楼下带底商那你惨了! 不过购房指南能帮到你

你家小区带底商吗？你是不是认为底商带给生活的只有方便？确实，要是一个居民区周围没什么商业，想买点什么都不方便，这时候地上就会起到很大的作用。比如药店、比如洗衣店、比如便利店、比如花店……这些小店都很方便的，但是底商也有烦恼的时候，有时候烦恼还会很大，而且甚至让你后悔100年都来不及，不光如此，底商有可能让你的房子升值，也让你的房子掉价卖不出去。

【科普时间】住宅底商，是指位于住宅楼底部的商业房产。主要包括以下两种形式，一种是位于住宅楼一层、二层或地下层的房产，一种是属于住宅建筑物的“裙楼”即属于住宅建筑物的附属房屋，大多数为一至三层，全部是商业用途。底商在建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。在经营形式上表现为经营与人们生活密切相关的生活用品销售、生活服务设施或生活娱乐用途的特点。

住宅底商在给居民的生活带来便利的同时也带来了不少烦恼。那么，底商到底会出现什么问题？有什么隐患？讲个故事：有一朋友想买二手房，刚好看的房子下面就是底商，又刚好一朋友住在同一幢，问：底商吵不吵！朋友说：今年还好，整个夏天只叫了10来次110，只占去年召唤110次数的1/3，亲！这是个真实的故事。

隐患1：卫生脏乱差，油渍菜子满地，鸡毛乱飞。

底商商家如果有个卖菜的，那比较惨，卫生脏乱差是肯定的，再杀个鸡，宰个鸭，鸡毛满天飞。垃圾桶每天都是满满的，臭气熏天的。如果不巧是个烧烤的，那更别提了，油烟能飘到5楼，更别说如果排烟道设计不合理，那他楼上那家估计每天都要生活在“云里雾里”，整间房也要充斥着油烟味。

隐患2：噪音污染受不了

不少商家放置那种“摇摇车”很受小孩子欢迎，从早要到晚，你懂得！其次商家中要是出现个烧烤的，生意再好点，那更惨，吵死你没商量。

隐患3：违章搭建、违法占道、车辆乱停放等

不少商业占用居民停车位，搞得小区居民无法停车，其次有些商家从店铺里延生到外面，做了一些违章搭建，扩大店面，要是这个商铺是个人的那几本很难管理了！商家占道也是一个很严重的问题。

看了这么多底商带来的问题，你是不是怕了呢？但是现在房地产市场上的住宅项目基本上十个里面八个都带底商，这可咋办？其实只要规划设计得好，底商还是很方便的，例如业态是便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅、少量服装店，以及美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店等店面，既不影响居民的生活质量，又为生活带来了很大的便利，是业主和店主双赢的选择；至于那种烧烤、高油高盐的快餐，空气污染和油烟太大，或者那种麻将馆棋牌室，人员太混杂，容易出问题，这类业态的商铺未来会产生很多矛盾和麻烦。

在这一方面开发商就需要在源头上把好关，对商业的业态进行限制，如果业主在商品房买卖合同中已经和开发商达成一致底层商铺不得从事XX活动（特指餐饮），那么基本就不用为后续烦恼；不过业主也不要全都指望开发商的“良心”，商人毕竟还是重利的，业主自己也要知道怎么维护自身的利益。只有了解法律对住宅底商的相关规定，才能妥善协调好住宅底商的开发者、所有者和经营者之间的关系，为居民构建和谐的居住环境，也能在业主利益受到损害的时候合理保障自身的权益。

《物权法》第八十六条到第九十一条分别对用水排水相邻关系、领地通行关系、领地施工关系、通风采光和日照相邻关系、有害物质侵害关系及相邻防险关系进行规定。特别是第九十条规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。及时拍照取证。

像是社区底商中开餐厅是需要到卫生部门报批，还要经过环保部门、工商部门等审批，一般要经过业主书面同意并在现场公示无异议后，才能领取环评报告。

因为商铺多卖给小业主，所以小区的物业基本无法管制，如果对方的噪音或者油烟严重侵犯了业主的权益，可以联合居民向相关部门进行投诉，环保、城管等部门。

关于购买小区底商的几个建议：

一、尽量购买离底商或者小区商业较远楼幢，如果不可避免那要看开发商对于底商的业态规划。

二、根据住宅设计规范，餐饮商铺应当与住宅楼脱开，并离住宅楼至少三十米。

三、若将购买带底商的住宅，一定要看清楚开发商对住宅底商的可经营业态进行限制相关规定。例如餐饮业、KTV等有油烟、噪音污染的业态以及影响社区居民隐私、生活空间的业态。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，开发商要做的餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响上层、社区的居民。如发生底商经营中的扰民行为，作为相邻人的小区居民是否可以依相邻关系请求底商经营者停止侵害。