法拍房

“法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉，“法拍房”主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。

1、含义

法拍房

英文翻译：Foreclosure，法拍房就是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

在ShortSale的程序中，原房主还是房子的卖家，但在Foreclosure过程中，法拍房将属于银行，房主将不参与房子的出售，但销售法拍房不是通过银行来进行的，而是以信托拍卖的形式在当地的法院进行的。

2、房源

一般情况下,有如下几种情况的房产会成为"法拍房"

1。商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；

2。民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；

3。司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；

4。无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

3、相关内容

不限购、价格低、全款买

法拍房

仅2016年4月发布的拍卖房源信息(部分将在5月拍卖)就有四五十条，而上周五链家网挂出的法拍房源也有40套左右。其中，位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”，109平方米，231万元，而同样户型的普通二手房，链家网上的挂牌价在268万-280万元之间，由于低于市场价，该房源已吸引了64组购房者看房。

的确，相比普通二手房，法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。目前，北京各区县在实际操作中，无论是没有购房资格的外地在京人员，还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭，均可参与竞价并购买法拍房。其次，法拍房的成交量较市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

不过，值得注意的是，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。而且法拍房竞拍结束后，购房者要办理过户手续，须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件，才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的法律界人士告诉记者，“文件什么时候出，还需要法院根据案件进展情况来定，具体时间不确定，简单的案件几天就能办理，有些案件可能需一年半载。”

少数行家的购房渠道？

据了解，拍卖公司的法拍房是在法院摇号所得，是按法院委托进行拍卖的。而从2014年开始，多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上，既可以减少佣金，还能提高拍卖效率。北京的法拍房除了在淘宝平台上交易外，还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集。

淘宝平台上北京司法拍卖房源信息发现，从2014年至2016年4月27日，在北京市范围内，840套已标示状态为“已结束”的司法拍卖房源，进入到二次拍卖的房源有248套，而进入三次拍卖的房源有102套，其中28套三拍后依然流拍。记者发现，流拍的法拍房主要是一些工业厂房、宾馆、商场和烂尾楼等物业。相对而言，总价较低的房产拍卖成功率要高。

“目前很多二手房交易都通过中介来操作，就是因为房产交易较为复杂。而法拍房相比普通二手房交易，流程更为复杂，也面临很大的风险。拍卖公司、中介或其他专业人士才敢竞买。”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍。

读懂公告，注意风险

多家拍卖公司的相关负责人介绍，法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露，包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。“最重要的是标的交割款，也都有明示。不过，也不排除会出现交割困难的情况，但较为少见。”一位多次参与法拍房流程的工作人员提醒，买家一定要在竞拍前去现场，也要尽可能地到相关部门询问调查。

上述法律界人士曾参与过一个案件。其当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用法拍房，并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知，该房还欠着一笔土地出让金，最后算下来竟比市场价高出100多万。“竞拍法拍房时要注意，一旦房子在国家划拨的土地上所建，二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，倘若真有一些性价比较高的法拍房源，一定要在拍卖前读懂各类条款，比如房屋的相关权利关系，另外要调查此类房屋被拍卖的原因，尤其是部分未公开的原因。只有这样，在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。

4、专家提醒

法律界人士提醒，买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项：

1注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。

2要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。

3法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。

4要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。

5法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”。