长沙年底买房购房合同纠纷多 法官出点子

年底返湘置业的客户越来越多。近日，不少长沙市民反应遇到了纠纷，开发商或物业都选择推脱。如何在签订购房合同时避免被忽悠、遇到纠纷如何有效解决一直都是热点话题。

法官表示，纵观商品房买卖合同案件，纠纷发生集中体现为五类原因，针对存在的风险点，购房者应注意四个方面的问题。

纠纷发生有五类原因

第一，开发商延期交付房屋。开发商因故导致停工或拖延，未能按期交付。购房人起诉要求开发商支付逾期违约金，或要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，或确认合同无效返还购房款等。

第二，开发商未履行或未及时履行协助义务。开发商交房后，因土地使用手续不合法、未通过验收等原因，致使购房人不能如期取得房产证。购房人起诉要求开发商承担违约责任，办理房屋权属证书并支付违约金。

第三，开发商对房屋的配套设施宣传不实。开发商交房后，配套设施与广告宣传相距甚远，购房人起诉要求开发商承担违约责任，请求解除合同，承担赔偿责任。

第四，房价起伏、政策变化导致购房者中途违约。签订合同到实际履行往往需要一段时间，当交易价格下跌时，部分以投资为目的的购房者不愿继续履行合同。

第五，购房者因房屋质量瑕疵提起诉讼。商品房存在渗漏、空鼓、裂缝等质量瑕疵，购房者可要求开发商履行修复义务，但部分购房者提出超出合同约定的整改要求或过高的损失赔偿金额，往往不能与开发商达成一致。

购房牢记四个要点

针对存在的风险点，市一中院建议买房者应注意四个方面的问题。

第一，认真审查买卖合同条款以及相关的补充协议。尤其是涉及到交房条件、交房时间、办证时间、支付违约金的条件等重要条款。

第二，在起诉请求开发商承担质量整改责任时，一定要完成接房手续，并依据买卖合同条款提出整改意见。否则，将面临诉讼请求被驳回的败诉风险。

第三，尽量保留与开发商在交接房、验房、因房屋存在质量问题等进行交涉时的书面证据材料，这些材料在诉讼中对购房者完成举证义务将起到一定作用。

第四，购房者在购房前应对房地产市场进行初步的预估和判断，并提前了解相关政策规定、首付比例及个人征信情况，避免房价波动或政策调控导致不能履行合同义务。

房屋存在质量问题合同未约定内容不受支持

2013年4月24日，曾某某与兴氏公司签订商品房买卖合同，约定兴氏公司应在2014年11月30日前将预售房交付使用。如果逾期，将承担已付房价款万分之四的违约金。此外，双方就房屋装修的细节问题写入合同，如有违约，双方应承担各自的责任。

2014年11月29日，曾某某在收到接房通知书后验房，却发现房屋存在六个方面的问题，其中包括负一层的排风管道、梯步及客卫生间窗户、热水器安装在厨房内等问题。此后，兴氏公司对相关问题进行了整改，但未达到曾某某的要求。

曾某某起诉后，要求兴氏公司赔偿原告损失397347.9元，其中包括维修整改导致逾期交房的违约责任金202347.9元。

一审法院认为，对于原告提出的负一层的排风管道、梯步、客卫生间窗户及热水器的安装问题，双方并无合同依据，故对原告要求“不整改应支付整改费用”的请求不予支持。而对于逾期交房违约金，由于被告交付的房屋符合法律规定的交付条件，房屋存在问题需要整改，是房屋质量保修的范围，不属于逾期交房，故不予支持。

曾某某对判决不服上诉至市一中院，市一中院在二审查明的事实与一审一致，故驳回上诉，维持原判。