黄源照、何玉冰、黄柏坚与佛山市鸿翔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民五终字第618号

上诉人（原审原告）：黄源照，男，汉族，1958年5月28日出生，住所：佛山市禅城区河边路六座504房

上诉人（原审原告）：何玉冰，女，汉族，1963年12月31日出生，住所同上。

上诉人（原审原告）：黄柏坚，男，1989年9月6日出生，住所同上。

法定代理人：黄源照，男，汉族，1958年5月28日出生，住所：佛山市禅城区河边路六座504房。

法定代理人：何玉冰，女，汉族，1963年12月31日出生，住所同上。

被上诉人（原审被告）：佛山市鸿翔房地产开发有限公司。住所：佛山市禅城区彩虹路鸿翔北一街23号二层。

法定代表人：戴新华，董事长。

委托代理人：刘景平，系广东天伦律师事务所律师。

原审第三人：中国建设银行佛山市分行。住所：佛山市禅城区佛山大道南路327号。

负责人：张真理，行长。

委托代理人：张永昌，分行职员。

上诉人黄源照、何玉冰、黄柏坚因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅法民一初字第1511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。

原审判决认定：原、被告双方于2002年12月23日签订《商品房买卖合同》2份。合同约定原告向被告购买位于佛山市彩虹路北侧鸿翔商住区008组团1号楼B座405房及其首层24号汽车库，价格分别为456869元及117915元；原告在2002年12月23日前一次性将车房款及405号房购房款 20%支付给被告，其余的购房款办理银行按揭；合同在房管交易所登记备案后，原告若需要办理银行按揭贷款，应在接到被告通知后十天内到银行办理有关按揭手续。合同还约定，原告在签订买卖合同时，应与被告或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。合同第8条约定，被告应在2003年3月31日前，将经验收合格后的商品房交付原告使用；合同第九条约定，若逾期交楼超过30日，原告有权解除合同，被告并应自原告解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2.25%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2003年4月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一0.625的违约金。合同签订后，原告于2003年12月23日交付了车房款117915元及20%的购房款91869 元。之后，由于原告对《前期物业管理服务协议》某些条款不满意，多次进行修改，至2003年5月7日，原告才与被告委托的物业管理公司佛山市兆兴物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，被告于2003年5月16日到房管部门办理了该讼争房屋的备案手续，于同年5月17日通知原告办理银行按揭手续。原告于2003年5月29日与第三人签订了《楼宇按揭合同》，约定由第三人贷款265000元给原告，原告将所购讼争商品房用作借款抵押。同日，原告与第三人又签订了《佛山市住房公积金户购房、大修理住房抵押贷款合同》，约定第三人贷款100000元给原告，并约定原告将所购讼争房屋作借款抵押。同年6月 5日，该讼争房屋在佛山市房产管理局办理了抵押登记手续。同年6月13日，第三人依约借款365000元给原告，当天被告即收到原告支付的购房款 365000元。同年6月24日，被告通知原告收楼。此后，原告以被告逾期交楼为由提出要求解除与被告双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还价款及利息，并支付违约金，双方未能达成协议，原告遂诉至法院。2002年4月24日，被告与第三人签订《商品房销售贷款合作协议书》，协议约定第三人对购买被告开发建设并依法销售的鸿翔008组团1、2、3号楼商品房的符合贷款条件的购房人发放个人住房贷款，被告同意在第三人贷款额度内，对每一购房人向第三人借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。

原审判决认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，合法有效，依法应受法律保护。本案中，虽然合同约定房屋交付时间是2003年3月31日，合同也没有约定付款期限，但由于原告提出对《前期物业管理服务协议》进行修改，在2003年5月7日才与佛山市兴兆物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，致使被告无法对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》登记备案。原告于2003年5月29日才办理银行按揭手续且还于同年6月13日向被告付清了购房款，在此期间，原告对被告逾期交楼并未提出异议，视为原告已默认了被告延期交楼的行为同意继续履行合同，且原告在同年6月13日付清购房款后，被告就于 6月24日通知原告收楼，由此可见，延期交楼责任不在被告。综上，原告判请被告逾期交楼，请求解除合同的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。被告相关抗辩理由成立，本院予以采纳。由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》本院不予解除，故第三人提出的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。据此，根据《*民事诉讼法》第六十四条第一款、《*合同法》第八条的规定，判决：一、驳回原告的诉讼请求；二、驳回第三人的诉讼请求。本案受理费 10941元，由原告承担。

