上诉人马婵芬、戴佳杰因与被上诉人上海美旋房地产有限公司房屋预售合同一案

上海市第一中级人民法院

判决书

（2005）沪一中民二（民）再终字第6号

上诉人（原审被告）马婵芬，女，1951年11月6日生，住本市闵行区纪翟南路188弄香港花园6号302室。

上诉人（原审被告）戴佳杰，男，1982年8月16日生，住本市闵行区纪翟南路188弄香港花园6号302室。

委托代理人马文龙，男，1956年4月23日生，住本市闵行区纪翟南路188弄香港花园7号301室。

被上诉人（原审原告）上海美旋房地产有限公司，住所地本市闵行区北翟路5188号。

法定代表人汪莉华，董事长。

委托代理人秦良，上海市徐浦律师事务所律师。

上诉人马婵芬、戴佳杰因与被上诉人上海美旋房地产有限公司（以下简称美旋房产公司）房屋预售合同一案，不服上海市闵行区人民法院（2004）闵民三（民）再初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马婵芬、上诉人戴佳杰的委托代理人马文龙，被上诉人美旋房产公司的委托代理人秦良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院再审查明，2000年7月20日，原审原、被告签订了《上海市外销房预售合同》，约定原审被告向原审原告购买位于本市闵行区纪翟南路188弄香港花园6号302室房屋一套，总价款为人民币（以下币种相同） 166，883元。付款时间为2000年7月9日前支付50，883元，余款116，000元由原审原告协助原审被告办理商业贷款。同年8月10日，原审被告因装潢而提前领取了系争房屋的钥匙。2001年3月14日，原审原告取得了香港花园《上海市房地产权证》，并于同年6月15日、7月9日两次通知原审被告办理房屋交接手续，因原审被告认为该房屋存在质量问题而拒绝办理。之后，原审原告提起诉讼，要求原审被告支付剩余房款及逾期利息和违约金。原审中，双方于2001年9月12日达成调解协议：原审被告于2001年11月10日前支付原审原告房款116，000元，该款以银行贷款形式支付（由原告协助被告办理）；原审原告放弃其余诉讼请求。在此期间，原审被告在原审原告协助下委托上海千家置业有限公司办理商业贷款，原审被告亦提供了贷款所需的相关资料，后因香港花园部分房屋被查封，导致原审被告申请商业贷款未成。

再审确认上述事实的证据有：原审原、被告于2000年7月签订的《上海市外销商品房预售合同》以及原审被告支付部分房款的发票联和办理商业借款手续费等收据，上海市公证处于同期出具的（2000）沪证外经字第8501号公证书，马婵芬于2000年8月向原审原告提前领取系争房屋钥匙的《承诺书》，原审原告于2001年6月、7月催讨剩余房款及办理商业贷款通知和房屋交接催告书，原审被告于2001年6月要求原审原告办理其购房贷款事宜的函，以及原审原告作为权利人于2001年3月取得包括系争房屋在内房地产的《上海市房地产权证》，上海市闵行区人民法院于2001年9月制作的（2001）闵民初字第4102号民事调解书，马婵芬与上海千家置业服务有限公司于2001年11月签订的委托办理系争房屋贷款的委托协议书及相关收款单等，证人上海千家置业服务有限公司孙玲娣于2005年7月关于马婵芬在2002年初补齐贷款所需的部分资料后、因香港花园部分房屋被依法查封而遭到银行拒绝贷款的证言以及证明系争房屋未被查封的上海市房地产登记册等证据证实。

再审认为，原审原、被告签订的《上海市外销房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原审原告已将系争房屋交付给原审被告，已履行合同义务；原审被告已实际取得系争房屋，在未能办出商业贷款的情况下，理应支付剩余房款及逾期付款利息。由于双方对剩余房款支付的时间和方法约定不明确，应以双方在原审中确认的2001年11月10日为准。鉴于原审被告未能办出商业贷款系案外因素造成，并非原审被告之过错，故对逾期付款的利息计算可酌情延长二个月，即从 2002年1月10日起计算。原审被告以双方约定剩余房款由原审原告协助办理贷款为由，在贷款未能办出的情况下拒绝支付剩余房款及逾期付款利息，无法律依据，不予支持。由于原审调解协议的履行涉及案外人，导致本案无法执行，故应予撤销。据此，依照《*合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《*民事诉讼法》第一百八十四条之规定，判决：（一）、撤销（2001）闵民初字第4102号民事调解书；（二）、马婵芬、戴佳杰应支付美旋房产公司房款116，000元，并按银行同期贷款利率支付自2002年1月10日起至付清房款止的利息；（三）、美旋房产公司其余诉讼请求不予支持。案件受理费3，961.08元，由美旋房产公司负担1，980.54元，由马婵芬、戴佳杰负担1，980.54元。

马婵芬、戴佳杰不服该判决，上诉称，在签订购房合同以及之前已经约定以商业贷款的形式支付剩余房款，为此，向被上诉人支付了商业贷款手续费及抵押登记费，而合同中约定剩余房款的付清期限系被事后篡改；上述房屋虽然已经取得大产证，但处于无煤气无有线电视等状况，房屋存在严重的质量问题，这也是自己暂缓进行房屋交接的原因； 2001年7月的诉讼期间，双方调解确定剩余房款以贷款形式支付，由于被上诉人的原因致使贷款银行不同意批准放贷，因此，原审法院认定上诉人拒绝支付房款，缺乏事实依据，请求二审法院改判由上诉人以银行贷款方式支付剩余房款并判令被上诉人负担本案的诉讼费用。

被上诉人美旋房产公司辩称：本案的商业贷款事宜是上诉人与银行之间的问题，被上诉人仅是协助上诉人办理贷款手续而已，由于上诉人未办理房屋交接手续导致贷款无法办理，因此，再审对上诉人至今未付清购房余款的事实所作出的判决合情合理合法，应予维持。

本院二审审理查明的事实与再审判决认定的事实相同。

本院审理认为，上诉人、被上诉人在本案中所签外销商品房预售合同合法有效。被上诉人依约履行了交付房屋的义务；上诉人在支付部分房款后实际取得系争房屋并居住至今。双方当事人在原审中已经明确该剩余房款由上诉人在被上诉人的协助下以银行贷款形式支付，且被上诉人实际已经协助上诉人办理向相关银行的申请贷款手续，因此，上诉人在系争房屋并未被查封的情况下未获银行贷款发放，理应支付剩余房款及逾期付款利息。再审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律亦无不当。上诉人马婵芬、戴佳杰的上诉理由，缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回马婵芬、戴佳杰的上诉，维持上海市闵行区人民法院（2004）闵民三（民）再初字第2号民事判决。

二审案件受理费3，961.08元，由上诉人马婵芬、戴佳杰负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  徐翠萍

审 判 员  何 玲

代理审判员  尤家培

二OO五年十二月二十八日

书 记 员  徐晓炜