孙腊金、刘建国、涂金萍为与南昌市印刷三厂租赁合同纠纷上诉一案

江西省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2003）赣民一终字第57号

上诉人（原审原告、反诉被告）孙腊金，男，1964年2月7日生，汉族，安徽省当涂县人，南昌市印刷三厂下岗职工。住南昌市松柏巷22号。

委托代理人刘化时，江西创源律师事务所律师。

上诉人（原审原告、反诉被告）刘建国，男，1964年6月24日生，汉族，江西省南昌市人。住南昌市西湖区罗家塘路。

委托代理人甘恩华，男，汉族，江西省南昌市人。住南昌市西湖区方井头20号。

上诉人（原审原告、反诉被告）涂金萍，女，1952年2月5日生，汉族，江西省南昌市人，南昌市西湖区城建环保局*。住南昌市花园角109号。

委托代理人刘化时，江西创源律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）南昌市印刷三厂。住所地南昌市孺子路162号。

法定代表人程方六，厂长。

委托代理人刘斌，南昌市印刷三厂副厂长。

委托代理人熊建新，江西华为律师事务所律师。

孙腊金、刘建国、涂金萍为与南昌市印刷三厂租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院 （2002）洪民一初字第42号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2003年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人涂金萍，上诉人孙腊金、涂金萍的委托代理人刘化时，上诉人刘建国的委托代理人甘恩华，被上诉人南昌市印刷三厂的委托代理人刘斌、熊建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认为，原、被告签订的《改建南昌市印刷三厂临街店面合同》、《承包南昌市印刷三厂临街店面合同》及两份《协议书》均系双方真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，且店面改建经*认可、批准，应合法有效。双方虽签订承包合同，实为租赁关系。原、被告双方约定：该店面必须在1999 年10月1日前全部竣工，逾期的一切经济损失由原告承担，原告享有五年使用权，自1999年10月1日起算。原告虽提供《南昌市印刷三厂就孙腊金等三人承包开发临街店面事项的承诺书》（以下简称《承诺书》），证明承包时间应自2000年8月1日起计算，但被告对《承诺书》内容的真实性提出异议，且原告于 2000年5月8日、6月2日已将该店面转租给了万菲、吴文清、邓超，由此可推定《承诺书》的内容是不真实的，该证据来源不明，应予以否定。为此，承包合同履行期限应认定自1999年10月1日起计算。合同约定，原告等逾期不缴租金则为违约，被告有权解除合同，原告未按合同履行应尽义务，长期欠缴管理费，致使原、被告双方的租赁关系无法正常履行，应属主要违约，被告解除合同有效。原告称未缴管理费之原因，是因为双方约定以实测为准，但未进行实测。经查，该临街店面的规划和建设都系原告办理和承建，该店面的《建设工程规划许可证》也确定了占地面积为396.40平方米，故此辩解不能成为其长期欠缴租金的理由。原告应支付所欠缴的13个月租金，但应按实际面积计算。鉴于该店面由原告投资拆建，为衡平双方利益，被告南昌市印刷三厂应返还原告投资款（建设费用及水电增容费）。原告三人属主要违约，原告主张应得逾期支付工程款利息的请求，不予支持。因被告已收回店面，原告主张可得租金的请求亦不予支持。被告收回店面后，已与他人另行订立租赁合同，由此造成装修及其他损失可另案审理。据此，原审法院根据《*民法通则》第四条、《*合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）南昌市印刷三厂的《解除承包合同通知书》合法有效，双方的租赁关系自2001年11月2日予以解除。二、被告（反诉原告）南昌市印刷三厂偿还原告（反诉被告）孙腊金、刘建国、涂金萍对改建南昌市印刷三厂临街店面（南昌市西湖区孺子路160号）的工程款计人民币382 788.31元，水电增容费44 687.69元，共计427 476元。三、原告（反诉被告）孙腊金、刘建国、涂金萍支付所欠被告（反诉原告）南昌市印刷三厂13个月的店面租金146 448.90元（375.51平方米×30元/平方米每月×13个月）。四、上述二、三项相抵，被告（反诉原告）南昌市印刷三厂尚应支付孙腊金、刘建国、涂金萍人民币281 027.10元，该款限判决生效后十五日内一次性付清。五、驳回原告孙腊金、刘建国、涂金萍的其他诉讼请求。一审案件受理费18650元，反诉费4602 元，评估费4000元，总计27252元，由原告孙腊金、刘建国、涂金萍共同承担13626元，被告南昌市印刷三厂承担13626元。

