王悦与大庆市萨尔图区人民*商品房预售合同纠纷一案

黑 龙 江 省 大 庆 市 中 级 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2001）庆民初字第63号

原告王悦，女，1979 年9 月7 日出生，汉族，大庆金田商场个体业主，住大庆市龙凤区凤四路8号2门503室。

委托代理人孟繁旭、高险峰，黑龙江省孟繁旭律师事务所律师。

被告大庆市萨尔图区人民*。

住所地大庆市萨尔图区。

法定代表人赵希江，职务区长。

委托代理人吕继民，男，1956年1月18日出生，汉族，大庆市萨尔图区非公有制经济委员会主任，住大庆市萨尔图区东风新村6-1楼3单元101室。

委托代理人徐贵增，男，1938年12月25日出生，汉族，大庆市萨尔图区*法律顾问，住哈尔滨市大庆路117栋4单元1号。

原告王悦与被告大庆市萨尔图区人民*商品房预售合同纠纷一案，于2001年3月23日诉至大庆市中级人民法院，本院依法组成合议庭，于2001年5月 22日公开开庭审理了此案，原告王悦及委托代理人高险峰、孟繁旭，被告大庆市萨尔图区人民*委托代理人吕继民、徐贵增出庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称：原告于1998年12月29日向被告预交购房款255000元，并于1999年4月28日与被告签订了编号为205的“会战大街房屋使用权出售合同”，被告承诺该房屋拥有合法产权。原告于1999年9月18日入户后，才得知该处房屋不具有合法建设手续。属于违法建筑，并且至今未通过验收，不能正常使用。依据民法通则第五十八条规定，该合同属于无效合同。请求（一）确认原、被告签订的“会战大街房屋使用权出售合同”无效；（二）判令被告返还原告购房款人民币255000元及给原告造成的经济损失19703.50元。

被告辩称，被告与原告签订的精品屋出售合同合法有效，不存在解除合同的事实和法律依据。该合同是双方在公平自愿、等价有偿、诚实信用原则下签订的。被告严格按照有关规定办理了金田商场的建设规划、用地、工程规划许可证等手续。并且进行了质量验收，办理了土地使用证和房屋产权证。并对安全隐患正在予以妥善解决。因此，房屋出售合同合法有效，应驳回原告的诉讼请求。

本案争议焦点，双方签订的商品房预售合同是否有效？

庭审中原告举证：房屋使用权出售合同、协议书、公证书、房屋使用权成交通知单、收款票据。经过庭审质证，被告及第三人无异议。本院予以采信。

被告举证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程质量等级认定书、房屋所有权证。经庭审质证，原告及第三人均无异议，本院对其真实性予以认定。

综合以上证据及诉辩双方的理由，本院认定事实如下：

1998年，被告大庆市萨尔图区人民*（以下简称“萨区*”）对位于辖区内的会战大街进行整体规划改造，开发建筑金田商场。1998年6月23日开工，1999年6月3日竣工，房屋面积10865.5平方米。1998年12月20日，原告向大庆市广联建筑安装工程有限公司（以下简“广联公司”）交纳了预购房屋款20000元。于1998年12月29日交纳了230000元。1999年6月2日向黑龙江金城建筑安装工程有限公司（以下简称“金城公司 ”）交纳了安装隔断款3409.50元。1999年4月28日，原告与萨尔图区建设局签订了“会战大街房屋使用权出售合同”并进行了公证，约定：被告将金田商场大楼二层C区034号，建筑面积25.33平方米，使用面积为17平方米的房屋使用权出售给原告，出售期限为40年，自1999年 10月1日至2039年9月30日止。被告享有房屋的所有权，原告享有对房屋的使用权，不享有所有权。

1999年6月2日双方又补签一份协议，约定：房屋使用权出售合同因故延迟履行，萨区*承诺补偿原告的损失，1、被告按银行1年贷款利率赔偿原告损失，自2000年6月1日起，在区财政收入中逐月支付原告赔偿金，偿清为止。2、原告垫付所购房屋的构筑、装璜费用的50%，一次性交足现金后，可入户。此款由萨区*给予补偿，在取暖费中抵扣。被告方于1998年12月以出让方式办理了国有土地使用证，使用年限至2038年12月30日；1998年12月 31日办理了建设用地规划许可证；1999年8月19日经大庆市工程质量监督站验收合格，发给了工程质量等级认证书；1999年12月20日办理了建设工程施工许可证；2000年3月16日办理了建设工程规划许可证；2000年6月办理了房屋所有权证；2001年6月28日办理了防火证。金田商场于 1999 年9 月18 日开始营业。经本院委托大庆市司法诉讼证据鉴定中心鉴定，原告房屋使用费为 14806.45元。

另查，广联公司是萨尔图区建设局开办的企业，被告认可广联公司收款行为代表被告。金城公司收款，是因建设方萨区*拖欠承建方金城公司的工程款，萨区*同意顶抵所欠的工程款。

本院认为，被告萨区*以城市改造为由，在位于会战大街原金田商场的位置开发建筑房屋，以预售方式将其所建的房屋出售给原告，约定出售使用权40年（产权归萨区*），并与王悦签订了房屋买卖合同，但未办理房屋产权过户手续。被告又以大庆市萨尔图区建设局名义办理了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。因此可认定被告的行为是一种房地产开发经营行为。而房地产开发经营者应为具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并核发营业执照的房地产企业。且《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了“房地产开发企业应具备一定资质及相应条件”。萨区*不具备房地产开发主体资格，不能以开发主体的名义从事开发建设房屋并以开发商的名义预售商品房屋，违反了国家行政机关禁止从事盈利性的经营活动的规定，房地产开发经营者预售房屋，应当是在取得国有土地使用证和预售商品房许可证后，才能进行房屋预售。本案中被告萨区*在未取得前述证照情况下，预售房屋，也违反了有关法律规定，故应认定双方签订的商品房预售合同无效。对原告请求退房返款及赔偿隔断损失的诉讼请求，本院予以支持。因萨区*认可广联公司及金城公司的收款行为，应视为萨区*收到了购房款，返还原告房款的责任应由被告萨区*负担。

被告应返还王悦购房款和隔断款损失及利息。原告应返还房屋，并给付房屋使用费。原告请求其它经济损失无具体诉讼请求，且无相关证据佐证，不予支持。

依照《*房地产管理法》第四十四条及《*民法通则》第五十八条、六十一条之规定，判决如下：

一、原、被告签订的商品房预售合同及补充协议无效；

二、被告大庆市萨尔图区人民*返还原告王悦购房款255000 元、隔断损失3409.50 元，两项利息15131.97 元，合计273541.47 元；

三、原告王悦于本判决生效十日内将房屋返还被告大庆市萨尔图区人民*。并给付被告大庆市萨尔图区人民*房屋使用费 14806.45元。

以上二、三项折抵后，被告大庆市萨尔图区人民*还应返还原告王悦人民币258735.02 元，于本判决生效后三个月内付清。

四、驳回原告的其它诉讼请求。

案件受理费 元，鉴定费3825元。由被告大庆市萨尔图区人民*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

审 判 长 李淑艳

审 判 员 丛海彬

代理审判员 刘 俊

2001年9月10日

书 记 员 王东辉