佛山市住宅开发经营总公司与孙广武等19人商品房预售合同纠纷抗诉系列案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民一再字第146号

抗诉机关：广东省人民检察院。

原审上诉人（一审被告）：佛山市住宅开发经营总公司，住所地：佛山市汾江中路58号。

法定代表人：杜振虎，总经理。

委托代理人：涂建军，广东豪盛律师事务所律师。

原审被上诉人（一审原告）：孙广武，男，1960年5月16日出生，汉族，羊城铁路总公司佛山车务段职工，住佛山市佛平路平桂街35号B座706房。

委托代理人：莫灿，广东中信致诚律师事务所律师。

委托代理人：熊井春，广东中信致诚律师事务所律师。

佛山市住宅开发经营总公司（下称住宅开发公司）与孙广武商品房预售合同纠纷一案，本院于2001年12月20日作出（2001）佛中法房终字第197号民事判决，该判决已发生法律效力。广东省人民检察院于2004年3月11日以粤检民抗字[2004]48号民事抗诉书向广东省高级人民法院提出抗诉。本院于 2004年6月17日作出（2004）佛中法民一再字第146号民事裁定，依法另行组成合议庭进行再审，并于2004年7月26日进行了公开开庭审理。原审上诉人住宅开发公司的委托代理人涂建军，原审被上诉人孙广武的委托代理人莫灿、熊井春均到庭参加诉讼。佛山市人民检察院检察员董超明出庭支持抗诉。本案现已审理终结。

再审查明：1996年3月20日住宅开发公司与羊城铁路佛山车务段（以下简称车务段）签订《佛山“东城新村”购房合同书》（以下简称《购房合同书》），约定车务段向该公司购买佛山市东城新村商品房26套，共2210.71平方米；另约定阳台、走廊、楼梯等按投影面积计算。该合同虽由车务段签订，但实际是由孙广武等人履行，孙广武亦已于同年4月至5月间先后共支付了购房款161089.38元。1997年7月，住宅开发公司交付了房屋。1999年9月9日孙广武与住宅开发公司签订正式的《商品房购销合同》，约定：孙广武购买争讼房屋，建筑面积92.74平方米，每平方米1737元，总房款为 161089.38元。2000年10月13日孙广武领取了房地产权证，该产权证记载的建筑面积为86.31平方米，与合同约定的面积相差6.43平方米，其中讼争房屋的阳台按水平投影面积计算为7.41平方米。孙广武据此要求住宅开发公司退回多收部分房款无果，遂提起诉讼。

一审法院经审理认为：原、被告签订《商品房购销合同》是双方当事人在平等自愿、充分协商基础上签订的合同。是双方当事人的真实意识表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，故上述合同是有效合同。合同是双方当事人行使权利，履行义务的根据和准则，当事人必须严格按照合同的条款进行履行，不得擅自变更或解除合同。原告购房面积与讼争房屋实际面积相差6.43平方米，被告显属违约，应负违约责任。故原告请求法院判令被告退还多收房款11168.91元及支付 1995年5月至今的利息的请求，应予支持。由于被告在本案15日答辩期内，没有提出管辖异议，故被告要求先予仲裁的意见，不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈*合同法〉若干问题的解释》第三条、《*合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、被告应于本判决生效之日起十日内，返还多收原告的购房款11168.91元及利息给原告（利息本金按11168.91元计；利率按中国人民银行同期贷款利率；时间由1996 年5月14日至本判决生效之日止）。

