房屋买卖中行使法定解除权的标准民事裁定书
*最高人民法院
民事裁定书
(2015)民申字第1124号
再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：黑龙江省XX房地产开发有限公司。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：孙井梅(均为化名)。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：田立峰。
再审申请人黑龙江省盛玺房地产开发有限公司(以下简称盛玺房地产公司)因与被申请人孙井梅、田立峰商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院(以下简称黑龙江高院)(2014)黑民终字第105号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
盛玺房地产公司向本院申请再审称：孙井梅、田立峰欠付盛玺房地产公司房款82.8万元，超过房款总额三分之一，经多次催告，仍不予支付。孙井梅、田立峰严重违约，合同目的已无法实现，盛玺房地产公司有权选择解除合同，这也符合《合同法》第九十四条的法定解除条件。孙井梅、田立峰已经拖欠房款两年之久，毫无履行债务的意思表示，也无力支付后续房款，如果不判决解除合同，盛玺房地产公司的合法权益将无法获得保障。黑龙江高院二审判决适用法律错误，现依据《*民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审。
孙井梅、田立峰辩称：孙井梅、田立峰已付房款167万元，占总房款的三分之二，盛玺房地产公司在2012年8月30日后陆续接收孙井梅、田立峰支付的部分购房款，说明双方以实际行为变更了付款期限，盛玺房地产公司丧失了解除合同的权利。孙井梅、田立峰根本没有违约，双方的商品房买卖合同存在继续履行的基础，合同目的能够实现。盛玺房地产公司交付的房屋未经验收且存在质量问题，孙井梅、田立峰不应支付剩余购房款。案涉房产孙井梅、田立峰已经实际装修入住，盛玺房地产公司要求解除合同没有法律依据。黑龙江高院二审判决客观公正，应予维持。
本院认为：
一、关于盛玺房地产公司是否享有合同约定解除权的问题
《*合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”盛玺房地产公司与孙井梅、田立峰签订的认购单约定：“在2012年8月30日前，买受人必须持本认购书、身份证、首期购房款(或一次性付款的总价款)到出卖方售楼部签订正式的商品房买卖合同。如买受人逾期不来签订买卖合同的，视为买受人违约，出卖人有权将商品房自行处理且不须另行通知买受人，并且有权没收买受人支付的认购定金。”孙井梅、田立峰约定期限内未到盛玺房地产公司售楼部签订正式商品房买卖合同，盛玺房地产公司依约享有合同约定的解除权。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。2012年8月30日在孙井梅、田立峰没有交付全部购房款，也没有到盛玺房地产公司售楼部签订正式商品房买卖合同时，双方约定的解除合同的条件已经成就。但盛玺房地产公司没有向孙井梅、田立峰履行催告义务行使其合同解除权，而是在2012年10月23日、2012年12月17日、2013年2月5日分三次接受了孙井梅、田立峰交付的购房款72万元、10万元、5万元，以其行为表明接受了孙井梅、田立峰继续履行合同的事实。至2013年8月30日止，盛玺房地产公司未依法行使合同约定的解除权，其享有的合同约定解除权至此消灭。黑龙江高院关于此问题的事实认定清楚，适用法律正确。
二、关于盛玺房地产公司能否行使法定解除权的问题
《*合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”盛玺房地产公司称孙井梅、田立峰根本没有支付剩余房款的意愿和能力，构成根本违约，合同目的无法实现，盛玺房地产公司有权选择解除合同。
社会资源的流转有利于社会财富的增加，基于此，合同法的基本价值取向是鼓励交易，所以，除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现，人民法院在个案中判断是否应当解除双方当事人之间的合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合个案情况在利益平衡的基础上具体考量。在交易相对人存在一般违约的情况下，尤其是如果解除合同将导致社会财富的不当浪费时，不宜支持当事人解除合同。从本案在案查证事实看，案涉商品房总价款249.8万元，孙井梅、田立峰已付盛玺房地产公司房款167万元，尚欠购房款82.8万元。尽管孙井梅、田立峰迟延支付部分购房款，构成违约，但迟延付款部分约占房款总额的三分之一，尚不构成根本违约。而且，案涉房产早在2012年即已交付，孙井梅、田立峰已进行装修并作为老年公寓投入经营，如果判决解除合同，必然涉及拆除房屋装修以及养老人员重新安置等一系列问题，何况，双方当事人还存在房屋质量、产权办理等其他争议，也就是说，孙井梅、田立峰的违约行为并未达到使合同目的不能实现的程度。因此，在目前情况下，相较解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他社会问题。同时，盛玺房地产公司可以按照约定向孙井梅、田立峰主张剩余房款，以实现合同目的。因此，黑龙江高院二审判决维持合同效力，驳回盛玺房地产公司解除合同的诉讼请求并无不当。
综上，盛玺房地产公司的再审申请不符合《*民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《*民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回黑龙江省XX房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 范 某某
审 判 员 苏 某
审 判 员 张 某某
二 〇 一 五 年 六月 九 日
法 官 助 理 刘某某
书 记 员 杨 某
(源于中国裁判网)
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