小区车位、车库纠纷裁判规则21条

车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，与业主生活密切相关。《物权法》第七十四条分三款规定了小区车位、车库的相关权属及使用管理规则，但规定过于原则，尚不足以解决车位、车库的全部法律问题。为深入理解相关裁判规则，本文系统整理、提炼了最高人民法院相关著述的裁判要点，力求为您提供一个相对清晰的裁判思路。

一、法律依据

1.《*物权法》（2007年3月16日）

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月14日法释〔2009〕7号）

第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

二、案例要旨

1.屋顶停车场无法脱离屋顶单独存在，若无相反证据以及特别约定，应属小区全体业主共有。

对于系争屋顶停车场的权属，应根据案件具体情况综合考虑。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。系争停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，并与屋顶直接合为一体，无法脱离屋顶单独存在，在无相反证据以及特别约定的情况下，系争屋顶停车场应属小区全体业主共有。配套的汽车升降梯的权利归属应与屋顶停车场一致。

案例索引：上海市第二中级人民法院〔2010〕沪二中民二（民）终字第728号、730号“上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会诉上海国宏置业有限公司、上海宝鼎投资股份有限公司物权确认纠纷案”，见张晓频：《屋顶平台停车场权利归属之法律探析》，载最高人民法院《人民司法·案例》2011年第16期。

2.对全体业主共有的车位，经物业管理单位对外出租，其租金收益应归全体业主共有。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对全体业主共有的车位，经物业管理单位对外出租，其租金收益归全体业主共有。承租人虽通过物业管理单位租赁车位并支付相应费用，但对租赁车位的管理，应从小区秩序和谐稳定、业主生活安定便利等要求出发，遵循小区业主大会决议、物业管理合同、小区管理惯例及物业管理单位的规范要求。

案例索引：上海市闵行区人民法院〔2013〕闵民五（民）初字第418号“徐某与缪某侵权纠纷案”，见殷雪、龚漾：《小区业主租赁车位使用权纠纷权属界定》，载最高人民法院《人民司法·案例》2015年第18期。

三、实务要点

1.不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于《物权法》的调整范围。

《物权法》第七十四条第一款、第二款适用于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的归属。实践中，车位、车库的情况不统一，有的是建筑规划内的，有的是占用闲置土地的，有的是占用道路的，应当区别对待。《物权法》只对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确。那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于《物权法》的调整范围。

要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈*物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第239页。

2.《物权法》第七十四条第二款规定的“车位”、“车库”，是指项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库；该条第三款规定的“车位”，是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。

《物权法》第七十四条第二款规定的“车位”、“车库”，实际上是针对项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库的归属问题作出的，建设单位是有权处分这些车位、车库的。而其第三款规定的情况，与该条前款具体所指是有所不同的。第三款规定中所指的车位，立法本义实际上是指初始规划之外另行产生的车位。《物权法》将项目建设时按照规划建成车位、车库的归属问题，交由双方当事人自行协商确定其权属，而在项目建设按照规划的批准建设完成后建设单位或者物业服务企业再占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，应适用第三款的规定，认定为属于业主共有。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第100页。

3.规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足小区业主的需要，是处理小区车位、车库归属问题应遵循的基本原则。

车位、车库的归属问题，涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区业主的需要。这是处理小区车位、车库归属问题应遵循的基本原则。对此，可从两方面理解：其一，区分所有建筑物的建设，必须保障设置规定数量的停车设施，禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发；其二，建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。

要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈*物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第239页。

4.“满足业主的需要”只能是特定时间段内的需要，而且只能是全体业主基本的停车需要，数量上应当有所限制。

规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。对于“业主的需要”，可以从三个层面理解：

（1）对于业主的需要，在时间上应当是合理的。不是业主任何时候需要车位、车库，开发商都应当满足。

（2）业主的需要在数量上应当合理。满足业主需要只能是合理的需要，合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足。

（3）业主的需要，还应当解释为全体业主的需要，或者说最广大业主的需要，而不能是个别业主的需要。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第86—87页。

5.规划用于停放汽车的车位、车库“应当首先满足业主的需要”，并非赋予业主优先购买权或者优先承租权。

所谓“应当首先满足业主的需要”，是指开发商在修建了车位、车库之后，应当首先将其出租、出售给小区的业主，而不能高价卖给小区之外的第三人。对于小区的业主与小区之外的第三人而言，“首先满足业主的需要”并不是赋予小区的业主享有优先于小区之外的第三人的优先购买权和优先承租权。根据《物权法》第七十四条的规定，车位、车库应当首先满足业主的需要，不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给或出租给其他人。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第88—89页。

