上诉人卜长鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司、上海鑫保果品有限公司普陀分公司因租赁合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2005）沪二中民二（民）终字第2082号

上诉人（原审被告）卜长鑫，男，1953年8月24日出生，汉族，住上海市岚皋路40弄6号1401-1402室。

上诉人（原审被告）邱泓保，男，1962年11月4日出生，汉族，住上海市曹杨四村289号403室。

上诉人（原审被告）上海鑫保果品有限公司，住所地上海市祁连山路689号1号楼1－048室。

法定代表人卜长鑫，总经理。

上诉人（原审被告）上海鑫保果品有限公司普陀分公司，住所地上海市北石村40号。

负责人卜长鑫。

上述四上诉人的共同委托代理人李品仙，上海市鼎力律师事务所律师。

上述四上诉人的共同委托代理人赵荷花，女，1954年6月9日出生，汉族，住上海市岚皋路40弄6号1401－1402室。

被上诉人（原审原告）上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司，住所地上海市铜川路751号。

法定代表人吴金保，经理。

委托代理人吴金鑫，该公司工作人员。

委托代理人金晔，上海市袁圆律师事务所律师。

上诉人卜长鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司、上海鑫保果品有限公司普陀分公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2005）普民三（民）初字第 1685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卜长鑫（即上诉人上海鑫保果品有限公司的法定代表人、上诉人上海鑫保果品有限公司普陀分公司的负责人），上诉人邱泓保，上诉人卜长鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司、上海鑫保果品有限公司普陀分公司的共同委托代理人李品仙、赵荷花，被上诉人上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司的委托代理人吴金鑫、金晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司（以下简称“曹杨水产公司”）系由上海曹杨水产批发市场于2004年11月改制而来。2003年4月 28日，上海曹杨水产批发市场与卜长鑫、邱泓保签订租赁协议一份，双方对租赁场地范围、租金支付方式、租赁期限等均作了约定。合同签订后，上海曹杨水产批发市场将约定的部分场地及房屋交付卜长鑫、邱泓保使用，卜长鑫、邱泓保以上述租赁场地为经营场所注册成立上海鑫保果品有限公司普陀分公司（以下简称“鑫保分公司”）。2003年7月 19日，上海曹杨水产批发市场与卜长鑫、邱泓保又签订租赁协议一份，约定：上海曹杨水产批发市场将市场范围内东起五层大楼围墙、南起三层大楼底楼、西至 F11处止、北走 D区围墙，合计约2000平方米出租给卜长鑫、邱泓保经营水果批发；年租金为600000元，第二年罂砂醇局Ц叮雀逗笥茫蛔饬奁谙拮？003年8月16 日至2006年 8月15日止；上海曹杨水产批发市场同意卜长鑫、邱泓保直接将租金支付给上海市普陀综合建筑材料厂，上海市普陀综合建筑材料厂同时出具收据给上海曹杨水产批发市场，上海市普陀综合建筑材料厂同意卜长鑫、邱泓保的付款冲减上海曹杨水产批发市场的年租金；卜长鑫、邱泓保租赁费逾期一个月不付，上海曹杨水产批发市场有权终止合同。合同履行中，上海曹杨水产批发市场尚有四间房屋计155平方米未交付卜长鑫、邱泓保使用，卜长鑫、邱泓保累计向上海曹杨水产批发市场支付租金570000元，截止至2005年3月底尚有部分租金未支付上海曹杨水产批发市场。卜长鑫、邱泓保另使用部分场地及房屋（面积为517.14平方米）属双方合同约定范围之外，未向上海曹杨水产批发市场支付使用上述场地及房屋相应的使用费，现曹杨水产公司诉至法院，请求判令：1、终止上海曹杨水产批发市场与卜长鑫、邱泓保签订的租赁协议，并要求卜长鑫、邱泓保支付租金 280000元；2、判令卜长鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司（以下简称“鑫保公司”）、鑫保分公司立即退出强占的668平方米场地，并支付场地使用费 200400元；3、判令上述付款卜长鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司承担连带责任；4、判令卜长鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司迁出系争场地及房屋；5、判令卜长鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司退出强占的二楼办公用房两间；6、诉讼费由卜长鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司承担。审理中，曹杨水产公司撤回要求卜长鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司退出强占的二楼办公用房两间的诉请。