上诉人黄源照、何玉冰、黄柏坚不服上述判决，上诉称：一、原审法院孤立地将本案上诉人、被上诉人之间特殊的商品房买卖法律关系处理成为一般的商品买卖法律关系，这必然导致审判认定案件性质、实体适用法律和审判结果的错误。上诉人认为，上诉人对被上诉人逾期交楼未提出异议不会构成具有法律意义上默认了被上诉人延期交楼的行为同意继续履行合同，默认被上诉人延期交楼的行为同意继续履行合同，实际上是对原《商品房买卖合同》内容作了变更，合同内容的变更也是合同订立。依据《城市房地产管理法》第44条第4款和《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售合同应当办理登记备案手续，这是国家强制性的规定，如果合同的签订和变更都可以采用*的默认形式，那么，怎么办理登记备案手续呢？显然违反了一般逻辑；被上诉人于2003年6月24日向上诉人发出的收楼通知书，是在该讼争房屋没有经过验收合格的情况下发出的，除了起到证明被上诉人违反合同约定延期交楼外，属无效通知，原审法院支持被上诉人的该项主张，没有法律依据，给人以偏袒之嫌；原审法院以上诉人对被告愈期交楼未提出异议，视为上诉人已默认了被上诉人延期交楼的行为同意继续履行合同的认定不但没有法律依据和事实依据，而且违反一般逻辑。二、原审法院有意回避该讼争房屋没有经过验收合格后向上诉人发出交楼书面通知书要求收楼是违反国家强制性规定这一重要起因。上诉人不仅仅只是被上诉人违约延期交楼唯一因素提起诉讼，而是以被上诉人没有依照合同约定的时间、质量和达不到交付使用条件向上诉人发出交楼通知为由向原审法院提起诉讼的，这就包含了延期交楼时间因素、装饰质量因素和没有经过验收合格的因素。被上诉人在有效的举证期内，一份合格证书也未能提供。上诉人认为，在有效的举证期内，在没有正当理由的情况下，未能提供房屋验收合格相关文件，依法承担举证不能的不利后果，据此，可以认定该讼争房屋到目前为止，尚未经任何的验收合格，不具备合同约定的交付使用条件。三、双方签订的《商品房买卖合同》约定交付该讼争房屋的前提条件只有经过验收合格和符合合同的约定，并没有约定《商品房买卖合同》办理登记备案手续也是交楼的前提条件，在《商品房买卖合同》没有办理登记备案手续的情况下，只要房屋经验收合格和符合合同约定，被上诉人在2003年3月31日前任何一天都可以交付该讼争房屋这并未被法律所禁止；四、原审法院不细查本案究竟，没有在《判决书》中阐述证据是否采纳的理由。对审判工作不认真履行，把上诉人的民事诉讼程序流于形式，得出延期交楼的责任不在被上诉人的错误判断，实是没有事实和法律的依据。上诉人认为，本案双方当事人在合同中约定解除合同的条件已经成就，依法应当解除，上诉人不服原审法院所有的判决，特提起上诉。请求改变原审全部判决（含诉讼费由被上诉人承担）。

被上诉人佛山市鸿翔房地产有限公司答辩称：一、答辩人并没有逾期交房，《商品房买卖合同》在2002年12月23日签订后，直到2003年5月7日，上诉人才在《前期物业管理服务协议》和《商品房买卖合同》上签名，故该合同的生效时间应是2003年5月7日，而非2003年3月31日。因原告长时间修改《前期物业管理服务协议》，导致2003年5月29日才办理银行按揭，2003年6月17日才付清房款，而答辩人于2003年6月24日便通知其收楼，故没有逾期交房。二、假定答辩人逾期交房，也是由上诉人造成的，答辩人没有责任。三、假定答辩人逾期交房，上诉人无权提出解除合同，合同第9条规定，逾期 30日后，买受人有权解除合同，但买受人要求继续履行合同的合同继续履行，事实上原告办理银行按揭、支付房款等行为分明表示其继续履行合同，而非解除合同，既然原告选择了继续履行合同，且双方的主要义务已履行完毕，故上诉人要求解除合同明显有违法律及合同约定。四、原告无任何合法有效的证据证明讼争房屋装修有质量问题。故答辩人认为，原审判决认定的实事清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

原审第三人中国建设银行佛山市分行未陈述新的意见。上诉人、原审第三人在二审期间未提交新的证。

被上诉人在二审期间提交了二份曾在一审开庭时间向原审法院提交的证据：1、佛山市建设工程规划验收合格通知；2、工程竣工验收报告。均系复印件。一审法院以逾举证期限为由未组织质证。被上诉人二审提交的理由：起诉状只提到讼争房屋装修装饰质量问题，但上诉状提到房屋没有验收合格。经审查，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，合议庭认为，被上诉人是在上诉人变更诉讼请求和第三人提出独立的诉讼请求后在一审开庭时提交的，一审法院应该重新指定举证期限，或应视为一审程序中的新证据予以质证。二审中上诉人以逾举证期限为由不同意质证。本院对该二份证据的合法性、真实性、关联性予以认定。

经审理查明：本院认定的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》符合平等*、协商一致的原则，意思表示真实，未违反法律或行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，依法应予以保护。因《商品房买卖合同》第三条约定，上诉人在签订本合同时，应当与被上诉人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，正是由于上诉人多次修改《前期物业管理服务协议》，至2003年5月7日才最终签订该协议，即合同在2003年5月7日才正式生效，而此时合同约定的2003 年3月31日交楼已经成为不可能的事实。双方交楼时间应随合同生效而顺延一个合理期限，被上诉人在2003年6月24日通知交楼是在合理期限内，因此，上诉人认为被上诉人违约逾期交楼依据不足，本院不予采纳。在合同双方当事人未重新协议变更交楼时间的情况下，上诉人2003年5月29日与原审第三人签订《楼宇按揭合同》、同年6月13日又将按揭贷款365000元转给被上诉人的行为，是上诉人继续履行合同的具体表现，既然上诉人选择了继续履行合同，就意味着合同约定的解除权上诉人自动放弃，且上诉人付清全部购房款，被上诉人就于2003年6月24日通知了上诉人收楼，至此双方均已履行完合同约定的主要义务。上诉人要求解除合同没有合理的依据，其请求不予支持。至于上诉人请求解除合同的另一个理由是讼争房屋质量不合格、没有达到交付使用的条件，但上诉人在一、二审中均未提供任何有效的证据予以证实，而被上诉人却提交了相关的证据予以反驳。故上诉人的上诉理由不能成立，对其主张，本院不予支持。对被上诉人的相关抗辩理由，本院予以采信。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理妥当，应予以维持。依据《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费10941元，由上诉人黄源照、何玉冰、黄柏坚承担。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈 秀 武

代理审判员 张 雪 洁

代理审判员 钟 国 树

二○○四年六月二十一日

书 记 员 余 珂 珂