姜震诉昆明市官渡区金马镇马军场村股份合作社租赁合同纠纷案

云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

（2004）昆民一初字第84号

原告：姜震，男，汉族，1940年3月11日出生，四川省南江县候家乡太平村四社人，经商，身份证号：513026194003112994.

特别授权诉讼代理人：罗坷，新海天律师事务所律师。

特别授权诉讼代理人：刘玉萍，新海天律师事务所律师。

被告：昆明市官渡区金马镇马军场村股份合作社。

住所：昆明市官渡区金马镇马军场村股份合作社。

法定代表人：赵刚，该社社长。

特别授权诉讼代理人：周建森，云南海合律师事务所律师。

原告姜震诉被告昆明市官渡区金马镇马军场村股份合作社（以下简称“马军场村股份合作社”）租赁合同纠纷一案，本院于2004年5月31日受理后，依法组成合议庭于2004年6月28日公开开庭进行了审理。原告姜震的诉讼代理人，被告马军场村股份合作社的诉讼代理人罗坷、刘玉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告姜震起诉称：2003年5月12日，原、被告签订《协议书》，约定被告将其所有的原橡胶集团旧厂房出租给原告经营使用，租赁期限为三十年，即2003年7月15日至2033年7月14日止，同时合同约定：任何一方单方提前终止合同和违反合同条款，违约方应无条件赔偿守约方违约金人民币100万元。合同还对租金及租金支付日期和方式以及其他方面作了详尽的规定。合同生效后，原告严格按照合同的约定，全面履行了自己的义务。同时还代被告履行了部分按合同约定应属被告履行的义务。2004年5月21日，被告在未经原告同意也未通知原告的情况下，张榜公告，将要把租给原告使用的房屋场地以 296万元的价格卖给官渡区金马路改扩建工程建设指挥部。对被告的这一违约行为，原告当即提出*，被告不但不理，还一意孤行，于2004年5月25日上午十点由被告的保安带队，率领十多个民工在原告的承租房屋内强行拆除部分房屋，致使这些房屋遭到严重破坏，幸好原告及时报警，当地派出所和“110”巡警赶到才制止了被告的非法行为，避免了损失的进一步扩大，就在*民警严正指出被告的违约违法行为后，被告于2004年5月25日下午正式向原告送达了单方面的终止合同的通知。综上所述，被告的行为已严重违反了双方合同约定，并给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，维护法律的尊严，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付违约金人民币 100万元；二、被告继续履行合同；三、由被告承担本案全部诉讼费用。

被告马军场村股份合作社答辩称：一、原、被告双方于2003年5月12日签订的《协议书》合法有效，该《协议书》的标的物是厂房而非土地使用权，《协议书》明确约定了合同终止的情形，即“在租期内，若遇国家重点工程项目需要征用该厂地，乙方应服从”；二、原告承租厂房所占用的3.7亩地块已被*征用；三、被告没有违约行为，主观上无过错，不应承担任何违约责任；四、原告已交租金和水电安装费用因原告没有作为一项独立的诉讼请求提出，不应列入本案的审理范围。综上所述，原告租用厂房所占土地已被征用，被告终止合同合法有据，并无任何违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。

综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、姜震承租厂房占用的3.7亩集体土地是否已被征用？2、马军场村股份合作社的行为是否构成违约？

针对以上争议，原告姜震向本院提交如下证据材料：

1、《协议书》，证明原告合法取得了位于昆明市官渡区金马镇马军场村原橡胶集团旧厂房三十年的经营使用权。

2．发票一张，证明原告按约支付了2003年7月15日至2004年7月14日一年的租金65000元。

3、四份发票和两份《收据》，证明原告在租赁该场地后进行水电安装共产生了11242元的费用。

4、官政复[2003]274号文“昆明市官渡区人民*关于同意《金马路改扩建工程征用（划拨）土地、拆迁建构筑物补偿标准实施意见》的批复”，证明官渡区人民*已同意指挥部拟定的集体土地按45000元/每亩的标准补偿。

5、金指[2003]17号文“关于市二机器厂旁马军场村集体土地由金马路改扩建工程建设指挥部统一征用的通知”，证明指挥部未经*同意，以征地为名提出需要征用马军场村股份合作社3.7亩土地。

