佛山市石湾区雅图酒店工程公司与佛山市禅城区张槎镇弼唐村弼东股份经济合作社租赁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民一终字第4号

上诉人（原审被告）佛山市石湾区雅图酒店工程公司，住所：佛山市禅城区江湾一路一号二楼。

法定代表人庞礼河，总经理。

委托代理人庞礼沛，1950年4月29日出生，汉族，住所：佛山市上沙中街73号302房。

委托代理人陈铄鸿，广东经纬法律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）佛山市禅城区张槎镇弼唐村弼东股份经济合作社，住所：佛山市禅城区张槎镇弼唐村。

法定代表人庞甜昶，董事长。

委托代理人汤燕南，广东源浩律师事务所律师。

上诉人佛山市石湾区雅图酒店工程公司因与被上诉人佛山市禅城区张槎镇弼唐村弼东股份经济合作社租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛石法民一初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决查明：2000年12月28日，原、被告签订租赁合同书，约定被告向原告承租德高酒店旧址的商业大楼，租赁期从2000年12月20日至2011 年2月28日，其中2001年3月1日至2005年2月28日每月租金20000元，被告在每月20日前交清当月租金，逾期交款，按欠款额每月加收 0.5%滞纳金，被告连续拖欠租金超过两个月，原告有权终止合同，被告承担违约责任。被告从使用涉讼房屋期间的2002年5月份起开始拖欠租金。

原审判决认为：在被告抗辩的情形下，原告未提供涉讼房屋已经过竣工验收、消防验收的证据，此种情形应认定涉讼房屋未经过竣工验收、消防验收。《*建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《*消防法》第十条也规定，需经验收而未经消防验收的房屋不得投入使用。原、被告租赁的房屋为商业用房，属依法应经过竣工、消防验收的房屋。原、被告租赁未经竣工、消防验收的房屋，违反了法律的强制性规定，其租赁关系无效。但考虑到涉讼房屋是原告财产，被告已实际使用了原告出租的房屋，被告使用了原告的财产谋利，造成原告的损失，被告应比照合同约定的租金赔偿原告损失。依照《*民事诉讼法》第六十四条第一款、《*合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、原、被告的房屋租赁合同无效；二、被告在本判决生效之日起十日内将涉讼房屋返还原告；三、被告在本判决生效之日起十日内给付原告赔偿款120000元。

上诉人佛山市石湾区雅图酒店工程公司上诉称：2002年11月17日，被上诉人以上诉人拖欠租金为由，向原佛山市石湾区人民法院起诉，要求上诉人向其支付租金人民币120000元。该案经审理，佛山市禅城区人民法院认为，上诉人与被上诉人之间所签订的房屋租赁合同无效，上诉人应将涉讼房屋返还给被上诉人，但同时又判决，上诉人向被上诉人赔偿人民币120000元。上诉人认为，依照《*合同法》有关规定，合同无效的，合同当事人应互负返还责任，上诉人应将涉讼房屋交还给被上诉人，而被上诉人也应该将收取上诉人的房屋租金返还给上诉人。一审法院在确认被上诉人已经收取上诉人大量租金的情况下，不仅对被上诉人基于无效合同收取上诉人租金的事实不闻不问，更在没有任何事实证据、被上诉人也没有提出诉讼请求的条件下，依被上诉人提出的租金诉求，判决上诉人向被上诉人支付赔偿金120000元。一审判决无视事实，刻意违背法律，判决结果极其不公，严重损害了上诉人的合法权益。补充说明的是，原审法院既然认定租赁合同无效，被上诉人就应丧失依合同收取租金的合约基础，由于租赁标的物没有房产证，没有竣工验收、消防验收，租赁标的物违法，被上诉人应丧失根据财产所有权进行收益的根据。而租赁合同无效，主要原因是由于被上诉人隐瞒建筑物客观情况造成的，被上诉人负有全部过失责任。对于损害赔偿问题，被上诉人对建筑物没有合法权益的存在，其法律结果必然是没有损害结果的发生，且被上诉人并没有提出损害赔偿的请求，原审法院迳行判决违反诉讼原则。且原审法院认定上诉人使用被上诉人出租的房屋，但没有认定被上诉人已经收取上诉人租金的实际情况，对无效合同的实际履行情况没有全面审查，是认定事实不清。且原审法院适用法律不当，没有判决被上诉人将已收取的租金返还给上诉人。

被上诉人佛山市禅城区张槎镇弼唐村弼东股份经济合作社答辩称：1、从上诉人提出的上诉请求可以看出，上诉人至今未返还房屋给被上诉人；2、本案的讼争房屋经过了竣工验收和消防验收；3、关于原审法院认定合同无效的问题，若法院认定无效，则实际使用人应当支付使用费，并且使用费应当按照合同约定的价款进行计算。这里可引用一下广东省高级人民法院2001年10月30日的（2001）粤高法发42号文件中的第21条作参考，原审法院在认定租赁合同无效的情况下，比照合同的约定所作出的判决是符合法律规定的；4、双方签订的租赁合同第7条约定，若上诉人认为租赁合同无效致使其无法达到租赁目的，可以向被上诉人提出，但其并没有提出，而是采用拖欠租金的行为，并且始终占有上诉人财产。综上所述，被上诉人认为应当驳回上诉人的上诉请求。

被上诉人在二审期间，提供讼争房屋的竣工验收和消防验收的证明文件材料作为新证据。

经质证，上诉人对其与本案的关联性有异议，认为有关资料不能反映是涉讼房屋。

经审查，被上诉人提供的证据关联性无法证实，本院不予采信。

双方当事人对原审认定的事实没有异议，但上诉人认为原审认定事实不完整。对原审查明的事实，本院予以确认。

本院认为：被上诉人虽拥有讼争房屋范围内的土地使用权，但其出租没有经过竣工验收、消防验收，也没有办理房地产权证的房屋给上诉人使用，违反有关法律的禁止性规定，其与上诉人之间签订的出租房屋合同无效。合同无效，根据有关法律规定，双方当事人应互负返还责任，即上诉人应返还其现在使用的房屋给被上诉人。由于被上诉人实际使用了被上诉人提供的虽未验收但权属合法的房屋，上诉人对房屋的使用并因此而取得的收益是无法返还的（亦即被上诉人的损失），因此上诉人应当向上诉人支付相应的使用费（使用费的标准可参照房屋租赁合同标准确定），原审判决将上诉人对房屋的使用处理为被上诉人的损失，并判令上诉人支付拖欠的使用费，并无不当，因此应予维持。上诉人上诉认为根据无效合同互相返还的法律规定，被上诉人应返还其已支付的租金，其上诉理由不充足，本院不予支持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费4412元，由上诉人佛山市石湾区雅图酒店工程公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈 秀 武

代理审判员 吴 健 南

代理审判员 张 雪 洁

二○○四年一月十二日

书 记 员 邱 雪 碧