孙腊金、刘建国、涂金萍对一审判决不服，提出上诉，请求二审法院依法撤销原判第一、三、四、五项；改判被上诉人单方解除合同的行为无效，确认上诉人承包期起止时间为2000年8月1日至2005年7月31日；补足上诉人承包期45个月或判令被上诉人赔偿上诉人损失1 385 136元（包括工程款382 788.31元及逾期支付工程款的利息损失133 760元、可得租金753 900元、水电增容费44 687.69元、设计等费用70000元）。其理由主要有：1、经上诉人要求，被上诉人于2000年9月30日向上诉人出具了承包期从2000年8月1日开始计算的《承诺书》。被上诉人对《承诺书》内容的真实性所提异议毫无根据，一审法院采纳其异议并认定上诉人承包期自1999年10月1日起算是错误的。 2、双方签约时未实际丈量改建店面占地面积、未确定每年应交管理费的数额，这是上诉人除预交第一年度管理费外未交其他年度管理费的主要原因。一审法院回避该事实，以上诉人长期欠缴管理费为由认定上诉人主要违约并确认被上诉人单方解除合同的行为有效是错误的。3、一审法院既认定被上诉人单方解除合同的行为有效，又不支持上诉人要求被上诉人付清建房工程款和利息以及上诉人可得租金收入753 900元等诉讼请求，这是极不公正的。

南昌市印刷三厂答辩称：1、被答辩人出具的南昌市印刷三厂《承诺书》这一证据来源不明，该《承诺书》内容不真实，不能作为双方承包期起算的依据。原判根据双方协议内容确认被答辩人承包期自1999年10月1日起算正确。2、被答辩人未依约足额缴纳第一年度管理费以及至今未缴纳其余年度管理费的行为构成主要违约，一审法院判令双方的租赁关系自2001年11月2日予以解除正确。3、《承包合同》第三条及补充《协议书》第三条均规定，被答辩人逾期未交管理费视为违约，应承担违约责任，答辩人有权解除合同并收回店面。因此，原判认定答辩人解除合同的行为有效并不支持被答辩人其他诉讼请求合理合法。请求二审法院依法驳回被答辩人的请求，作出公正判决。

经审理查明，1998年6月22日，南昌市印刷三厂（甲方）与孙腊金、刘建国、涂金萍（乙方）签订《改建南昌市印刷三厂临街店面合同》（以下简称《改建合同》），合同约定：1、甲方提供本厂区临街的土地（以竣工实量为准），由乙方负责改建成店面，改建店面的一切费用由乙方承担，甲方协助乙方办理有关改建手续。2、该店面必须于1998年8月16日前全部竣工，逾期的一切经济损失由乙方承担。3、店面竣工后，须经甲方验收后方可使用，乙方享有三年零四个半月的使用权，自1998年8月16日起算。该期限届满所有店面无条件交回甲方，属甲方所有。同日，双方还签订了《承包南昌市印刷三厂临街店面合同》》（以下简称《承包合同》），该合同引言部分载明：由于乙方改建本厂区内临街店面，享有三年零四个半月的使用权，乙方要求以承包经营方式使用该店面。该合同前四条内容为：一、甲方将经乙方改建的临街店面一楼、二楼，计（此处空白）平方米，交由乙方经营承包。二、承包期为三年零四个半月，即从1998年8月16日始，至2001年12月31日止。三、本合同签订之日，乙方一次性向甲方缴纳第一年度管理费140 000元人民币（具体以甲乙双方确定的占地面积每平方米450元计算，多退少补）。1999年8月16日缴纳第二年度管理费（此处空白）万元人民币。 2000年8月16日缴纳第三年度管理费（此处空白）万元人民币。2001年8月16日缴纳最后四个半月管理费（此处空白）万元人民币。乙方三人之间对此承担连带责任。逾期未交视为违约，承担违约金（此处空白）万元人民币，并解除合同，甲方有权收回店面。四、承包期届满，乙方无条件将所有店面完好无损地交回甲方，装修固定设施均不得拆除，随店面一同交回甲方。该合同同时在附注中载明：以上条款内暂未确定部分待双方协商一致补填并盖章签字生效；该未确定部分不影响本合同法律效力。1999年8月17日，南昌市印刷三厂（甲方）与孙腊金、刘建国、涂金萍（乙方）签订了一份《协议书》，对双方签订的《改建合同》的部分条款作了如下更改：南昌市印刷三厂临街店面必须于1999年10月1日之前全部竣工，逾期的一切经济损失由乙方承担；乙方对该临街店面享有五年的使用权，自1999年10月1日始起算。同日，双方还签订了另一《协议书》，对双方签订的《承包合同》的部分条款作了更改。协议约定：1、乙方对南昌市印刷三厂临街店面享有五年使用权。2、乙方承包期为五年，即从1999年10月1日始，至2004年9月30日止。3、本合同签订之日，乙方一次性向甲方缴纳第一年度管理费（此处空白）万元人民币（具体以甲乙双方确定的占地面积每平方米每月30元计算），2000年10月1日缴纳第二年度管理费（此处空白）万元人民币，2001年10月1日缴纳第三年度管理费（此处空白）万元人民币，2002年10月1日缴纳第四年度管理费（此处空白）万元人民币，2003年 10月1日缴纳第五年度管理费（此处空白）万元人民币。乙方三人之间对此承担连带责任，逾期未交视为违约，承担违约金（此处空白）万元人民币，并解除合同，甲方有权收回店面。4、原合同其他条款不变。