6.建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其已经“首先满足业主的需要”。

《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”其认定标准是：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。其中，配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。该比例一般由*规划行政主管部门确定。在开发商已经按照配置比例将车位、车库处分给业主的情况下，如果还有部分业主的车位、车库需要得不到满足，这部分业主要求开发商承担责任，没有法律依据。当然，如果开发商与购房人约定开发商有义务为购房人提供车位、车库，而开发商没有满足购房人的要求，则购房人可以要求开发商承担违约责任。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第90—91页。

7.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库与住宅的配置比例为1:1或不足1:1的，开发商任何时候都不得将车位、车库出卖给业主以外的第三人，否则没有买到或者租赁到车位、车库的业主可以要求开发商和业主以外的第三人或者购买或者承租了2个或者2个以上车位、车库的业主承担相应的责任。

配置比例不足1:1，一方面，车位、车库只能出卖给居住在小区内的业主。这种义务是强制性的，违反了要导致相应的后果。因为配置比例不到1:1，如果再出卖给业主以外的第三人，显然肯定有业主买不到车位、车库，就不能“首先满足业主的需要”。如果违反这种义务，没有买到或者租赁到车位、车库的业主可以要求开发商和业主以外的第三人承担相应的责任。另一方面，开发商将车位、车库按照先来后到的顺序全部出卖或者出租给居住在小区内的业主以后，如果其中某个业主购买或者承租了2个或者2个以上的车位、车库，那么买不到或者租不到车位、车库的业主可以要求开发商和该购买人或者承租人承担相应的责任。需要注意的是，在开发商已经按照一个业主1个车位、车库的规则全部将车位、车库出卖或者出租给了业主的情况下，仍然有业主的车位、车库需求满足不了，但此时不能认定开发商违反了《物权法》第七十四条第一款“首先满足业主的需要”的规定。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第91—93页。

8.项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库的权属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。

当事人之间关于车位、车库权属的约定，通常有出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。其中，出售主要指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。附赠是指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，作为开发商提供给买受人的一种优惠措施。出租是指开发商作为出租人把车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。

要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈*物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第239页。

9.当事人之间未就项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库的权属达成协议的，该车位、车库的所有权归开发商。

《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该条款的规定可以看出，规划车位、车库的所有权由当事人进行约定。虽然本条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过当事人约定的表述来看，所有权归开发商。如果不归开发商，那开发商怎么有权利与购房人“通过出售、附赠或者出租等方式约定”？出售，显然开发商是所有权人。附赠，显然是开发商卖房的时候赠与车位。出租，显然开发商是车位的所有权人，开发商才能出租。因此，通过这些表述，可以认定规划车位、车库的所有权就是属于开发商的。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第53页。

10.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库如何“首先满足业主的需要”，开发商享有选择出售、附赠或者出租等方式的决定权。

《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从这款规定可以看出车位、车库的所有权属于开发商。既然如此，那么是出售、附赠或者出租，其决定权在开发商，而不在业主。因此，如果开发商决定车位只出租，不出卖，而业主却只要求购买，而不要求承租；或者相反，开发商决定车位只出售，不出租，而业主却只要求承租，不要求购买，为此引发纠纷，对此，不应支持业主的相应主张。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第92页。

11.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库与住宅的配置比例不论是多少，开发商均不得出卖给业主之外的第三人，但可以出租给业主之外的第三人。

车位、车库是业主专有部分的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。既然是小区房屋的配套设施，那么小区的车位、车库就是为小区的业主提供的。更为重要的是，既然规划已经确定了小区的车位、车库的数量，这个数量无论是多少，都应当为小区业主服务，满足业主的需要。在小区业主按照配置比例提出购买或者承租要求的情况下，开发商就有义务满足这种要求，除非小区车位、车库已经按照配置比例完全处分给了业主。为了保证首先满足业主的需求，那么就不应当允许开发商将车位、车库出卖给业主之外的第三人。因为一旦卖给了第三人，那么原来没有车位、车库的业主或者只购买或者租赁了一个车位、车库的业主提出车位、车库需求，开发商不能满足的情况下，开发商就违反了“车位、车库应当首先满足业主的需要”的强制性规定。同时，鉴于业主的需要有一个时间段，因此，开发商满足业主的需要也有一个时间段。这时就应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人。需要说明的是，允许开发商出租车位、车库给第三人，其前提是任何时候都必须首先满足小区业主的合理停车需要。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第93—96页。

