冼颜英、冼杰华与杨宇清房屋转租合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民五终字第526号

上诉人（原审被告、反诉原告）：冼颜英，女，1972年12月20日出生，汉族，住所：佛山市南海区桂城花苑广场17座303房。

上诉人（原审被告）：冼杰华，男，1975年7月14日出生，汉族，住所：佛山市南海区桂城花苑广场17座303房。

委托代理人：冼海华，男，1968年7月14日出生，汉族，住所：佛山市南海区桂城花苑广场17座303房。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨宇清，女，1980年1月28号出生，汉族，住所：佛山市南海区罗村镇罗村管理区罗南村。

上诉人冼颜英、冼杰华因与杨宇清房屋转租合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2003）南民三初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：冼颜英、冼杰华是姐弟关系。2003年1月1日冼颜英与南海市东南通讯发展有限公司签订租赁合同，南海市东南通讯发展有限公司将位于南海桂城花苑广场4座地铺租给被告使用，租期为5年。合同约定在合同期内，冼颜英将全部或部分房屋转让他人时需经业主同意。2003年7月，冼颜英、冼杰华将未经业主同意将该铺位间开，分租给杨宇清使用。杨宇清在2003年7月6日向冼杰华被告支付了4000元顶手费、同年7月8日交纳了按金2000元及7、8 月份的租金2000元，并为经营需要申领商号支出110元、安装电话费301元、缴纳物业管理费180元、还购置了两台电冰箱、货架及货物等。由于南海东南通讯发展有限公司不同意被告转租且将铺位转让，故杨宇清已于2003年10月30日撤出讼争铺位，并于11月1日将铺位钥匙交给新业主。杨宇清对冼颜英反诉的水电费没有异议，但对租金有异议，认为没有正常使用。另外，冼颜英向南海市东南通讯发展有限公司交租至2003年10月15日。尔后，杨宇清向广东省佛山市南海区人民法院提起诉讼，请求：一、确认冼颜英、冼杰华将上述佛山市南海区桂城花苑广场4座地铺转租给杨宇清的行为无效；二、要求冼颜英、冼杰华退还顶手费4000元、按金2000元予杨宇清。三、要求冼颜英、冼杰华赔偿杨宇清实际花费4410元及其它经济损失2577.5元。冼颜英为此提出反诉，请求杨宇清支付冼颜英租金2433元、电费440元、水费55.20元，合共2928.20元。

原审判决认为：冼颜英向南海市东南通讯发展有限公司租赁位于南海桂城花苑广场4座地铺，冼颜英违反合同约定，在未经出租人同意的情况下转租给杨宇清，事后未得到出租人的追认，其转租行为无效。造成转租无效，过错在转租人，故冼颜英应当将其所收取的杨宇清的顶手费4000元、按金2000元退回杨宇清。杨宇清因经营而支付的工商费用110元及安装电话的费用301元，应当由冼颜英赔偿。杨宇清主张的装修费及货物损失费等其他损失，没有合法依据，并且电冰箱属可搬迁物品，货物是其未有合法经营手段时购进的，故主张其损失的依据不足，不予支持。至于物业管理费，由于是杨宇清实际使用铺位时支付的，应由杨宇清承担。杨宇清在9月、10月份实际占用了铺位，同时冼颜英也向业主支付了相应的租金，根据公平合理原则，杨宇清应该支付占用期间内的使用费按一个半月计为 1500元，并支付实际支出的水电费495.20元。依据《*民法通则》第四条、《*合同法》第二百二十四条的规定，判决如下：一、冼颜英、冼杰华转租佛山市南海区桂城花苑广场4座地铺租给杨宇清的行为无效。二、冼颜英、冼杰华应于本判决发生法律效力之日起十日内退还顶手费 4000元、按金2000元予杨宇清。三、冼颜英、冼杰华赔偿杨宇清为筹备经营而支付的工商费用110元及电话安装费301元，共计411元。四、杨宇清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付冼颜英铺位使用费1500元及水电费495.20元。五、驳回杨宇清其他诉讼请求。六、驳回冼颜英其他反诉请求。本案受理费530元，由杨宇清负担263元，冼颜英、冼杰华负担267元，反诉费127元，杨宇清承担90元，冼颜英承担37元。

冼颜英、冼杰华不服上述判决，共同向本院提起上诉称：一、冼杰华不应负连带责任，不应成为被告。冼杰华只是受冼颜英的委托办理具体事宜，收到的钱交还冼颜英，该支出的费用由冼颜英支付，冼杰华只是办事而已。二、判令冼颜英转租行为有效合法。业主在二楼办公（也就是铺位的正上方），每天上下班均看见并知道招贴广告并间墙用于招租，冼颜英是征得业主的口头同意才转租的。《合同法》第十条规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式或其它形式。由此可见，口头协议也是有效的合同。业主的口头同意，而且一直在收取冼颜英的租金，进一步表明业主的口头同意不但成为合同有效合法的组成部分，而且双方一直在履行合同，因此鉴于业主的口头同意而出现的转租行为是有效的。三、在未领取营业执照的情况下属于违法经营，杨宇清应自己承但一切损失。四、所谓的“顶手费”其实是因为分租而发生的费用。4000元顶手费是间墙和拆烂玻璃墙的费用和损失。是当时双方商定的，用于抵扣实际发生的费用的。五、工商核准费用发生在5月份，而冼颜英与杨宇清在7月份才发生租赁关系。因此该费用应由杨宇清承担。六、杨宇清是次承租人，与冼颜英发生租赁关系，杨宇清应把铺位钥匙交还给冼颜英，未将钥匙交还还可以认定未解除租赁关系，因此应追收杨宇清所欠租金直至2003年11月13日。七、业主在租金上优惠冼颜英交到2003年10月15日，并不等于杨宇清可以只交租到2003年10月15日。综上所述，请求依法撤销原审判决，并重新作出裁决，由杨宇清承担本案第一、二审费用。