1999年11月3日，刘建国与甘恩华签订一份《转让承包协议》，约定由刘建国将其享有的南昌市印刷三厂临街店面承包经营权转让给甘恩华。该协议得到孙腊金、涂金萍的签名认可。同年11月25日，城市规划管理部门为南昌市印刷三厂临街店面（南昌市孺子路160号）办理了《建设工程规划许可证》。该许可证载明工程建设规模为796.80平方米（二层，占地面积396.40平方米）。2000年4月，南昌市孺子路160号临街店面竣工。该工程竣工后，南昌市印刷三厂未与三上诉人确定该店面的占地面积，亦未对《承包合同》及补充《协议书》中年度管理费的空白部分予以补填。

2000年5月8日，孙腊金、甘恩华、涂金萍将南昌市孺子路160号店面分别租给万菲、吴文清、邓超，并书面约定了应交租金数额。之后，万菲、吴文清、邓超未按约定缴纳店面租金。孙腊金、甘恩华、涂金萍为此先后诉至南昌市西湖区人民法院，向万菲、吴文清、邓超三人追索租金。孙腊金、甘恩华、涂金萍在其与万菲租赁合同纠纷一案中，提交了一份载有“承包时间自2000年8月1日起，至2005年7月31日止”内容的《承诺书》，并称该《承诺书》系南昌市印刷三厂书记涂豫群于2000年9月30日书写。南昌市*局接受委托对《承诺书》进行技术鉴定后，确认《承诺书》上的笔迹与送检的涂豫群笔迹样本不一致。本案一审期间，三上诉人向原审法院提交了该《承诺书》，主张双方《承包合同》的履行期限应从2000年8月1日起算。

另查明，孙腊金、刘建国、涂金萍与南昌市印刷三厂合同关系存续期间，三上诉人除1998年6月向南昌市印刷三厂缴纳第一年度管理费135 000元外，未缴纳其余年度管理费。2000年9月20日，南昌市印刷三厂向三上诉人送达《缴款通知书》，要求三上诉人于2000年10月1日来厂一次性缴纳第二年度管理费（具体以双方确定的占地面积每平方米每月30元计算）。三上诉人签收了该通知书，但未向南昌市印刷三厂缴费，亦未作出解释。2001年 11月2日，南昌市印刷三厂向三上诉人送达《解除承包合同通知书》，称三上诉人签收《缴款通知书》后，未在规定时间内缴纳2001年度及2002年度管理费，根据双方签订的《承包合同》第三条之规定，厂部决定解除承包合同并收回店面。三上诉人于同年11月5日书面函复南昌市印刷三厂，称双方就南昌市孺子路 160号临街店面签订的承包合同是建立在其重建该店面的基础上，若要解除该合同，必须首先对其投资进行清算，以保护其投资权。三上诉人在回函中还提及因南昌市印刷三厂不是该店面产权人，使其向实际承租人追索租金的诉讼中断，从而导致其欠交管理费这一后果。2001年12月，南昌市印刷三厂以其与他人签订了店面经营承包合同为由，收回了万菲、吴文清、邓超尚在租用的店面。2002年10月17日，三上诉人诉至原审法院，请求确认南昌市印刷三厂单方解除合同的行为无效，判令南昌市印刷三厂补足其五年承包期；或赔偿其损失1 728 016.60元。同年11月29日，南昌市印刷三厂向原审法院提出反诉，请求法院判令孙腊金、刘建国、涂金萍支付双方解除承包合同之前所欠的13个月管理费共计154 596元，并判令其承担反诉费用。