原审法院认为：上海曹杨水产批发市场与卜长鑫、邱泓保在2003年4月28日签订租赁协议后，又于2003年7月19日在原合同的基础上对合同的内容进行了修改和补充，并另行签订租赁协议，该行为应视为对原租赁协议的变更，故上海曹杨水产批发市场与卜长鑫、邱泓保应按2003年7月19日签订的租赁协议履行各自的权利义务。双方租赁协议对于租金起算日期未作明确约定，仅约定了租赁期限，而卜长鑫、邱泓保在2003年7月19日租赁协议签订前已取得系争场地及房屋的使用权，故应按合同约定的租赁期限即自 2003年8月16日起计付租金，现曹杨水产公司自愿要求从2003年11月1日起计算租金并无不当，而卜长鑫、邱泓保称从其营业之日起计算租金，但未提供相应的证据予以佐证，故系争场地及房屋的租金起算日应是2003年11月1日。曹杨水产公司系上海曹杨水产批发市场改制而来，故上海曹杨水产批发市场在租赁协议中的权利义务应由曹杨水产公司承担。由于上海曹杨水产批发市场与卜长鑫、邱泓保对租赁场地及房屋的范围作了明确约定，且双方在审理中一致认为租赁场地及房屋的面积以2000平方米计算，而曹杨水产公司亦自认未将四间房屋（面积为155平方米）交付卜长鑫、邱泓保使用，故曹杨水产公司在履行合同义务中存在瑕疵，但该瑕疵并未影响卜长鑫、邱泓保对系争场地及房屋的使用，且卜长鑫、邱泓保亦支付了部分租金，现卜长鑫、邱泓保拖欠曹杨水产公司租金的行为已违反了双方合同约定，应承担相应的法律责任。由于曹杨水产公司尚有面积为 155平方米的房屋未交付卜长鑫、邱泓保使用，故系争场地及房屋的租金应按双方一致认可的2000平方米扣除上述155平方米后按实计算。现曹杨水产公司诉请要求卜长鑫、邱泓保支付截止至2005年3月底前拖欠的租金，并无不当，应予支持，但具体数额应以法院核实为准。卜长鑫、邱泓保称其在系争场地搭建大棚的费用应在租金中扣除，对此双方在合同中未作约定，且卜长鑫、邱泓保亦未提供相应的证据予以佐证，故不予采信。根据双方合同约定，卜长鑫、邱泓保逾期一个月未支付租金，曹杨水产公司有权终止合同。现曹杨水产公司诉请要求终止双方签订的租赁协议，符合合同约定，应予支持。合同终止后，卜长鑫、邱泓保对系争房屋及场地已无合法使用权，现曹杨水产公司诉请要求卜长鑫、邱泓保迁出系争场地及房屋，于法无悖，应予支持。至于卜长鑫、邱泓保使用的租赁范围以外的场地及房屋，由于该部分场地及房屋不属于双方租赁协议约定的租赁范围，故卜长鑫、邱泓保应另行支付相应的使用费。由于曹杨水产公司与卜长鑫、邱泓保对上述场地及房屋的面积一致认为是517.14平方米，且一致表示使用费按每年每平方米300元计算，现曹杨水产公司诉请要求卜长鑫、邱泓保支付其使用上述场地及房屋2004年4月至2005年3月一年的使用费，并无不当，应予支持，但具体数额以法院核实为准。审理中，卜长鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司表示愿意承担租赁协议的权利义务，应予准许，现曹杨水产公司诉请要求鑫保公司承担连带责任，并无不当，应予支持。审理中，曹杨水产公司撤回要求卜长鑫、邱泓保退出强占的二楼办公用房两间的诉请，并无不当，应予准许。由于卜长鑫、邱泓保在其使用的场地上搭建了大棚，并铺设了地坪，而合同终止后，曹杨水产公司是上述设施的实际受益人，由于曹杨水产公司与卜长鑫、邱泓保一致表示该大棚及铺设地坪的残值为49225元，故曹杨水产公司应就该费用适当补偿卜长鑫、邱泓保。据此，原审法院作出判决：一、上海曹杨水产批发市场与卜长鑫、邱泓保于2003年7月19日签订的租赁协议终止履行；二、卜长鑫、邱泓保应于判决生效之日起十日内支付上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司截止至2005年3月底的租金人民币214125元；三、卜长鑫、邱泓保应于判决生效之日起十日内支付上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司 2004年4月至2005年3月的场地及房屋使用费人民币155142元；四、上海鑫保果品有限公司对卜长鑫、邱泓保上述付款义务承担连带责任；五、卜长鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司普陀分公司应于判决生效之日起十日内迁出上海曹杨水产批发市场；六、上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付卜长鑫、邱泓保搭建大棚及铺设地坪补偿费人民币49225元。一审案件受理费人民币9716元，由上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司承担人民币1667元，卜长鑫、邱泓保承担人民币8049元。

