买方违约不购房法院判决赔偿7万元违约金
杭州市下城区人民法院
民事判决书
(2014)杭下民初字第342号
原告：金XX。
委托代理人(特别授权代理)：滕玲玲，浙江锦丰律师事务所律师。
被告：姚XX。
被告：冉XX。
两被告共同委托代理人(特别授权代理)：杨力佳，浙江圣港律师事务所律师。
原告金XX诉被告姚XX、冉XX房屋买卖合同纠纷一案，于201 4年2月10日提起诉讼。本院受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人滕玲玲，被告姚XX、冉XX委托代理人杨力佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金XX诉称，2013年12月7日，原告与两被告、杭州华邦房地产代理有限公司东新园分公司签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定两被告愿意委托中介公司居间购买原告所有的、位于杭州市新湖苑X幢X单元X室房屋，房屋总价为208万元，房款支付方式为：甲方先支付首付款51万元整打入中介公司银行保证金账户，余款157万元办理商业按揭手续。双方并同意在签署本协议之后15天内签订正式的房屋转让合同。协议第十六条特别约定：买卖双方在交易过程中如有一方违约，则赔付总房价20%的违约金支付守约方。协议第十七条约定：本协议在履行过程中发生的争议，当事人可协商解决，协商不成则依法向中介公司所在地人民法院起诉。协议签订后，两被告看到房价有所降低，拒绝与原告签订正式的房屋转让合同，虽经原告多次催促，但两被告始终拒不履行。为维护自己的合法权益，诉请判令：1、双方之间签订的《房地产买卖居问协议》立即解除;2、两被告立即向原告支付违约金2 5万元;3、本案诉讼费由两被告承担。
被告姚XX、冉XX辩称，本案案由应为居间合同纠纷。除了原、被告外，还有居问人杭州华邦房地产代理有限公司。该份协议不是房屋买卖合同，最终房屋买卖合同不能订立的原因在于中介公司，两被告为外地户口，不符合杭州市的购房条件，是因为中介公司承诺能够帮助两被告办理个税证明，被告才和原告签订了《房地产买卖居间协议》，但是后来中介公司表示无法办理了，导致最终的购房合同没有签订，中介公司作为居间方应当承担相应责任，要求追加中介公司作为被告参加诉讼。此外原告关于违约金的损失主张金额过高，原告应提供证据证明原告实际遭受的损失。综上，要求判令驳回原告的诉讼
请求。
原告金XX为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.《房地产买卖居间协议》，欲证明两被告向原告购买房屋及相关权利义务的约定;
2.《函》及快递凭证，欲证明因被告拒绝与原告夫妻签订房屋转让合同，构成根本违约;
3.华邦公司东新园分公司登记基本情况，欲证明中介公司住所地在杭州市下城区，本案应由下城区法院管辖。
对上述证据经质证，被告对证据1的三性无异议，但认为该协议性质是居间协议，而非房屋买卖合同。对证据2、3的三性均无异议。本院认为对上述证据真实性双方均无异议，对其证据效力予以认定。
被告姚XX、冉XX为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.收条，欲证明中介公司收到被告款项，答应帮助被告办理个税;
2.房产信息查询记录两份，欲证明两被告已经在余姚拥有两套住房，不符合杭州的购房政策要求。
对上述证据经质证，原告对证据1的三性均有异议。认为无法判断该证据的真实性和合法性，从证据上也无法看出是由中介公司出具的，也没有打款凭证。对证据2的形式真实性无异议，对被告在余姚有两套房屋的事实没有异议，但认为该证据与本案无关，双方签订《房地产买卖居间协议》遵循自愿原则。本院认为证据1中仅有个人签字，并无单位公章，无法证明与本案纠纷之间的关联性，对其证据效力不予认定。对证据2认为与本案缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2013年12月7日，原、被告分别作为买卖双方与杭州华邦房地产代理有限公司东新园分公司签订《房地产买卖居间协议》，双方委托该公司作为房屋转让的居间中介。同时在该合同中双方还约定原告所出让的杭州市新湖苑X幢X单元X室、建筑面积150平方米的房屋转让总价为208万元，其中首付款51万元先打入中介公司银行保证金帐户，余款157万元办理商业按揭手续。被告承诺符合杭州市购房条件。在签署本协议之后15天内原、被告签订正式房屋转让合同，若在交易过程中如有一方违约，则赔付总房20%的违约金。之前被告已经交付给中介公司的意向金1万元，在双方在居间协议签字时被告同意直接转为购房定金。但上述协议签订后，两被告未按约与原告签订正式房屋转让合同，2014年1月7日原告委托律师致函两被告，要求两被告于2014年1月10日前签订正式房屋转让合同，并告知两被告逾期自2014年1月11日起双方签订的《房地产买卖居间协议》立即解除，并应赔偿房屋总价2 0%的违约金。因两被告未予履行，故原告提起诉讼。
本院认为，原、被告双方在与中介公司所签订的《房地产买卖居间协议》中就诉争房屋的转让达成了意向，该意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有合法效力。该部份内容虽然包含在《房地产买卖居问协议》当中，但是相对独立，不同于原、被告各自与中介公司所达成的居间服务合同关系，被告认为本案属于居间合同纠纷，合同违约责任系中介公司造成，应该追加中介公司共同参加诉讼的意见不当，本院不予采纳。被告未在约定时间内与原告签订正式房屋转让合同，违约事实清楚，应承担相应的违约责任，原告主张解除合同，由被告支付相应违约金的请求理由正当。但原告主张解除同时包含有居间服务内容在内的《房地产买卖居间协议》的请求不当，本院仅支持本案审理范围内的原、被告之间的房屋转让合同部份。被告在签约时已经明确承诺自己符合杭州市购房条件，后又以中介公司未按承诺帮其办理个税证明致使其无法履行合同，缺乏正当理由，且中介公司在原、被告就房屋转让所达成的房屋转让意向协议中系第三方，即使被告与第三方就中介服务内容约定合法有效，根据合同相对性原则，被告亦不能以第三方违约为由免除自己对原告所负合同责任。根据合同约定，“若在交易过程中如有一方违约，则赔付总房价20%的违约金支付守约方”，原告据此主动降低主张提出违约金25万元，但在庭审当中被告仍认为该数额过高于实际损失，请求本院予以适当减少。衡量房地产市场的实际情况，本院认为原告所主张的违约金与原告因此遭受的损失相比确实过高，故酌情调整为7万元，超出部分不予支持。综上，根据《*合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《*民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告在《房地产买卖居间协议》中就杭州市新湖苑5幢3单元1 02室房屋所达成的房屋转让意向;
二、被告姚XX、冉XX于本判决生效之日起十日赔偿原告金XX违约金7万元;
三、驳回原告金XX的其他诉讼请求。
本案受理费5050元，因本案适用简易程序而减半收取2525元，由原告金XX承担1818元，被告姚XX、冉XX承担707元(于本判决生效之日起十日内履行完毕)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5050元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090088029X】。
买方违约不购房法院判决赔偿7万元违约金
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