任福珍因与被上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司物业合同纠纷一案

上诉人（原审被告）： 任福珍，女，1940年11月24日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市沈河区奉天街419-2号E4F11+12.

委托代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：沈阳格林豪森物业管理有限公司。住所地：沈阳市沈河区惠工街泽工南巷62号。

法定代表人：陈广生，董事长。

委托代理人：刘颖，女，1973年9月16日出生，汉族，公司职员。住址：沈阳市沈河区北一经街65号221室。

委托代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。

上诉人任福珍因与被上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司物业合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院[2004]沈河民二合初字第1240 号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员白云良任审判长并主审，与审判员高子丁、代理审判员曹桂岩组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人任福珍委托代理人曹文强，被上诉人物业公司委托代理人刘颖、王兴权到庭参加诉讼，现已审理终结。

原审法院查明：任福珍是物业公司管理的格林豪森住宅小区的业主。2000年6月27日，任福珍与沈阳金仕物业管理有限公司（以下简称金仕物业公司）签订格林豪森业主管理费收缴协议，约定：根据双方签订的管理公约，任福珍每年应向金仕物业公司一次性缴纳年社区物业管理费6944元。任福珍应于每次收缴5日内结清当年物业管理费，如延期缴付，金仕物业公司将按延期天数每天加收延付金额5%滞纳金。协议自2000年6月27日起至金仕物业公司调整的物业标准之日止。2000年6月27日，金仕物业公司与任福珍签订沈阳金仕“格林豪森”进住协议书，该协议附有公共管理契约，该契约规定了双方的权利义务。

原审另查明，2002年11月29日，任福珍以顶层阁楼棚顶长毛、客厅墙脚返潮为由拒交物业管理费，双方协议修复后业主补交物业管理费，物业公司同时承诺2003年3-4月份必修好。2003年4月15日、4月21日、5月3日、11月10日、12月10日，物业公司派工人对任福珍房屋进行了维修，任福珍均表示满意。庭审期间，2004年11月11日-17日任福珍房屋墙面又发现返潮现象。

原审再查明，任福珍自2000年6月27日进住该小区后，缴纳2000年6月27日至2001年6月27日物业管理费。2001年6月27日至2005年6月27日物业管理费27776元，经物业公司多次催要未果，物业公司起诉至法院。

原审还查明，2003年3月27日沈阳金仕物业管理有限公司变更为沈阳格林豪森物业管理有限公司。

原审认定的上述事实，有当事人陈述、收费标准、管理费收缴协议、进住协议书、公共管理契约、派工单、物业管理费拒绝交费记录单、照片等证据佐证。

原审法院认为：金仕物业公司与任福珍签订收费协议，进住协议书属于物业管理合同，不违反法律规定，对双方均有法律约束力，金仕物业公司按协议约定履行了物业管理义务，任福珍应按协议约定交纳物业管理费，逾期不交是违约行为，依法应承担给付物业费的违约责任。由于物业公司未提供任福珍逾期交纳物业费经济损失的相关证据，且未在举证期限内明确滞纳金具体数额并未交纳相关诉讼费用，其要求任福珍给付滞纳金的主张，不予支持。关于任福珍提出的物业公司未尽物业管理义务的主张，因任福珍在2002年11月29日提出顶层阁楼棚顶长毛、客厅墙脚返潮的事实后，物业公司派工人对任福珍房屋进行了维修，任福珍也表示满意，应认定物业公司尽了物业管理义务，至此，任福珍就应交纳相应的物业管理费。关于2004年-2005年物业管理费的问题，因庭审期间任福珍房屋确有返潮现象，本年度物业费，可待物业公司对任福珍房屋进行维修后，另行主张权利。依照《*合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、任福珍于本判决生效后10日内给付物业公司2001年6月27日至2004年6月27日物业管理费20832元；二、驳回双方其他诉讼请求。诉讼费1120元，任福珍负担840元，物业公司负担280元。

