张x华与徐x来租赁合同纠纷一审民事判决书

(2014)南民二初字第00194号

原告：张x华，女，1961年9月3日出生，汉族，住址安徽省芜湖市xx县。

委托代理人：彭x能，安徽春谷律师事务所律师。

被告：徐x来，男，1946年12月27日出生，汉族，住址安徽省芜湖市xx县。

第三人：凌x冬，男，1988年10月2日出生，汉族，住址安徽省芜湖市xx县。

本院于2014年4月15日立案受理了原告张x华诉被告徐x来、第三人凌x冬租赁合同纠纷一案，于2014年5月12日由审判员潘x银适用简易程序独任审理，后于2014年8月5日转换为普通程序，组成合议庭，于2014年8月29日再次公开开庭进行审理。原告张x华及其委托代理人彭x能，被告徐x来，第三人凌x冬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张x华诉称：2013年2月1日，原、被告签订了关于承租徐x来私有、位于弋江镇东河街道房屋的《租房协议》，用于开办“星源幼儿园”，约定租期为5年、含后院场所、自行整修房屋等事项，协议后，原告聘用数人十几天铲灰粉墙、清理垃圾、平整操场、石子粉铺路…花费二万多把破败的房屋整修一新，仅一年，今年春节放假后，发现被告将后院的几间房另租给第三人，并将原告使用的柴火房占用、尤其是将原告必须用的幼儿活动大操场据为已用，并锁上通道。多次交涉第三人都被推是被告徐x来答应的，而被告却故意拖延。原告认为，被告的作为，完全违背了协议中关于租赁物范围包含后院场所的约定，加上第三人的行为，已严重侵犯了原告的合法租赁权，依法均应承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，据此，原告诉至法院，请求判令：1.被告徐x来依照合同全面履行双方的《租房协议》;2.判令第三人凌凌排除妨碍;3.案件受理费由被告承担。

原告张x华为支持其诉讼请求，向法庭提交下列证据。

1、原告张x华身份证及xx县教育局颁发的幼儿园园长证书(复印件)各一份，以证实原告的主体资格;

2、租房协议一份，以证实租赁的事实及各项约定的事实;

3、照片一组及证人证言二份，以证实原告讼争的场所现状、装修房屋、平整操场及铺路的事实;

4、被告徐x来户籍证明及第三人企业信息(复印件)各一份，以证实被告和第三人主体适格。

被告徐x来辩称：1、我与原告签订的租房协议是真实的，我们的协议约定的是原东河乡计生办大楼房屋，不包括后面仓库房屋。2、原东河乡计生办大楼与仓库房屋是两个独立的门户，中间有围墙，是两个独立的整体，原告所指的后院是原东河乡计生办大楼后面的院子，而不包括仓库前面的院子。3、原告先前占用仓库前的院子放一些木柴，养一些鸭子，只是当时还没有人租仓库，我就睁一眼闭一眼了，但不并能代表就是原告的。4、原告起诉我，对我来说是诬告，应赔偿我的精神损失及经济损失。

被告徐x来为支持其辩论意见，向法庭提交下列证据。

1、房屋买卖合同(复印件)及证明一份、现场照片一组，以证实仓库与原告承租的原东河乡计生办大楼是两个独立的门户，合同协议上院子是原东河乡计生办大楼后面的小院子，而不是仓库前面的大院子。

