房产纠纷经典案例
案情：2010年12月，韦女士与A(房地产开发商)签订商品房买卖合同，约定韦女士购买A开发的一套房屋，韦女士交完首付36万多元后按照银行按揭方式支付剩余购房款。后来韦女士因刑事案件被判刑，也没有如期向银行交按揭款。A作为担保人被银行起诉至法院，判决承担连带清偿责任。A因此起诉当事人到法院，要求与韦女士解除房屋买卖合同,并要求承担违约责任。
办案思路：详见代理词
结果：原告撤诉，并返还了大部分购返款给韦女士，私下和解。
代理词
尊敬的审判长、审判员：
广西中龙律师所受本案被告韦女士委托，指派我们作为代理人参加本案诉讼，通过调查了解、查阅案件材料以及参与法庭审理，对本案有了全面了解。现提出如下代理意见：
一、针对原告的第一项诉讼请求，本案不具备解除双方《南宁市商品房买卖合同》的情形。
1、被告韦女士已经履行了原被告签订的编号为000的《南宁市商品房买卖合同》的付款义务，被告按此合同约定，如期支付了首付款367417元，之后按照银行按揭的方式支付剩余的购房款。由此可见，被告韦女士已经履行合同义务，并没有拖欠对原告的购房款，所以无义务退房。即使对该房主张权利，也应该是抵押权人某银行，而不是原告。
2、根据原告提交的案号为xxx号青秀法院民事判决书判决的第二至五项，韦女士及其丈夫李先生应偿还某银行36万元及利息及各种费用。很明显，被告韦女士是与某银行存在债权债务关系，与本案原告不存在债权债务关系。
3、本案的原告并未对上述债务实际履行担保义务。
根据原被告签订的编号为000的《南宁市商品房买卖合同》的补充协议附件六第七条e项，只有本案原告向某银行履行其担保责任并且被告无法向本案原告偿还后才有权解除上述主合同。根据青秀法院上述判决的第六项，当韦女士，李先生不能偿还上述债务时，某银行对韦女士、李先生位于南宁市西乡塘区某号房的折价、拍卖、变卖该财产的价款有优先受偿权，而到目前为止，本案的原告并未对上述债务向某银行实际履行担保义务，并未遭受任何损失，所以无权单方解除此合同。
4、本案如若解除《南宁市商品房买卖合同》的，则被告韦女士作为贷款抵押物的商品房将返还原告，那么，第三方某银行抵押权如何实现?明显损害第三方某银行利益。
二、针对原告的第二项诉讼请求。
被告韦女士已经履行对原告的合同义务，并没有拖欠对原告的购房款，所以不存在违约行为，不应当支付违约金72715元。相反，根据原被告签订的编号为000的《南宁市商品房买卖合同》，不管韦女士与某银行债权债务关系如何，原告都应于2012年11月30日前将符合规定的商品房交付被告，但是，原告至今未交付，已经构成违约。
三、原告为被告向某银行提供的担保是原告单方面的行为，被告从未同意。
被告本已用自己购买的房产作抵押担保，根本不需要原告再作重复担保。原告所作的担保实际上也未经被告同意，因此原告所承担的担保责任由原告自己承担，被告不因原告承担对某银行的担保责任而对原告承担违约责任。因此原告要求被告承担72715元的违约责任也是无法律根据的。
四、本案遗漏了利害关系人李先生，程序错误。
根据原告提交的青秀法院xxx号民事判决书判决，利害关系人李先生与本案被告韦女士对偿还某银行36万元及利息及各种费用的债务承担连带清偿责任，本案原告是依据青秀法院上述判决主张对被告承担责任的，则李先生应作为利害关系人参与诉讼。
综上所述，原告在未承担担保责任，未受任何实际损失的情况下就要求被告解除合同，显然无法律及事实依据，并且被告的商品房已经抵押给某银行，解除合同将损害抵押权人某银行利益，因此原告各项诉请无依据，应予以驳回。
代理人：xxx
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