房产互换

房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。

中文名：房产互换

释义：相互交换住房的行为

形式：所有权互换和使用权互换

基础：相互自愿

1、简介

房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，

采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。

房屋所有权

互换是指换房双方各自均拥有所换房屋的产权，当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用仅，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。

2、分类

一、使用权

房屋之间的互换

关键在于产权人是否同意，如公房互换必须由国家经营出租单位同意办理。其次，超面积或明显收益一方按自愿协商原则对另一方进行补偿。

二、房屋所有权与使用权之间的互换

关键在于分清所有权性质。房屋所有权变更一方按照正常买卖程序到房地产管理单位办理交易过户手续，正常纳税，使用权不折抵价格。使用权需变更一方到该房屋所有权人处申请变更，并需经该所有权人同意才能成交。

三、房屋所有权之间的交换

在这里关键是掌握交换价值对等与否。按照我国管理法规，交换产权房屋如经评估审定，价格相等则免交契税。如若交换产权房屋双方价值不等，根据国家有关契税条例，交换双方房屋价值差额，即价值高房屋价格减去价值低房屋价格，应该上交契税及其他有关税收。房地产互换不是简单的户权人或使用人名字的互换，只有掌握了有关法规，才利于互换双方的谈判，使双方能够真正按需各得其房。

3、互换标准

按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：

房产管理部门出租的直管房产、企事业单位自管房的职工住宅，以及自住的私房或所租赁的私房。

不能进行互换的房屋有：

房产权和使用权不清的房屋；部队、*、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋；属于违章建筑的房屋；因城市建设需要，短期即将拆迁改造的房屋，未按规定赔偿的；未按规定缴纳房屋租金的；私自转让或转借、转租的房屋以及其他违反房屋管理政策的房屋。

4、办理地点

房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋的在地的房屋经管单位或房屋调换站申请，并办理手续；单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋调换站代为办理；私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后再办理使用权过户手续。

5、办证程序

一、需提交材料：

1、互换双方房屋所有权证；

2、双方本人身份证原件及复印件、私章；

3、当事人因故不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份房产互换办理程序证、私章；

4、双方签订的房屋互换协议书；

二、办事程序：

1、互换双方本人凭房屋所有权证、身份证到办事窗口领取房地产兑换申请审批书。

2、互换双方持填写后的兑换申请审批书及其它需提交材料送交办事窗口，经工作人员审核后，预约时间到房屋现场勘查评估。（现场勘查评估时互换双方本人须到场）

3、工作人员内部作业。

4、到财政局窗口交纳契税。

5、领取房屋所有权证。

6、互换合同

房屋互换合同　房屋所有权人（甲方）：　电话：　地址：　身份证号码：　房屋所有权人（乙方）：　电话：　地址：　身份证号码：　根据《*合同法》、《*城市房地产管理法》等有关法律法规规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，同意订立本房屋互换合同，共同遵守本合同所列条款：　第一条房屋的基本情况　（一）甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于；位于第层，共（套/间），房屋结构为，建筑面积平方米,房屋用途为；该房屋内部附着设施为；房屋所有权证号为。　（二）乙方房屋（以下简称该房屋）坐落于；（三）甲、乙双方交换房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任；双方对上述房屋已经充分了解，同意交换上述房屋。　第四条　交付期限　甲乙双方应于本合同生效之日起日内将各自所有房屋的产权证书交给对方，并应收到房屋的产权证之日起日内，将房屋交付给对方。　第五条　违约责任　本合同生效后，除不可抗力外，双方不得撤消合同。如因单方原因造成本合同终止，应先退还房屋补偿款，同时违约方将支付人民币元作为违约金支付给对方。　第七条　关于产权登记的约定　房屋权属登记手续,由甲、乙双方共同配合办理。甲、乙双方约定于前办理房屋过户手续。