由有关部门依法处罚外，并处以承租期间租金总额5倍的罚款；

（四）故意损坏承租房的，除按受损部分原价赔偿外，并处以房屋原造价5%的罚款。

（五）违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

3、销售管理

发展建设经济解困房的目的，是充分体现经济解困房的社会保障性，建立和完善多层次的住房供应体系，不断满足低收入家庭日益增长的住房需求。经济解困房是指*针对低收入家庭专项建设的建筑面积控制在55－60平方米/户的经济适用住房。以下是关于杭州市解困房销售管理相关事项：

解困房

售房原则

1．低收入家庭购买经济解困房解决住房困难实行*补贴、定向供应，每户限购一套。

2．经济解困房房源建筑面积原则上控制在每户55平方米标准以内，补贴面积按人均8平方米使用面积控制。

3．低收入家庭申请购买经济解困房实行公示、准购、轮候制度。

销售对象

除符合杭州市《关于杭州市市区经济适用住房销售管理的意见》规定外，低收入家庭还需符合下列条件：

1．本市市区范围内实际居住的一对夫妇为一个申购家庭（含单亲家庭）；

2．家庭收入在我市上一年度户均收入60%以下且无法享受住房分配货币化的；

其中：上一年度户均收入以杭州市统计局每年年初公布的数据为准；市区上一年度户均收入60%以下是指以杭州市统计局公布的上一年度市区人均可支配收入×家庭实际人数×60%计算求得。2002年度杭州市统计局公布市区人均可支配收入为11720元。

3．住房条件属以下情况之一的：

（1）家庭人均住房使用面积在6平方米（含）以下（含私房）；

（2）属拆迁货币安置的，本市无其他住房（含私房）且所得货币安置款不足以购买人均使用面积8平方米（含）经济适用住房（按定向经济适用住房销售基价计），并在拆迁范围以外本市无其他住房（含私房）。

销售价格与补贴标准

1．低收入家庭购买经济解困房，在单户建筑面积控制标准以内部分面积按市物价局核定的经济解困房销售价格购买，同时由*按人均使用面积8平方米（折合建筑面积人均12平方米、高层每户再增加建筑面积10平方米）标准按200元/平方米（建筑面积）给予补贴；

2．超出单户控制标准以上部分并在享受职级标准以内的建筑面积按经济居住房的价格购买，超过享受职级标准以上部分建筑面积均按市物价局核定的该住房商品房价或同类地段商品房价格购买。

流程

（一）申请、认定

1．（1）属单位职工的，向所在单位提出申请，填写《杭州市市区居民低收入家庭购买经济解困房申请表》，由夫妻双方所在单位（一方无单位的由社区、街道）负责核实住房、收入及是否实行住房补贴等情况，并分别在各自单位（社区）公示15天，无异议的签署意见并盖章后，由申请人所在单位在7天内将材料汇总报市房改办；

（2）属无单位居民的，向户口所属区房管局提出申请（如属拆迁范围无单位居民的，向拆迁地所属区房管局提出申请），填写《杭州市市区居民低收入家庭购买经济解困房申请表》，由区房管局负责核实住房情况，所属社区和街道负责核实收入情况，并在社区公示15天，无异议的签署意见并盖章后，由区房管局在7天内将材料汇总报市房改办；

2．申请人须提供以下材料复印件并校验原件：

（1）夫妻双方身份证复印件；

（2）夫妻双方户口本复印件（含盖有杭州市*局专用章并有房屋地址的首页），夫妻双方户口不在同一户口本的，需提供结婚证书复印件；

（3）户口所在地住房的产权证明或其他住房（承租公房、私房等）租赁产权证明复印件，如属集体户口无房的，由单位出具无房证明；

（4）属单位职工的，提供单位未实行住房货币补贴的证明；

（5）属拆迁货币安置的职工、居民，提供浙江省建设厅监制的《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议书（货币补偿协议）》。

3．市房改办审核批准后，对符合条件者发放《杭州市市区居民低收入家庭定向经济解困房准购证》（以下简称《解困房准购证》），有单位的由单位、无单位的由区房管局统一将《解困房准购证》领取后送交给申请户。