第三人凌x冬述称：我租的是被告徐x来的仓库，是办制衣厂所用，原告租的是另一幢房屋，我们是两个独立的院子。

第三人凌x冬未向法庭提交证据。

经庭审、举证、质证，对原告提交的证据1，原、被告均无异议，且符合证据的法定要件，本院均予以采信。对原告张x华提交的证据2、3，被告徐x来对证据2的真实性无异议，但根据协议约定，后院不包括仓库前面的那个大院子，二个院子中间有围墙;被告徐x来对证据3认为，房子内外粉刷是由原告自理的，这是租赁协议上约定的，对原告在其它地方铺石子没有和我说过，是一种侵权行为，不能因为原告在里面养了鸡鸭那就成原告的了。对被告徐x来提交的证据1，原告张x华认为对房屋买卖合同真实性无异议，但并不是两幢独立的房子，这两个地方放在一起出租完全正常，买卖合同只能证明被告的房子来源合法，但不能证明这两套房屋没有关联，幼儿园需要用操场，所以我们才会租这个房子。对王某的证词不予认可。本院认为，原、被告对租赁协议中原告张x华租被告徐x来房屋即老东河乡计生办大楼无异议，但对“后院场所”的约定范围产生了分歧，本院根据原、被告双方提交的照片及2014年5月20日前往讼争的“后院场所”进行调查拍照。本院认为，原告张x华承租的房屋(原东河乡计生办大楼)与第三人凌x冬承租的仓库分别从不同的大门出入，且原告张x华承租的房屋后面院子与第三人承租的仓库前面的院子中间有围墙予以隔开，应将该两套房屋理解为两个独立的整体，不应对原、被告租赁协议中的“后院”作扩大解释。故本院对原告提交的证据2及证据3的照片真实性予以采信，对其证明“后院”包括仓库前面的院子不予采信，对原告提交证据3中的证人证言的证明目的不予采信。对被告徐x来提交的证据1中的房屋买卖合同及照片真实性予以采信，对证人王某的证词真实性不予采信。对原告提交的证据4，被告对其户籍证明无异议。本院对被告的户籍证明予以采信。对企业信息因第三人是凌x冬，故本院不予采信。

经审理查明：原告张x华与被告徐x来于2013年2月1日签订《租房协议》一份，合同约定兹有弋江镇星源幼儿园张x华老师租徐老师(徐x来)房屋(原东河乡计生办大楼)一套，(包括后院场所在内)办幼儿园。经双方协议达成如下协议：1、租期伍年(暂定)。2、租金：第一年付叁仟元壹年(用户必须按好窗户，内墙粉刷自理)，第二年付肆仟元壹年，以后每年的租金按伍仟元支付，租一年付一年的钱，不租不付。3、水、电户由徐老师(徐x来)办理。本院于2014年5月20日前往诉争的“后院场所”，调查拍照，原告张x华承租的房屋(原东河乡计生办大楼)与第三人凌x冬承租的仓库分别从不同的大门出入，原告张x华承租的房屋(原东河乡计生办大楼)后面院子与第三人凌x冬承租的仓库前面的院子中间有围墙予以隔开。原告张x华将被告徐x来租用来的房屋(原东河乡计生办大楼)用于办幼儿园，第三人凌x冬将被告徐x来租用的的仓库办服装加工。

本院认为：原告张x华与被告徐x来签订的《租房协议》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应合法有效。本案中，原告张x华与被告徐x来在履行合同时，双方对合同中约定“后院场所”产生分歧，原告张x华认为除了原东河乡计生办大楼房屋后面的小院子外，还应包括仓库前面的大院子。被告徐x来与第三人凌x冬认为是二个相互独立的院子，《租房协议》中的“后院场所”指的就是原东河乡计生办大楼房屋后面的院子，不包括仓库前面的那个院子。本院认为，《租房协议》中“后院场所”因未明确后院场所的范围，故应根据房屋地理位置、房屋具体格局进行综合判断。本案中，被告徐x来出租给原告张x华的房屋(原东河乡计生办大楼)与被告徐x来出租给第三人凌x冬的仓库分别从不同的大门出入，原告张x华承租的房屋后面院子与第三人凌x冬承租的仓库前面的院子中间有围墙予以隔开，应理解为两个独立的整体，因此《租房协议》中“后院场所”不应包括第三人凌x冬承租的仓库前面的院子。故对原告张x华的诉讼请求，本院不予支持。依照《*民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告张x华的诉讼请求。

案件受理费80元，由原告张x华负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审　判　长　　潘x银

人民陪审员　　茅x堂

人民陪审员　　崔x水

二〇一四年九月五日

代理书记员　　花　慧