原审法院判决后，卜长鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司均不服，向本院提起上诉称：由于上海曹杨水产批发市场未交足应出租的面积，致使卜长鑫、邱泓保截留了未交足面积的租金，故曹杨水产公司无权终止合同。本案争议的 517.14平方米场地及房屋虽在F11的西面，但包含在2003年4月28日租赁协议约定的租赁面积内，应属合同约定租赁范围。双方约定卜长鑫、邱泓保拆除浴室、仓库并重新改造的费用由上海曹杨水产批发市场承担，一审仅处理了其中的大棚、地坪补偿费，其他改造费用也应由曹杨水产公司承担。请求二审撤销原判，依法改判。

被上诉人曹杨水产公司辩称：卜长鑫、邱泓保拖欠应付租金已超过一个月，故曹杨水产公司有权终止合同。双方当事人在一审到现场进行过面积丈量，故卜长鑫等对租赁面积大小是清楚的。本案争议的517.14平方米场地及房屋包含在2003年4月28日租赁协议内，但不包含在 2003年7月19日租赁协议约定的租赁范围内。卜长鑫等称其拆除浴室、仓库并重新改造的费用曾约定由上海曹杨水产批发市场承担，不是事实，况且卜长鑫等在一审仅提出存在大棚、地坪的损失，未提出其他费用，故曹杨水产公司不应再补偿其他费用。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为：上海曹杨水产批发市场与卜长鑫、邱泓保签订了2003年4月28日租赁协议后，又在该协议基础上签订了2003年7月19日租赁协议，故 2003年 7月19日租赁协议系对2003年4月28日租赁协议的变更，此后双方均应按2003年7月19日租赁协议履行。在2003年7月19日租赁协议履行过程中，卜长鑫、邱泓保未按约支付实际使用的租赁面积的相应租金，并拖欠租金逾期一个月，故依据合同约定，曹杨水产公司有权终止该租赁协议。根据2003年7 月19日租赁协议约定，租赁范围为市场内东起五层大楼围墙、南起三层大楼底楼、西至F11处止、北走D区围墙，而本案争议的517.14平方米场地及房屋在F11的西面，显然不包括在2003年7月19日租赁协议约定的租赁面积内。卜长鑫等称该场地及房屋应属合同约定租赁范围，与事实不符，本院不予采信。卜长鑫等称双方约定卜长鑫、邱泓保拆除浴室、仓库并重新改造的费用由上海曹杨水产批发市场承担，没有证据佐证，本院难以采信。曹杨水产公司作为收益人依法仅对其获得的现存利益进行补偿，因此卜长鑫等要求曹杨水产公司承担大棚、地坪之外的改造费用，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决正确。上诉人卜长鑫、邱泓保、鑫保公司、鑫保分公司上诉请求的理由不能成立，本院不予支持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币9716元，由上诉人卜长鑫、邱泓保、上海鑫保果品有限公司、上海鑫保果品有限公司普陀分公司共同负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  李 蕾

代理审判员  黄 燕

代理审判员  金 辉

二○○六年一月二十五日

书 记 员  李 媛