梁向前、梁显才、梁少蝶与佛山市住宅开发经营总公司房屋拆迁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民五终字第1173号

上诉人（原审原告）：梁向前，男，1959年6月4日出生，住香港特别行政区长洲新兴后街125号三楼。

上诉人（原审原告）：梁显才，男，1938年8月出生，住香港特别行政区长洲新兴后街125号二楼。

上诉人（原审原告）：梁少蝶，女，1935年8月15日出生，住香港特别行政区长洲山顶道40号B地下。

上述三上诉人的委托代理人：刘识娴，广东通利达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：佛山市住宅开发经营总公司，住所：佛山市禅城区福禄路68号三楼。

法定代表人：杜振虎，该公司总经理。

委托代理人：黄衍雄，广东豪盛律师事务所律师。

委托代理人：涂建军，广东豪盛律师事务所律师。

上诉人梁向前、梁显才、梁少蝶因房屋拆迁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2004）佛禅法民一初字第597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：座落于佛山市恩星里10号的砖木二层房屋属梁显志与原告梁显才、梁少蝶共有，总建筑面积为240.47平方米。1992年10月18日，三业主与被告佛山市住宅开发经营总公司签订了一份《佛山市房屋拆迁合同书》，并由佛山市房地产管理局监证登记备案。合同约定三业主将其房屋交给被告拆建，被告在原地附近安置三套二厅三室的房屋给三业主回迁，每套房屋的建筑面积约105平方米（三套共为315平方米），超出部分面积按1800元/平方米由业主出资购买。合同还约定在首层安置车库二间给原告，每间15平方米，每平方单价为1800元和6000元。合同签订后，原告于1994年3月至1995年8 月分四次向被告支付了房屋“助建费”、“增购房款”共252229元，后被告于1996年9月6日退回14113元，原告实际支付了238116元。 1995年和1996年下半年被告将讼争房屋交付原告后，并将讼争房屋的《商品房屋产权证明书》也交付给了原告，该证明书确定的恩星里1号203房和 401房的建筑面积共为224.27平方米，恩光里1号506房的建筑面积为134.46平方米。三套回迁房屋的总面积为358.73平方米，超出部分为 118.26平方米（358.73平方米-240.47平方米）。另查明，梁显志于1998年4月24日去世，其共有部分由原告梁向前继承。

原审判决认为：双方当事人在平等自愿的原则下签订的《佛山市房屋拆迁合同书》，是双方真实意思的表示，该合同没有违反国家有关法律法规，属有效合同。原告回迁后的房屋面积，应当以国家有关部门出具的，用于办理房屋产权证明的《商品房屋产权证明书》所确认的面积为准，原告认为其回迁房屋面积为324.6平方米没有事实根据，法院不予采信。由于我国目前房屋产权登记采取的是“一房一产权证”的登记制度，原告回迁的三套房屋实际面积大于原被拆除的房屋面积，超出的面积属于增购面积，被告应当就此部分，按照双方在拆迁合同约定的购买单价与原告签订《商品房买卖合同》，交房管部门登记备案，协助原告办理回迁房屋的产权登记，领取《房屋所有权证》虽然房屋拆迁合同对此未作约定，但根据合同的性质，该义务属于被告应当承担的合同附属义务，被告认为其将回迁房屋钥匙交给原告后，即已经全面履行了合同义务的理由不成立，法院不予采纳。根据《商品房屋产权证明书》所载面积，原告增购面积为118.26平方米，实际应支付的购房款为212868元，被告对原告支付的增购房款多余部分应予退回，并赔偿原告相应的利息损失。拆迁合同所涉及的车库，双方已经履行完毕，且已领取了房屋权属证书。被告认为原告尚欠其车库房款，但未能提供证据证实，不予支持。原告以被告未能提供办理有关产权过户登记资料，使其对回迁房屋无法进行出租、转让、抵押等为由，要求被告赔偿经济损失15万元，但因其未能向法庭提供有关损失的证据，故对其请求法院不予支持。关于本案的诉讼时效问题，由于被告交付给原告的回迁房屋，部分需要双方签订商品房买卖合同后，方能取得房屋权属证书。但由于被告至今没有与原告签订有关增购的面积的商品房买卖合同，从而无法确定被告应当在何时向原告提供有关办理房屋权属证书的期限。现原告要求被告提交有关办理回迁房屋起诉证书的资料的请求并没有超过诉讼时效，被告的抗辩理由不成立，法院不予采纳。据此，依照《*民事诉讼法》第六十四条第一款、《*合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告佛山市住宅开发经营总公司在本判决发生法律效力之日起10日内，按每平方米1800元的价款，与原告梁向前、梁显才、梁少蝶就回迁所增加的面积签订商品房买卖合同。二、被告佛山市住宅开发经营总公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁向前、梁显才、梁少蝶退回多收的购房款25248元［238116元－（118.26平方米×1800元/平方米）］，并按五年期银行贷款利率（年利率为5.71%）支付利息12746.68元给原告（计息日期从1995 年8月9日起，至2004年4月30日止）。三、驳回原告梁向前、梁显才、梁少蝶的其他诉讼请求。案件受理费6690元，由原告负担4510元，被告负担 2180元。受理费原告已全额预交，被告负担部分在退回购房款时迳付原告，法院不再收退。