6、拍摄的《公告》相片，证明被告对自己的村民公告指挥部对3.7亩土地以每亩80万元作补偿，从而证实被告是在高额利益的诱惑下来终止与原告的场地租赁合同。

7、昆明市城市规划红线图，证明原告承租厂房占用的3.7亩土地并不在金马路建设红线内。

8、2004年2月16日被告的《申请报告》，证明原告承租厂房占用的3.7亩土地不在征用范围内。

9、《通知》一份，证明2004年5月25日被告通知原告到其办公处办理退租、改水电款等事项。

10、《建筑拆迁通知》一份，证明被告于2004年5月17日假借“金马路改扩建工程建设指挥部”的名义通知原告拆迁。

11、《公证书》，证明原告的经营场所被被告侵权的事实。

12、金马派出所的报案记录，证明因被告的行为给原告造成的巨大的经济损失。

经质证，被告马军场村股份合作社除证据3的两份《收据》外，对其余证据材料的真实性予以认可，但认为：证据3中的发票不能证明是投入到原告承租的场地内；昆明市城市规划红线图虽然证明原告承租厂房所占地块没有在修路规划红线内，但却是道路拆迁安置用地，是整个金马路改扩建工程的一个部分；被告的《申请报告》与本案无关，剩余部分不是指争议的3.7亩土地；《建筑拆迁通知》刚好证明拆除是*行为；《公证书》不能证明是被告侵权；报案记录涉及的是刑事案件，与本案争议无任何关联，且原告被盗也与被告无关。

被告马军场村股份合作社提交如下证据材料：

1、《协议书》，证明双方建立了租赁合同的法律关系，合同约定了解除的条件。

2、官政办通[2003]32号文“昆明市官渡区人民*办公室关于成立金马路改扩建工程建设指挥部的通知”及金马路改扩建工程建设指挥部负责人身份证明，证明金马路改扩建工程建设指挥部是*成立，有权履行征地、拆迁、安置等职责。

3、金指[2003]17号文“关于市二机器厂旁马军场村集体土地由金马路改扩建工程建设指挥部统一征用的通知”，证明原告承租厂房占用土地全部被*征用，被告未违约并可行使合同解除权。

4、《征地协议》，证明原告承租厂房占用土地已被*征用。

5、昆明市国土资源局官渡*出具的《证明》，证明征地事实，被告未违约。

6、昆明市规划局官渡*出具的《证明》，证明本案诉争地块已被*列入城市规划工程用地，被告未违约。

7、《通知》一份，证明合同解除时被告履行了通知的义务。

8、（2003）官法民一初字第3753号《民事裁定书》，证明原告对*征地的事实是明知的。

9、证人郑晓冰的证词，证明原告承租厂房占用土地全部被*征用，被告并未违约。

经质证，除《征地协议》外，原告姜震对被告所举上述证据材料的真实性没有异议，认可《征地协议》中金马路改扩建工程建设指挥部和马军场村股份合作社印章的真实性，但认为因为协议中日期有人为改动的痕迹，故不予认可；证据2与本案没有关联性；证据3不能证明3.7亩土地已被征用的事实；证据 5、6也不能证明是征用土地；证据7可以证明对方违约；证据8只能证明原告曾向被告主张过权利，不能证明原告知晓征地的事实；对证人证言不予认可，因为指挥部和被告存在合谋，且没有办理相关征用手续，不能证明征地的事实。

通过各方当事人对上述证据的质证，双方当事人对对方提交的证据材料真实性没有异议的部分，本院将之作为诉讼证据予以确认，但能否证明双方主张，需综合案件事实和其他证据进行认定。原告所举的四份发票和两份《收据》，证明其在承租厂房内进行过水电安装包括自来水管道安装、制图、测绘、安装接户，且因此产生了11242元的费用，被告质证认为，上述票据有的是案外人所交，有的没有交费人，也不能证明上述费用和本案租赁厂房存在关联性。本院认为，根据双方合同约定“合同签订后，甲方（即被告）应将该厂所需工业、民用水、电安装进厂，同时应配备相关的水电使用设施”可知，合同签订时，水电设施并未安装配备，原告支出的费用均在承租期内产生，且提供的票据均为原件，此外，被告2004年5月25日发给原告的《通知》中“要求原告接到通知后找被告办理退租、退改水、改电款等事项”的内容，也可证实被告承认原告对场地进行过水电改造安装，被告虽有异议但未能提供反驳证据，本院确认原告在承租厂房后对水电安装进行了投入，总计费用为11242元。对被告所举的《征地协议》，虽然在两个日期上确有手工改动的痕迹，但对此改动签订合同的双方都予以确认，原告对签订合同双方的印章真实性也无异议，故本院确认《征地协议》的真实性和证明力。对证人证言，由于证人属完全民事行为能力人，依被告的申请到庭作证，经查身份确属金马路改扩建工程建设指挥部工作人员，原告所作指挥部和被告存在合谋的陈述因无证据证实本院不予支持，本院将之作为本案诉讼证据予以确认。

