*房地产投资

*房地产投资是涉外房地产投资的重要方面，是一国房地产经营者到他国投资经营房地产业的活动。

1、特点

房地产*投资与吸引外资到本国投资房地产业并不矛盾。这是因为：

*房地产

（1）房地产*投资也包含着对外资的利用，只是国度在形式上发生了变化而已。从一些国家*投资房地产业的经验看来，跨国经营主要不是靠输出本国大量资本，而是善于利用国际资金，靠涉外子公司、分支机构的自身积累。

（2）房地产涉外投资经营，是引进外资在本国投资开发房地产的必然结果。利用外资投资开发本国房地产业，从而提高房地产经营的水准，对于低于此水平的一些国家就必然会发生“二级”转让管理技术经营经验。同时，本国把有实力的经营效益高的房地产企业扩展到国外，也会进一步发挥经营优势，取得更大的经济效益。

（3）房地产*投资开发是学习外国房地产经营技术的重要途径。在国外房地产经营中，有一整套房地产投资运作规则，电脑的广泛应用也为信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，从而能有效地提高经营决策的科学性。通过*投资，引进比较先进而又适合我国国情的房地产市场运行经验，也可以提高我国的房地产开发能力。

2、发展

随着我国的对外开放，沿海城市经济逐步由内向型向外向型转变。房地产涉外投资发展很快。到1988年底，我国累计对外投资总额是18.98亿美元，在涉外合资、独资企业已发展到526个。近年来，我国海外投资企业的增长幅度每年都在30%以上。已批准的涉外企业中，经济效益明显的占一半以上。这些企业分布在79个国家和地区，其中港澳居多，其次是美国、澳大利亚、日本、加拿大，德国、新加坡。

在中国的海外投资中，房地产业的投资比重很小，分布也不广。深圳经济特区房地产公司，首先提出了“立足特区，依靠内地，面向香港，走向世界”的经营方针，采取合资的形式先后成立了香港新峰发展有限公司、香港新峰企业有限公司、圳通工程（香港）有限公司、香港百立有限公司、美国长城地产有限公司、长城国际投资（温哥华）有限公司、长城国际投资（澳洲墨尔本）有限公司等。几年来，该公司共投资开发了20多个项目，总投资6亿港元。其主要做法如下：

（1）选准投资国、投资时机和投资项目。公司毗邻香港，具有地理优势。1984年后，香港居民逐步接受“一国两制”的战略构想，人心思安，房地产市场日益看涨，银行利率又持续下滑，中下阶层多有置业保值的愿望。公司抓住有利时机，首先进入香港。1985年又对美国市场作了分析，认为洛杉矶华人聚集，十分珍惜中国产品，而美国商场又是国货奇缺。美国经济又逐步向西海岸转移，洛杉矶处于发展中，多年来地产物业价值上升，于是公司决定组建洛杉矶长城地产有限公司，第一个项目就是兴建国货商场、展销厅。现该地地价已从每平方英尺9美元上升到25美元。

（2）多渠道融资。公司通过信贷款、土地、物业和存款抵押贷款、建筑透支、预售楼宇抵押贷款、商业贷款以及银行提供信用证等手段。以较少的自有资金，开展了较大的经营活动。

（3）选好合作伙伴和专业人员。*投资除选好合作伙伴外，还应起用当地的律师、测量师、评估师、会计师和经纪人。按照国际惯例办事，支付押金。这样就能熟悉当地法律、建筑设计规范、商业信息、市场行情。

（4）采取多种方式灵活经营。为了在激烈的市场中求得生存和发展，公司确定了“缩短周期，加速周转，确保盈利经营。力避风险”的方针。采取了炒地皮、拆旧楼、卖地皮、整栋出售楼宇等方式，灵活地开展了房地产业务。同时，公司又以房地产优势带动商业贸易和建筑装修业以及建材业的发展，从而使公司获得可观的盈利。

3、潜在风险

由于经济水平、市场起伏、汇率变化、文化背景、地理环境等因素的差异，国人的海外置业之路暗藏着各种风险。

*房地产

除市场风险外，中国人的“投资经验”或许会影响投资状况。很多购房者在过去的投资投机中积累了不少财富，但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中，会获利丰厚，但在经济比较均衡、买房投资属性并不高的国外，很可能会出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。