上诉人任福珍不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人于2000年6月27日进住格林豪森住宅小区，与被上诉人签订格林豪森业主管理收缴协议，上诉人按协议约定缴纳2000年6月27日物业管理费。2000年12月中旬上诉人家中出现棚顶长毛、客厅墙脚返潮，多次要求被上诉人进行维修，被上诉人未进行维修，至2002年11月29日，双方协商2003年3月-4月份对上诉人阁楼屋面做防水，对应室内棚面装修处理，客厅西北角对应屋面做防水处理，室内西北角装修，部分棚面装修处理，协商结果双方认定后，业主立即交纳采暖费，修复后，业主补物业管理费。达成一致意见后，被上诉人并未履行自己的义务，将上诉人的房屋修复。被上诉人在一审举证的派工单是修电视插座无电，下水道堵等事项，并不是按协议约定进行维修。因此，被上诉人物业公司没有尽到管理义务，没有履行合同，无权要求上诉人交纳物业管理费。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人物业公司答辩称：被上诉人已经按照合同约定履行了义务，有派工单为证。上诉人是2000年购买的房屋，根据相关法律规定，屋顶防水保质期限为五年，并没有过期，应由建设单位维修。上诉人在入住装修时改变了房屋用途，影响了房屋质量。上诉人在装修时将卫生间的热水器管道装进了墙体内，上诉人所提供的照片所载明的渗水痕迹是从地面并不是从屋顶开始的，与屋顶无关。

本院查明：2002年11月29日，任福珍以顶层阁楼棚顶长毛、客厅墙脚返潮为由拒交物业管理费。同日，双方协议“待开春时，对阁楼屋面作防水，对应室内棚面装修处理，客厅西北角对应屋面防水处理，室内西北墙面装修，部分棚面装修处理。协商结果双方认定后，业主即交纳采暖费。修复后业主补交物业管理费。2003年3月—4月份必修好。”2003年4月21日，物业公司对任福珍阁楼铲大白，任福珍签字满意。2003年5月3日，物业公司补做防水，任福珍签字满意。2003年11月，物业公司对棚顶漏水进行维修。此外，物业公司还对任福珍所住房屋的下水道、电源插座、窗帘架进行了修复。原审庭审期间，任福珍房屋墙面又发现返潮现象。本院二审期间，在被上诉人到场的情况下，曾到任福珍住处进行实地查看，“11层西侧南屋西侧墙北下部、南下部，北侧两个阳台，西侧北屋北山墙，12层西侧南屋西墙下侧北部和南部，12层楼上阁楼”存在渗水事实。

本院查明的其他事实与一审判决同。

本院认为：金仕物业公司与任福珍签订的《“格林豪森”业主管理费收缴协议》及《沈阳金仕“格林豪森”进住—协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，具有约束力。2002年11月29日，双方协商“待开春时，对阁楼屋面作防水，对应室内棚面装修处理，客厅西北角对应屋面防水处理，室内西北墙面装修，部分棚面装修处理。协商结果双方认定后，业主即交纳采暖费。修复后业主补交物业管理费。2003年3月—4月份必修好”系对物业管理费交付方式的变更，即物业公司对任福珍房屋渗水等问题修复后才由任福珍补交物业管理费，并且物业公司应按承诺于2003年3月—4月份必修好。2003年4月21日及5月3日，物业公司虽对任福珍阁楼铲大白以及补做防水，任福珍签字满意，但直到2003年11月，物业公司仍在对棚顶漏水进行维修，且在一审法院审理期间及本院二审期间，任福珍房屋渗水情况仍未达到物业公司所承诺的“必修好”，根据《*合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在物业公司未将 2002年11月29日双方协商的任福珍房屋渗水等问题修复好，任福珍有权按照双方约定拒绝交付物业费，系任福珍依法行使抗辩权，一审判决认定任福珍违约不当，应予纠正。期间，物业公司虽还对任福珍所住房屋的下水道、电源插座、窗帘架进行了修复，但均不属于物业公司于2002年11月29日承诺的修复范围，亦不能认为物业公司已履行了其应履行的先合同义务。

综上，原判决适用法律错误。依照《*合同法》第六条、第六十七条、第七十七条第一款，《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销沈阳市沈河区人民法院[2004]沈河民二合初字第1240号民事判决；

二、驳回沈阳格林豪森物业管理有限公司诉讼请求。

一审案件受理费1120元，二审案件受理费1120元，计2240元，由沈阳格林豪森物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 白 云 良

审 判 员 高 子 丁

代理审判员 曹 桂 岩

二0 0五年九月五日

书 记 员 刘 振 华