12.《物权法》第七十四条第一款规定的“应当首先满足业主的需要”属于效力性强制性规定，违反该规定而订立的买卖或出租合同，应当认定无效或终止履行。

如果该规定不属于强制性规定，那么，开发商可以任意处分车位、车库给业主之外的第三人，或者卖给或者出租给某个业主过多的车位、车库，其结果是整个小区业主的停车利益受到损害，但由于不是强制性规定，开发商就可以不承担责任。如果出现这种结果，应当认为与《物权法》第七十四条的立法初衷是大相径庭的。因此，《物权法》第七十四条关于车位、车库“应当首先满足业主的需要”的规定属于《合同法》第五十二条规定的强制性规定，而且属于其中的效力性强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第97页。

13.判断业主的停车需求是否合理，应以小区规划用于停放汽车的车位、车库与住宅的配置比例为准。

业主起诉要求满足其停车需求，必须是其合理的停车需要没有得到满足。合理的停车需要，其标准是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定的配置比例。如果该配置比例不到1:1，包括1:1，那么已经购买或者租赁有1个车位、车库的业主，就属于停车需要已经得到满足的业主。既然其停车需要已经得到满足，其诉讼请求就不应当支持。如果是超过1:1，包括2:1，已经购买或者租赁有2个车位的业主，就属于停车需要已经得到满足的业主。依此类推。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第97—98页。

14.开发商与业主订立的车位、车库买卖合同，超过业主合理停车需要的部分，应当认定无效；相应的出租合同应当终止履行。

开发商与某一业主签订买卖车位、车库的合同，小区的其他业主以其合理的停车需求没有得到满足为由，请求确认开发商与该业主签订的超过配置比例买卖车位、车库的合同部分无效的，人民法院应予支持。这个无效部分，就是超过合理停车需要的部分。合理停车需要的车位、车库买卖合同当然是有效的。这里特别需要对合理停车需要进行准确把握。例如，配置比例超过1:1不足2:1的，此时的合理需要是2个车位，而不是1个车位。配置比例超过2:1不足3:1的，此时的合理需要是3个车位，而不是2个车位。凡是在合理停车需要之外多出来的买卖车位、车库的合同就应当被宣布为无效。同理，开发商与业主订立的车位、车库出租合同，超过业主合理停车需要的部分，应当终止履行。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第98—99页。

15.当事人就项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库的权属达成的协议与当事人之间的商品房买卖合同属于两个法律关系，不存在必然的牵连关系。

车位、车库所有权的归属与房屋所有权密切相关，当事人就车位、车库的归属达成协议一般发生在商品房买卖过程中，亦应采取书面合同方式。但在此种情况下，车位、车库的归属协议与商品房买卖合同实际上系两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。

要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈*物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第239—240页。

16.建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有，但不包括车库，车库的权属应依当事人的约定确定。

建筑区划内的道路、其他公共场所属于业主共有，因而建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位的权属，亦应随着土地使用权的移转而确定为业主共有。但车库则不同。《物权法》第七十四条第三款只规定了车位而不包括车库。车库所占用的土地使用权不能当然地认为属于业主共有。车库基本上都建设在地下部分，地下空间利用权的归属要根据规划批准以及具体实际情况来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不能够简单地直接适用于地下建筑物与土地使用权的关系。车库作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，故车库的归属仍应通过当事人约定进行。

要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈*物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第240页；另见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第107页。

17.建设单位在完成初始规划后在尚未对外销售房屋的情况下增设的车位，以及建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位，如何确定其归属，应当由建设单位承担举证责任。

建设单位在完成初始规划、房屋根本未予销售情形下增设的停车位以及建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位，如何确定车位归属问题，应当由建设单位承担举证责任。即使增设车位的行为占用了小区内的道路或者其他场地，如果建设单位能够充分举证证明增设的车位，所有成本（包括土地成本）等均丝毫未计入对外销售的房屋价格中，而且关于增加形成车位的相关手续齐全、合法，那么，此种状况下就其增加形成车位的归属问题，应当适用《物权法》第七十四条第二款规定，属于当事人约定范畴。反之，如果建设单位无法举证证明，就应认定归业主共有。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第105页。

18.建设单位违反规划要求在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，不适用《物权法》第七十四条第三款规定。

《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”上述规定涉及的车位，系建筑区域规划之外的、已履行相关批准手续后合乎规定条件前提下而增设形成的车位，与那些未经批准就违法停车收费的车位问题，是有所区别的。后者不适用上述规定。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第106页。

19.建设单位或者物业服务企业在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设车位而支出的合理成本，应当由全体业主负担。

当增设车位系由建设单位或者物业服务企业建成时，虽然车位权属归业主共有而与建设单位、物业服务企业无关，但是其为此支出的合理成本，还是应当由权利人负担的，如果建设单位或者物业服务企业诉至人民法院主张该权利时，只要其能够证明系属建造车位所必须的合理限度内，人民法院应予支持。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第106页。