如果手上有100万，你会用来买房，还是用来干些别的？

这虽然是一个老话题，但时代在变，房价也在变，所以不同的时期仍然存在不同方案。当前的房价可以说是处在历史的顶点附近，所以现在买房和过去买房完全不是一个概念。那么，如果现在你有100万，你是会用来买房，还是用来干些别的？

不过，讨论这个问题的前提是，你的未来丈母娘没有对你说：“没房也想取我女儿？没门！”。当然，也有人会说：前提是我得先有100万！但我们说的是假设，所以假设你已经有100万了。如果前提如没问题，那么我们就可以来讨论这个问题了。

那么，如果不用来买房，那用来干什么？很多人首先想到的可能就是投资。既然如此，就从投资的角度来看看100万是用来买房划算还是投资别的划算。由于每个城市的房价不一样，所以100万能买到的房子肯定也不一样，这里就以一线城市为例。

目前北京、上海、深圳三大一线城市住宅均价在5万/平米左右，100万如果全款就只能买到20平米，所以全款买房显然不现实，只能贷款。以三成首付计算，100万能买个总价330左右的房子，按5万/平米算下来就是66平米左右，贷款230万。如果贷款20年，贷款利率4.9%，贷款加利息就为360万左右（零头省去，以下同），每月还贷15000左右。假设未来房价涨到10万/平米（无根据，仅为假设，差不多以平均通胀水平上涨），每月平均租金为7000，就可以计算出该套房产的预期收益和成本。

房产的总成本=首付+贷款+利息=100万+230万+130万=460万

房产的总价值=20年后房屋总价+租金=660万+168万=852万

房产总预期收益=852万-460万=368万

那如果用来投资其他品种预期收益又怎样？

目前市场上相对稳健的理财产品，想要找一个年化预期收益在5%左右的应该不难，预期收益高的自然也有，但预期收益不稳定。所以我们就以5%的投资预期收益来计算。

首先，100万的资产，每年5%的预期收益，按复利计算的话，20年后将变成270万，预期收益为170万。

其次，如果买房的话，每月还会多出8000元的现金（每月房贷15000-租金7000），这部分现金如用于投资也可产生预期收益。仍然以5%的预期收益计算，不过为计算方便，这里的预期收益以年为单位计算。

第一年的现金余额为9.6万，投资年限为19年，按复利计算，除去本金后的总预期收益为15万左右；

第二年的现金余额也为9.6万，不过投资年限为18年，复利计算，出去本金后的总预期收益在14万左右；

以此类推，第三年总预期收益12.9万；第四年总预期收益11.7万，第五年10.6万……。

那么20年之后的总预期收益=15+14+12.9+11.7+10.6+9.6+8.6+7.9+7+6.2+5.4+4.6+4+3.3+2.6+2.1+

1.5+1+0.4=124.4万

那么，投资的总预期收益=170万+124.4万=294.4万

由于之前算得购买房产时的预期收益为368万，所以如此看来，还是买房更划算。当然，这里存在的风险是：20年后房价能不能涨到10万/米以及每月租金能不能平均达到7000。

先以租金7000来计算，看20年后房价只要涨到多少就能使房产投资和其他投资所产生的预期收益是一样的。

用368万减去294万就是此前房产投资多出来的预期收益，如果把这部分预期收益去掉，那房产总价就应该是660万-（368万-294万）=586万，房产总价586再除以房产面积66就等于88800左右。也就是说，只要20年后房价只要涨到88800，然后每月有7000的租金，即可保证房产投资和其他投资的预期收益相等，房价高于88800便是房产投资预期收益更高，低于88000则是其他投资预期收益更高。

如果以20年后房价为10万/平米计算，每月租金达到多少就能实现预期收益相等呢？

同样，在租金168万里减去多出来的预期收益74万（368万-294万），总租金为94万，每月的租金=94万/20（年）/12（月）=3900左右。就是说，如果20年后房价涨到10万，每月租金只要3900元就可实现两者预期收益相等，高出3900元便是房产投资预期收益更高，低于3900则其他投资预期收益更高。

所以到底是买房还是投资好，只需算一算便十分明了。