深圳：营业税改增值税 普通和非普通需区分

日前，国家税务总局与财政部下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，该《通知》明确表示自5月1日起，“营改增”征税标准将在全国范围内推行。然而，深圳作为一线城市，这次也免不了受到“特殊待遇”。

深圳非普通住宅差额征收增值税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，若个人将房产证不满两年的住房对外销售的，按5%的税率全额缴纳增值税，若个人将房产证满两年或者两年以上的住房对外销售的，则免征增值税，但这仅是对北上广深之外的城市而言的。

对于北上广深来说，若个人将房产证不满两年的住房对外销售的，按5%的税率全额缴纳增值税，若个人将房产证满两年或者两年以上的住房对外销售的，则免征增值税。但是，如果是个人要将房产证满两年或两年以上的非普通住宅对外销售的，则要按照销售价格和购买价格差额的5%缴纳增值税。

营业税改增值税会增加税负吗？

按照营业税最新的征收规定，个人将购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买已满两年的住房对外销售的，免征营业税。所以，假设购买一套房产的购买价格为350万，出售价格为450万，应缴纳营业税300万*5.6%=19.6万。

但是“营改增”之后，房产证未满两年需缴纳增值税350万*5%=17.5万，房产证已满两年的普通住宅免征增值税，房产证已满两年的非普通住宅需缴纳增值税100万*5%=5万。

由此可见，如果是房产证已满两年的普通住宅，那么在“营改增”之前或者之后都是同样的情况，都是免征的。如果是未满两年的普通住宅，缴纳增值税比营业税要节省2万元，但如果是已满两年的非普通住宅，税负就增加了不少。

普通住宅和非普通住宅如何认定？

虽说在北上广深这样的一线城市，增值税还需根据普通住宅和非普通住宅进行区别征收，但是不同城市对于普通住宅和非普通住宅的认定标准也是有所不同的。

对于深圳来说，普通住宅应该是实际成交价低于所在区域普通住房价格标准，且小区建筑容积率在1.0或以上，且单套住房套内建筑面积在120平米及以下或单套建筑面积在144平米及以下的住房。

所以，你们现在知道自己买卖房产需要缴纳多少税了吗？