2016南京住宅物业管理：开发商担更多责任

备受关注的新版《南京市住宅物业管理条例》，将被带上2016年年初的南京市两会审议。2015年12月21日，南京市人大常委会办公厅公告了《南京市住宅物业管理条例(草案)》（征求意见稿），面向社会各界征求意见。一起来看一下该条例有何亮点。

征求意见稿与二审变化不大

2015年8月下旬，《南京市住宅物业管理条例(草案)》通过了市人大常委会的一审，在大幅度修改后于2015年10月下旬二审。二审后市人大的立法工作机构深入开展立法草案进行修改，形成了这份《条例（草案）》（征求意见稿）并于2015年12月公示。

最新版本与二审稿相比，有很多处的变动，但多为文字性变化，并未出现实质性变动。

一位物业专家介绍说，此次新版的《南京市住宅物业管理条例》，从最初的立法到现在的版本，立法的精神出现较大的变化。“最初的立法精神，倾向于业主自治权利的扩大，而经过几次修改，这次的征求意见稿当中，*部门要承担的责任明显变多，例如筹备小区首次业主大会时，街道将要成为重要的组织者。”这位人士分析，立法精神的变化很难说对错，在小区事务中，究竟是应该充分放手让业主去搞，还是*部门承担更多的事务，这当中的度并不好把握。

《条例（草案）》（征求意见稿）全文被公布在“南京人大网”上，市民和社会各界人士可在12月31日前，通过书面形式提交意见和建议（地址如下：http://www.njrd.gov.cn/26128/26131/201507/t20150706_3442221.html）。据透露，在此轮征求意见结束后，《条例（草案）》将被带上2016年年初的市两会审议，有望在明年正式公布实施。

亮点：开发商将承担更多责任

在征求意见稿中，“被判交物业费拒不执行的，将录入征信”“小区招标引入第三方评估”等亮点都继续保留，但是业内人士介绍说，此次新版《南京市住宅物业管理条例》中一个重要的变化是加重了开发商的责任，这在此前关注得并不多。

征求意见稿中就要求：开发商要在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存到住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。小区配置电梯的，开发商应当在办理房屋所有权初始登记前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

首期住宅专项维修资金大约占开发总成本的1%，电梯、消防等设施的专项维修资金大约占开发总成本的2%，1%的成本至少20元/平方米。

“如果说那个1%只是代业主垫付的话，那个2%就是过去没有出现过的费用。如果一个小区有10万平方米建筑面积的话，就相当于开发商要多交400万元，这笔费用会不会被转嫁到买房人头上呢？”这位人士认为，按道理在保修期内，小区如果出现电梯、消防故障时，由开发商负责交钱维修，实际上不少开发商卖完房子就不管事，逃避维修的责任，因此立法要求开发商提前缴纳；但这样规定的话，对于原本就尽责的开发商来说，是否存在不公，还值得探讨。

除了这两笔“多出来”的费用，此次征求意见稿中还规定，首次业主大会筹备组成立的费用，得由开发商承担；业主如果对小区前期物业不满意，开发商还得掏钱聘请第三方公司来评估。