4．本细则实施前已取得《杭州市市区购买经济适用住房准购证》且符合第二条规定的家庭，须按上述程序由单位或区房管局（社区、街道）核实收入、住房等情况并公示无异议后，报市房改办换发《解困房准购证》。

5．市房改办定期将发证清单抄送市建委、市财政局。

4、销售交易

1．市建委根据市房改办提供的申购家庭数负责筹集定向销售房源，每季度一次将房源切块安排给市房改办。

解困房

2．购房采取轮候制。市房改办根据房源数、以准购证号为序确定申购范围，将房源、申购名单公告后组织申购家庭公开摇号选房。

3．选房后，申购家庭凭市房改办出具的《杭州市市区购买经济解困房联系单》到指定开发建设单位办理购房手续。

4．对经核准的申购家庭无正当理由不愿购房的，即取消本次定向经济解困房准购资格。

5．对采取隐瞒、欺骗等手段购房的，立即收回所购住房或限期补足同类地段商品房差价款。

补贴方式编辑

1．开发建设单位凭《解困房准购证》与申购家庭办理售房手续，其中享受*补贴部分由开发建设单位在本年度末直接向市财政局申请。

2．开发建设单位每半年一次向市建委、市财政局、市房改办报送定向销售情况表。

3．申购家庭购房后，如夫妻双方所在单位任何一方开始实行住房分配货币化，可享受住房补贴首先用于归还*补贴（具体办法另定）。

5、产权处置

1．购买经济解困房后须按规定办理交易手续、缴纳有关税费并进行产权登记，在房屋所有权证上加注“经济解困房”，房屋所有权归购房者所有。

2．职工个人购买经济解困房，可根据《公积金个人住房抵押贷款试行办法》，申请抵押贷款。

3．经济解困房在合同登记备案时，开发单位应提供由物价部门核定的对其减免的土地级差地租和大市政配套费以及相关规税规费标准，并将该内容在开发单位与购房人签订的预售合同中注明。

4．上市交易

（1）经济解困房购买后，自办理经济解困房房屋所有权证之日起10年内不得上市交易。

（2）经济解困房上市交易的，应将下列费用计缴财政：

a、原*给予的补贴资金；

b、原按经济解困房价格购买的面积部分，补交物价部门核定减免的土地级差地租和大市政配套费、相关规税规费及相应利息。

（3）在限制上市交易期限内：因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的，经市房管局核准后，允许办理交易过户手续；但在办理交易过户手续后，房产性质仍为经济解困房，限制上市交易期计算以原房屋所有权证办理之日起计。

解困房的“致命诱惑”

据业内人士分析，解困房的炙手可热，其原因主要有：首先，“低价”是第一吸引力。业主在购买安居房时，其价格往往比相同品质的商品房甚至房改房都要低，因此这些业主在“放盘”时，都会根据市场形势定出一个较适中的价格。像棠德花园，当前放出来的解困房，大多数的价格在2000－2800元/平方米之间，这在天河区是难得一见的“实惠价格”。聚德花园的安居房价格大多在2300－2700/平方米，较附近相同品质的房改房、商品房大约每平方低出500元至700元，这样的价差，对于中、低家庭，特别是外来广州的打工阶层来说，不能不说具有“致命诱惑力”。

其次，解困房综合性价比高。随着广州城市的发展，原来偏在一隅的解困小区如今已融入城市的中心区域，如棠德花苑的地理位置比如火如荼的东圃楼市板块的许多楼盘更接近天河中心区，而聚德小区正处在地铁二、三号线的交汇处附近，同德围的交通及周边环境也大为改善。同时，解困小区自身的学校、商业等配套也一应俱全，生活气氛浓郁，这连一些房改房也难以比拟。

据广州市国土房管局和广州市住宅建设办公室颁布的《关于解困房上市交易的通知》，广州市的解困房，业主购入时间够五年后（日期以购房收据、解困协议为准），可以自行上市交易。