宣判后，原审原告梁向前、梁显才、梁少蝶不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实部分不清，判决部分错误，请求依法审理，予以改判。一、原审法院以《商品房屋产权证明书》所确认的面积为依据，认定上诉人的增购面积为118.26平方米，并认定上诉人应支付的增购房款为212868元，以此为由仅判被上诉人退回上诉人25248元，判决明显是错误的。首先《商品房屋产权证明书》所载的面积是按商品房买卖的标准计算，包含了公共分摊面积，而根据《佛山市房屋拆迁管理规定》的有关规定，拆迁人拆除住宅房屋，按不低于1比1的比例在住宅房屋中调换产权面积。补偿后的公共

分摊面积不计入调换面积之内，产权归被拆迁人所有。即补偿给上诉人的240.47平方米的房屋是不用计算公共分摊面积的，现原审却把公共分摊面积都当作增购面积计算是错误的。其次，在《商品房屋产权证明书》的“备考”栏上的说明，已明确说明了《商品房屋产权证明书》所载面积不是房屋管理部门核发所有权证时所要确认的面积，即房管部门向上诉人核发回迁房屋房地产权证时，并不是按《商品房屋产权证明书》所载面积核发，而是“以实地丈量为准”。

二、原审判决被上诉人向上诉人支付多收购房款的利息损失是从1995年8月9日起到2004年4月30日止，判决缺乏理据。事实证明，被上诉人从1994 年3月21日起至1995年8月9日止，共收取了上诉人238116元房款，根据《合同法》的有关规定，被上诉人应退回上诉人多交的增购房款，同时应赔偿上诉人相应的利息损失。对于上诉人多付的购房款，只要被上诉人一日未予退回，那么上诉人的利息损失仍在产生，被上诉人就有义务赔偿上诉人的利息损失，因此，被上诉人承担上诉人的利息损失应从其收取上诉人购房款项之日起到清退多收的全部购房款项之日止的同期银行贷款利息。可见，原审判决利息损失仅计至 2004年4月30日止，是无法律依据的，是不公平的。三、原审以上诉人未提供有关损失的证据为由，驳回上诉人要求被上诉人赔偿经济损失15万元的请求，理由不成立，原审判决是不公平的。本案事实已证明，被上诉人在1995年和1996年下半年将讼争房屋锁匙交付给上诉人后，至今未按拆迁合同约定的每平方米1800元的单价与上诉人签订房屋增购面积部分的《商品房买卖合同》，长期不向上诉人提供办理房地产权过户资料，未协助上诉人办理回迁房屋的产权登记手续，就是讼争房屋的《商品房屋产权证明书》也是在上诉人的多次催促下，才在2003年年初交付给上诉人。被上诉人的行为是违约的，也正因为被上诉人的违约，导致了上诉人至今将近10年未能充分行使自己三层楼宇共三百平方的房屋所有权，不能转让、出租、抵押或作其他交易使用，不便对房屋进行装修使用，而回迁的房屋从新楼变成了将近10年楼龄的旧楼，给上诉人造成了极大的多方面损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的有关规定，对合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。可见，原审以上诉人未能提供有关损失的证据为由，驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任，赔偿经济损失的请求违反了法律的规定，是不公正、错误的。四、原审判决对被上诉人应向上诉人提交相关办理回迁房屋产权证书的资料，协助上诉人办理回迁房屋的产权登记的期限没有作出明确的限制，是不妥的，请求二实法院予以更正。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实部分不清，判决有失公正，请求撤销原审第二、三项判决，依法改判，以维护上诉人的合法权益。

被上诉人佛山市住宅开发经营总公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。

经审查，本院对原审判决认定的事实，除房屋的实际面积部分不予确认之外，对其余事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《佛山市房屋拆迁合同书》是双方当事人真实的意思表示，应为有效合同。在上诉人领取房屋权属证书前，该讼争房屋的面积尚未确定，《商品房屋产权证明书》只是办理房屋权属证的凭证之一，原审以此所确认的面积为依据，认定上诉人回迁房屋的增购面积为118.26平方米，并判决被上诉人退回上诉人增购房款25248元不当，上诉人可在有关部门出具房屋权属证后，再按该证所登记的面积另行起诉主张权利。上诉人在一审期间没有申请对讼争房屋进行实地测量面积却在二审期间提出依据不足，本院不予支持。按双方在拆迁合同约定的购买单价与上诉人签订《商品房买卖合同》，并协助上诉人办理回迁房屋的产权证，属于被上诉人的附属义务。现上诉人请求被上诉人依原约定签订《商品房买卖合同》有理，本院予以支持。关于上诉人诉请被上诉人赔偿15万元经济损失的问题，因被上诉人在交付房屋后，没有按照约定与上诉人签订《商品房买卖合同》，致使未能办理房屋权属证，对此被上诉人应承担违约责任。但上诉人在起诉时请求被上诉人赔偿的是经济损失，上诉人要求赔偿损失的，则首先须举证证明有损害事实的发生以及损失的具体金额，但上诉人对此并未举证，因此，无法认定上诉人遭受损失的事实，故对上诉人该上诉请求不予支持。综上，依照《*民事诉讼法》第一百五十三第第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2004）佛禅法民一初字第597号民事判决第一项、第三项；

二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2004）佛禅法民一初字第597号民事判决第二项；

三、驳回梁向前、梁显才、梁少蝶的上诉请求。

二审案件受理费6690元，由上诉人梁向前、梁显才、梁少蝶负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 建 兴

审 判 员 林 义 学

代理审判员 仇 文 华

二○○四年十月十一日

书 记 员 林 程