根据双方无争议的事实以及经过庭审质证、认证，本院确认如下案件事实：

2003年5月12日，马军场村股份合作社和姜震签订了《协议书》，协议约定：马军场村股份合作社（甲方）将本村集体所有的厂房一座租赁给姜震（乙方）使用，租赁期为30年，从2003年7月15日至2033年7月14日止；在租期内，若遇国家重点工程项目需要征用该厂地，乙方应服从，但对乙方所投资建设部分的赔偿应归乙方所得，所交租金如果不到期限，甲方应退赔给乙方，同时还应协助乙方办理相关的退赔手续；经勘察该厂房内，除原有老围墙有利用价值外，厂内没有其他任何供乙方使用的建筑物和固定资产。原有地面为沙石地面，损坏严重，地面附着物为简易临时房，年久失修，已无法使用，水电设施陈旧不健全，需经改造方可使用；若甲乙双方任何一方单方提出提前终止合同和违反合同条款，违约方应无条件赔偿守约方违约金人民币壹佰万元。合同签订后，姜震向马军场村股份合作社支付了2003年7月15日至2004年7月14日的场地租金65000元。2003年5月13日，昆明市官渡区人民*办公室向金马镇人民*和区级国家机关各有关部门下发官政办通[2003]32号文“昆明市官渡区人民*办公室关于成立金马路改扩建工程建设指挥部的通知”，决定成立金马路改扩建工程建设指挥部。2003年7月21日，官渡区人民*向金马路改扩建工程建设指挥部下发官政复[2003]274号文“昆明市官渡区人民*关于同意《金马路改扩建工程征用（划拨）土地、拆迁建构筑物补偿标准实施意见》的批复”，批复同意指挥部拟定的《金马路改扩建工程征用（划拨）土地、拆迁建构筑物补偿标准实施意见》，补偿标准实施意见明确，征用集体土地按每亩45000元的标准进行补偿。2003年10月16日，金马路改扩建工程建设指挥部通知马军场村股份合作社，需征用市二机器厂旁马军场村集体土地约3.7亩。该集体土地也就是本案原告所租厂房占地。2004年5月，金马路改扩建工程建设指挥部和马军场村股份合作社签订了《征地协议》，约定根据金马路改扩建工程建设的需要，指挥部需征用马军场村股份合作社集体土地3.7亩，考虑到马军场村全体村民的集体利益及今后村社各项事业的可持续性发展，土地征用价格为每亩80万元。地上现有各类建构筑物除五户民宅外，不再支付任何补偿安置费。2004年5月11日，马军场村股份合作社向马军场村全体股民发出《公告》，经昆明市官渡区金马路改扩建工程建设指挥部研究，为了使金马路早日竣工通车，决定：征用金马镇马军场村乡镇企业用地一块（原橡胶集团仓库）面积3.7亩，指挥部考虑到全村股民的集体利益及今后各项事业的发展，现以每亩80万元的价格补偿马军场村296万元。2004年5月17日，金马路改扩建工程建设指挥部向姜震发出《建筑拆除通知》，为保证金马路改扩建工程征地、拆迁工作的顺利进行，请拆迁户接到通知后须于2004年5月22日前搬迁完毕。2004年5月25日，马军场村股份合作社通知姜震，因*征用土地，租用厂房合同终止，请接到通知后于2004年5月26日到村办公室办理退租、退改水、改电款等事项。通知下发的当日下午，原告即收到该《通知》。2004年5月27日，姜震向昆明市官渡区公证处申请对其租赁的经营场所现状进行证据保全，公证人员对现场房屋拆毁状况及铝合金窗生产状况进行了现场核实。另，原告在承租厂房后对水电安装进行了投入，总计费用为11242元，除上述投入外，在承租厂房内，原告并无其他固定资产和不动产投资。2004年5月12日，昆明市国土资源局官渡*出具《证明》，“根据金马路改扩建工程的需要，需征用昆明市二机器厂旁官渡区金马镇马军场村股份合作社集体土地3.7亩（现姜震租用该地块）作为被拆迁企业车间、厂房搬迁安置用地。为保证道路改扩建工程的胜利进行，指挥部已报请我局已原则上同意征用该地块，请指挥部务必作好村社的征地补偿工作。征地协议达成后，正式的征用土地手续请尽快办理。2004年6月2日，昆明市规划局官渡*出具《证明》，昆明市二机器厂旁官渡区金马镇马军场村股份合作社集体土地3.7亩（现姜震租用该地块）作为被拆迁企业搬迁安置规划用地，经指挥部报请，同意该地块作为被拆迁企业搬迁安置规划用地，该地块正式的建设用地规划许可证及后续的建设工程规划许可证正在办理中。