本院二审审理认为：上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》、《购房补充协议书》、《商品房购销合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家的强制性规定，是有效合同。《商品房购销合同》的条款内容与《购房合同》条款内容基本一致，只是没有另行写明阳台等面积计算方法。从两份合同的约定来看，由于《购房合同书》所约定的主要内容已基本履行后，双方再签订《商品房购销合同》，双方当事人不可能再主动变更前一合同的内容，因为如果对面积计算方法进行变更，必然会造成房屋面积的变化，但双方并未对因计算方法不同而造成的面积变化达成新的协议，从《商品房购销合同》条文来看只是没有面积计算方法，故不能认定《商品房购销合同》是对《购房合同书》内容的变更。仍应按水平投影面积的100%计算阳台建筑面积，即讼争房屋的建筑面积为 90.01平方米。但讼争房屋的实际面积除因阳台面积计算方法不同而造成的差异外，还少了2.73平方米，上诉人应将多收该部分的房款4742.01元及利息退还给被上诉人。被上诉人请求按所发房产证面积的差异要求上诉人退还部分购房款本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，处理欠妥，应予纠正。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持广东省佛山市城区人民法院（2001）佛城法房初字第158号民事判决的第二项；二、变更广东省佛山市城区人民法院（2001）佛城法房初字第158号民事判决的第一项为上诉人佛山市住宅开发经营总公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还多收的购房房款4742.01元及利息（利息以本金4742.01元从1996年5月14日起至本判决确定退款之日止，按中国人民银行规定的同期同类商业贷款利率计付）退还给被上诉人孙广武。本案一、二审受理费各457元，合共914元，由上诉人佛山市住宅开发经营总公司负担500元，由被上诉人孙广武负担414元。

广东省人民检察院抗诉的主要理由是：车务段与住宅开发公司签订的《购房合同书》，是申诉人和住宅开发公司的真实意思表示，并且申诉人和被申诉人都已根据《认购表》和这份合同书切实履行了义务。后各申诉人又分别与住宅开发公司签订了《商品房购销合同》。终审判决亦认定两份合同合法有效，对双方当事人都应具有约束力。《购房合同书》约定了“阳台、走廊、楼梯等按投影面积计算”，双方根据这个计算方法测量出的房屋面积实际上就是暂测面积，《商品房购销合同》则明确约定“暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实测面积为准”，这也是双方对房屋面积计算方法的进一步约定，是对《购房合同书》的补充，两份合同对房屋面积方法的约定是不存在矛盾的。因此，终审判决认定《商品房购销合同》没有约定面积计算方法，讼争房屋仍应按《购房合同书》的约定计算面积，是错误的。根据《合同法》第八条第一款的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，本案中，《商品房购销合同》约定了“实测面积与暂测面积有差异并且超过暂测面积的+2%时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整”，开发公司就应根据该约定返还多收的房款。终审判决既认定《商品房购销合同》的法律效力，但在处理时又否定其对双方当事人的约束力，属于适用法律错误。

本院再审认为：本案争议的焦点是讼争房屋的阳台面积是用何种方式计算的问题。根据住宅开发公司与车务段于1996年3月20日签订的《购房合同书》的约定，阳台面积按投影面积计算。虽然该合同有关阳台面积计算的约定，与原国家经委基本建设办公室于1982年制定的《建筑面积计算规则》第十六条规定的“凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积”不符，但因《建筑面积计算规则》属部门规章而非法律、法规，且《购房合同书》的内容不违反法律、法规的禁止性规定，故双方当事人在该合同书中有关阳台面积计算的约定合法有效。事实上，双方亦依《购房合同书》的约定，履行了各自的主要义务。虽然双方又于 1999年另行签订了《商品房购销合同》，但因在签订该合同前，孙广武已支付了购房款，而住宅开发公司亦交付了房屋，在这种情况下，双方在房屋交付两年后再变更《购房合同书》有关阳台面积的约定，是不符合常理的，故双方签订《商品房购销合同》的目的显然是为办理房产证备案所需，并非对《购房合同书》补充或修改。

综上所述，抗诉机关认为原审判决适用法律不当是没有道理的，对其抗诉理由本院不予采纳。本院原二审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《*民事诉讼法》第一百八十四条的规定，判决如下：

维持本院（2001）佛中法房终字第197号民事判决。

本判决为终审判决。

审 判 长 甄 建 中

审 判 员 李 少 锋

审 判 员 黄 雪 鹄

二○○四年八月十日

书 记 员 黄 志 敏