本院同时查明，一审期间，经组织人员对南昌市孺子路160号临街店面进行实地丈量，确定其占地面积为375.51平方米。同时，江西渊昊房地产评估事务所有限公司接受原审法院的委托，对南昌市孺子路160号临街店面的建筑工程量进行了造价评估，并分别于2003年2月20日、3月3日作出赣渊昊房评字第 0076-1号《评估报告书》及《“赣渊昊房评字第0076-1号”报告更正说明》，确定该店面的建筑工程量的造价费用（不含争议部分）为333 947.50元，有争议的部分造价费用为48 840.81元。原审法院据此认定该店面改建工程款为382 788.31元，并认定三上诉人为万菲所租店面支付了水电增容费44 687.69元。二审期间，三上诉人向本院提交了总额为71201.20元的票据，称该款系其为改建南昌市孺子路160号临街店面而支付的设计等费用，一审法院委托评估时未将该款列入，请求二审法院予以补判。上述票据经查不属新证据。

本院认为，上诉人孙腊金、刘建国、涂金萍与被上诉人南昌市印刷三厂签订的《改建合同》、《承包合同》及两份补充《协议书》系双方真实意思表示，亦未违反国家法律强制性规定，合法有效。上述合同及协议书均约定三上诉人履约期限从1999年10月1日起算，应以该约定为准。三上诉人提交的《承诺书》虽盖有南昌市印刷三厂公章，并写有承包时间从2000年8月1日起算的内容，但该《承诺书》来源不明，且系孤证，不能作为双方承包期起算的依据。

双方签订的《承包合同》及补充《协议书》约定了三上诉人缴纳每年度管理费的时间，并规定三上诉人逾期未交视为违约。三上诉人对其仅缴纳第一年度管理费一事不持异议，但主张其未交剩余年度管理费事出有因，不构成违约。经查，南昌市印刷三厂未与三上诉人共同丈量竣工后店面的占地面积属实，但南昌市印刷三厂向其送达《缴款通知书》时，该店面已取得《建设工程规划许可证》，三上诉人可以按该许可证上登记的面积先行缴费，多退少补。而三上诉人既未缴费，在签收《缴款通知书》时也未提出双方没有实地丈量这一抗辩意见，且在回复南昌市印刷三厂《解除承包合同通知书》的函稿中，声称其欠交管理费的原因是向他人追索租金未果。因此，南昌市印刷三厂未对《承包合同》及补充《协议书》中相关年度管理费的空白部分予以补填不能成为三上诉人欠缴管理费的理由。三上诉人在南昌市印刷三厂予以催告后仍未缴纳剩余年度管理费，构成主要违约，其行为既符合双方约定解除合同的情形，又属于解除合同的法定事由。南昌市印刷三厂向三上诉人送达《解除承包合同通知书》，要求解除合同并收回店面，是其保护自身权益的正当措施，合法有效，双方所签《承包合同》及《补充协议》应予解除。双方之间名为承包实为租赁关系，该关系应自《解除承包合同通知书》送达之日解除。故原判认定双方租赁关系自2001年11月2日予以解除正确。

本案所涉店面系三上诉人出资改建，《改建合同》及补充《协议书》中约定三上诉人因投资建店而享有对该店面五年的使用权。南昌市印刷三厂因三上诉人欠交管理费而将店面提前收回后，应对三上诉人为改建店面所作投入进行清算并予返还。三上诉人二审期间所示71201.20元票据，因其未在一审法院指定的期限内提交而丧失证明力，本院不予采信。故三上诉人的投入应为改建工程款382 788.31元，以及三上诉人为万菲所租店面支付的水电增容费44 687.69元。鉴于三上诉人属主要违约，南昌市印刷三厂可不承担改建工程款的利息。南昌市印刷三厂反诉要求三上诉人支付解除合同前所欠13个月租金，符合法律规定，应予支持，但应以实地丈量的占地面积为计算依据。原审法院对三上诉人的建房投入予以评估，并按实地丈量的占地面积确定三上诉人欠交租金的数额后，判令南昌市印刷三厂在扣减三上诉人欠交租金的基础上返还其建房投入，有效保护了三上诉人的投资权益，处理得当，应予维持。三上诉人要求南昌市印刷三厂给付剩余年限租金收入于法无据，本院不予采纳。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第（一）款之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23252元，由上诉人孙腊金、刘建国、涂金萍共同承担。

本判决为终审判决。

审 判 长 段 亦 枫

代理审判员 黄 新 文

代理审判员 钟 明 强

二○○三年九月十一日

代书记员 欧 阳 军