本院认为，双方所签《协议书》意思表示真实，内容除租赁期30年的约定违反《*合同法》第214条第1款“租赁期限不得超过20年”的规定，超过20年的部分无效外，其余约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，应为有效。原告承租的厂房虽然占用的是集体土地，但该集体土地在承租前已转为非农业建设用地，故合同并未违反土地管理法的规定。合同生效后，即对当事人产生法定拘束力，根据《*合同法》第93条第2款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，双方合同约定，“在租期内，若遇重点工程项目需要征用该厂地，乙方（即原告）应服从，但对乙方所投资建设部分的赔偿应归乙方所得，乙方所交租金如果不到期限，甲方应退赔给乙方，同时甲方应协助乙方办理相关的理赔手续。”虽然该约定没有“合同解除”的字样，但通过其内容中服从征用、退赔租金及赔偿投资建设部分的约定可推知，签订合同双方的真实意思是：如租赁合同标的物被征用，合同因无存续的意义，故对合同解除后的租金退赔及返还投资作出相应约定，该条款实际就是明确了双方解除合同的条件。合同既然约定了解除合同的条件，在条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，没有证据表明合同签订时马军场村股份合作社事先就已知道金马路改扩建工程需要征用该地块，金马路改扩建工程建设指挥部是由官渡区人民*为实施金马路改扩建工程而设立的机构，其按照规划的要求实施的征地、拆迁、安置的行为代表一级*，并非为自己利益而为，其依照征地程序下达征地通知，并就征地补偿事宜与被征地的所有人马军场村股份合作社签订了《征地协议》，昆明市国土资源局官渡*和昆明市规划局官渡*对金马路改扩建工程建设指挥部的征地行为出具了《证明》，可进一步说明金马路改扩建工程建设指挥部并非如原告所述是买卖集体土地，而是履行了相应征地手续的征用地行为。虽然每亩80万元的价格远超过征地补偿标准规定的4.5万元，但该补偿属于征用人和被征用人真实意思一致的表示，不为法律所禁止，4.5万元的补偿标准只是针对集体土地，而本案征用的3.7亩土地上还有厂房等地上建筑物，具有一定的经济价值，且该80万元的补偿根据出庭证人指挥部工作人员郑晓冰的说明，也考虑到被征用土地地段较好的因素及为保证征地顺利进行而综合考虑村社集体利益最终确定的，原告以此认为是马军场村合作社是出于利益考虑出卖土地的行为没有相应证据证明，本院不予支持。由于被征用的3.7亩土地用途为企业搬迁安置用地，原告据此认为，该土地因不在规划所修道路的红线内而不是征用，如何确定3.7亩土地是否包括在金马路改扩建工程的征用范围内？本院认为，应根据征用的土地是否和金马路改扩建工程具有密切的关联性予以确定，原告租用厂房占用土地被征用是为安置金马路改扩建工程的其他被拆迁户，是为了道路修建整体项目顺利完成而进行的征用，目的和宗旨都是为了金马路的改扩建，该征用和金马路改扩建工程密切关联，昆明市国土资源局官渡*和昆明市规划局官渡*出具的《证明》也可说明原告租用厂房所占 3.7亩土地是“根据金马路改扩建工程的需要，保证道路改扩建工程的顺利进行”而征用，故原告认为3.7亩土地因不在工程红线范围故不是征用的陈述不能成立。双方合同约定是遇国家重点工程项目需征用，何为重点工程双方没有明确，修建道路系国家城市建设的需要，对于一个地区经济的发展意义重大，本院认为，金马路改扩建的工程项目是出于国家建设的需要，符合双方约定解除合同应成就的条件，被告马军场村股份合作社在合同解除条件成就时有权解除合同，并不存在违约，根据《*合同法》第96条第1款的规定，“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，被告于2004年5月25日向原告履行了通知的义务，且原告当日即收到该通知，本院确认合同在2004年5月25日已经解除。合同解除后，根据《*合同法》第97条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同已经解除，原告应退还厂房给被告，被告应返还原告已交的尚未到期的租金，计算至2004年5月 25日合同解除之日止，应返还原告的租金数额为8904元。同时，根据合同约定，水电安装应该由被告负责，故原告水电安装支出的费用应该由被告负担。

综上所述，依照《*合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条、《*法民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告姜震和被告官渡区金马镇马军场村股份合作社2003年5月12日签订的《协议书》已于2004年5月25日解除；

二、由被告官渡区金马镇马军场村股份合作社自本判决生效之日起十日内支付原告姜震人民币20146元（包括应退还的租金8904元和水电安装费用11242元）；

三、由原告姜震在本判决生效之日起三十日内将所租用的厂房腾还被告官渡区金马镇马军场村股份合作社；

四、驳回原告姜震的其他诉讼请求。

本案案件受理费15010元，由原告姜震负担10507元，被告官渡区金马镇马军场村股份合作社负担4503元。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。

审 判 长 邵 坚

代理审判员 杨 宁

代理审判员 黄 超

二OO四年七月十八日

书 记 员 李 艳