杨宇清答辩称：一、根据《*合同法》第四百零三条之规定，冼杰华作为冼颜英的受托人，应当向杨宇清披露受托人与委托人之间的代理关系。但到一审终结为止，冼杰华并未向杨宇清及法院提交过任何委托文件及声明，有意隐瞒事实，造成杨宇清无法选择相对人主张其权利；冼杰华不应负连带责任，不应成为被告之说，不能提供充分证据，只凭主观想象，法院应予以否定。二、杨宇清向法院提供的业主出具的《不同意转租证明》，已充分说明了冼颜英、冼杰华的转租行为未得到业主同意。口头协议缺乏法律依据，其转租行为无效。三、由于冼颜英、冼杰华的违约，造成冼颜英、冼杰华不能领取营业执照，无法经营。根据《中华人民共和合同法》第七章第一百零七条、第一十三条之规定，冼颜英、冼杰华应对杨宇清的直接经济损失和可预见经济损失承担赔偿责任。四、“顶手费”的用途，冼颜英、冼杰华没有向杨宇清提供任何说明，也不曾有过任何商定；而且冼颜英、冼杰华的转租行为属于违约，更在明知违约的情况下，瞒骗杨宇清承租，因此，冼颜英、冼杰华为了违约而作出的投入，更不应由受害方杨宇清分担。五、工商核准费发生在5月份，更能说明杨宇清为了合法经营、依法纳税作出了充分的准备。由于杨宇清的违约行为，造成杨宇清无法经营，该费用属于杨宇清的其中一项直接经济损失，应由杨宇清承担赔偿责任。六、杨宇清在10月15日前就为交还铺位钥匙等善后工作不断联系冼颜英、冼杰华，务求达成共识，把损失尽可能减至最低，但冼颜英、冼杰华采取关闭手提电话等措施避而不见。甚至公证部门前来办理公证工作也无法与冼颜英、冼杰华取得联系，最后只得召集数十名群众后强行开锁才能完成公证工作：由于无法与冼颜英、冼杰华取得联系，冼颜英、冼杰华更在10月 30日晚深夜在铺位门上加上两把挂锁，把杨宇清安排在铺内看守的哥哥反锁铺内，企图达到某种报复行为，更扬言如果杨宇清敢到法院对其提出诉讼就打死杨宇清（注：冼颜英、冼杰华以上的行为证据：一、可提取业主部分员和邻近商户的证词。二、一审开庭前一天，冼颜英、冼杰华曾强行砸开铺位上“清之驿”的招牌作为报复，当时有群众拨打110报警，110中心应有当时的处理记录。）杨宇清慑于冼颜英、冼杰华的恐吓，把铺位钥匙交还业主的行为无可厚非；七、杨宇清无法正常使用铺位营业，不应支付任何租金。综上所述，一审程序合法，适用法律、法规明确，恳请法院就冼颜英、冼杰华对杨宇清造成的直接经济损失和可预见经济损失、依法追究其赔偿责任。

经审查，本院对于原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：冼颜英承租房屋之后，又与冼杰华将其转租给杨宇清，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定转租行为有效。原审对于本案转租行为的效力认定错误，本院予以纠正。但是，由于房屋出租人南海东南通讯发展有限公司不同意冼颜英转租，导致转租合同无法继续履行，合同应予解除，对此，洗颜英、冼杰华应当承担违约责任。由此而造成的损失也应当由洗颜英、冼杰华承担。洗颜英、冼杰华主张其转租已征得业主的口头同意并且顶手费是间墙和拆烂玻璃墙的费用和损失，均依据不足，本院不予采信。洗颜英、冼杰华上诉主张应追收杨宇清所欠租金直至2003年11月13日一节，因杨宇清已于2003年10月30日已迁出讼争房屋，并于2003年11月1日将房屋钥匙交给新业主，故洗颜英、冼杰华的该主张不能成立，本院不予支持。关于冼杰华是否应当在本案承担责任的问题，因铺位承租回来的是冼颜英，而收取租金并出具租金收据的是冼杰华，原审认定冼颜英与冼杰华是转租的共同责任人并无不妥，本院予以维持。综上，冼颜英、冼杰华上诉理由不成立，依法应予驳回。

据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2003）南民三初字第21号民事判决第二、三项；

二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2003）南民三初字第21号民事判决第一项；

三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2003）南民三初字第21号民事判决第四项为：杨宇清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付冼颜英铺位租金1500元及水电费495.20元；

四、解除冼颜英、冼杰华与杨宇清之间的佛山市南海区桂城花苑广场4座地铺转租合同关系。

二审案件受理费657元，由冼颜英、冼杰华承担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 建 兴

审 判 员 林 义 学

审 判 员 陈 秀 武

二○○四年十月十五 日

书 记 员 余 珂 珂