购房者还可能面临法律方面的风险。中国人不懂当地的法律，比如租房合同、房屋买卖等方面的规定，在具体操作过程或许会出现一些问题，造成经济上的损失。

持有房屋的成本也是海外置业不可忽视的一个要素。美国等地区要收房产税，德国、新加坡等地对房屋空置也有限制，会产生空置税等一些额外的费用。

由于在异国他乡语言不通，加上买房心切，可能会有人“忽悠”购房者，出现虚假信息、诈骗等后果。由于很多人不能亲临现场，也有可能出现“画饼充饥”的情况。

4、投资限制

根据*投资有关法律法规和政策，国家发改委研究制定了《*投资敏感行业目录（2018年版）》。2018年2月11日，国家发改委向各省、自治区、直辖市及计划单列市、*生产建设兵团发展改革委以及有关*企业发布了《关于发布*投资敏感行业目录（2018年版）的通知》。此次发布的*投资敏感行业目录包括四大类：武器装备的研制生产维修、跨境水资源开发利用、新闻传媒，另外还包括根据《国务院办公厅转发国家发展改革委商务部人民银行外交部关于进一步引导和规范*投资方向指导意见的通知》中，需要限制企业*投资的行业：房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部、在*设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。

据悉，该目录自2018年3月1日起施行。

5、投资现状

一季度企业*房地产投资56亿美元

2018年一季度，香港仍是最受内资企业青睐的*投资目的地，投资额32亿美元，占一季度总投资额的58%。香港房地产市场优质写字楼物业仍是内资客户在港的主要投资标的，尤其是核心地段的投资机会。同期，香港写字楼投资占内资在港总投资额的43%，总计14亿美元。

一季度澳大利亚共获得来自内地投资者约13亿美元的地产投资，排在本季度最受投资者青睐地区的第二位，总投资额创去年以来的季度最高点。

报告显示，中资在美国的地产投资骤减。今年一季度，中资在美地产总投资额仅为2.2亿美元，处于历史较低水平。而过去五年，美国一直是中国*投资目的地首选。分析认为，近期中美贸易摩擦导致美国经济的不确定性进一步增加，这将减缓国内投资者对美国地产市场的投资热情。

报告认为，在未来，中资企业或加大收购海外有经验的优质开发商或运营商、医疗地产、长租公寓、物流开发或学生公寓。预计土地开发、养老地产、研发中心和物流项目仍将会受到*的支持。在中国“走出去”的总方针维持不变的情况下，中资*投资的降温只是暂时的。长期来看，预期中资的出海需求仍将得到释放。

戴德梁行（微博）大中华区海外投资及顾问服务部负责人张令青表示，现阶段中资海外地产投资出现短期波动。但*对于企业“走出去”的总方针并没有改变，逐渐透明和系统化的审批制度和投资标准有助于中资海外地产投资领域的长远可持续性发展。

海外房产投资热退烧至3年前

最近两年来，对于海外房产投资的限制逐渐加码，国内方面，央行对于外汇限制越来越严；国外方面，各国在走出经济危机后，对海外购房人也开始增设条条框框。像新西兰、加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场均出台或拟出台政策，限制外国人买房。这也意味着一些热点国家的房地产投资在阶段性收窄。

这样的收窄直接表现在，中资房企对于海外房产投资从“买买买”转向了“卖卖卖”。

很显然兴起于2013年，中国房企的“出海”热，正在从“买”向“卖”转变，海外投资出现了掉头向下的迹象。根据戴德梁行最新发布的《中国*投资报告》显示：随着国内*进一步持续收紧对外投资政策，许多投资者观望情绪浓厚，导致一季度*投资额同比下降27%至56亿美元（创下自2015年以来的一季度*地产交易新低）。

戴德梁行的报告预计，中资*地产投资额将在2018年较2017年全年下降近30%-40%。然而，平台或组合包类投资将成为*地产投资新趋势。在未来，中资企业或加大收购海外有经验的优质开发商或运营商、医疗地产、长租公寓、物流开发商或学生公寓。张令青认为，在中国“走出去”的总方针维持不变的情况下，2018年中资*投资的降温只是暂时的。长期预测，中资被遏制的出海需求仍将得以释放。