商品房销售合同纠纷案民事判决书

【标题】闫××、袁××诉云南××房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷案

【案由】商品房销售合同纠纷　 【审理机构】云南省呈贡县人民法院

【文书字号】(2009)呈民初字第729号 【审理人员】马兴东 邓宗斌 字艳秋

【文书类型】民事判决书　 【审结日期】2010-9-11　 【审理程序】一审

云南省呈贡县人民法院民事判决书

（2009）呈民初字第729号

　 原告（反诉被告）闫××，女

　 原告（反诉被告）袁××，男

　 两原告共同委托代理人吴黎明、张丹杰，云南建广律师事务所律师，特别授权代理

　 被告（反诉原告）云南××房地产开发经营有限公司

　 住所：昆明市呈贡县洛羊镇××山

　 法定代表人彭××，该公司董事长

　 委托代理人杨西安、黄燊，云南震序律师事务所律师，特别授权代理

　 原告（反诉被告）闫××、袁××诉被告云南××房地产开发经营有限公司（以下简称云南××公司）（反诉原告）商品房销售合同纠纷案，本院于2009年8月13日受理后，依法决定适用普通程序，由审判员马兴东担任审判长、审判员邓宗斌、字艳秋组成合议庭进行审判，分别于2009年9月30日、2009年10月23日、2009年10月30日、2010年7月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人吴黎明、张丹杰；被告（反诉原告）的委托代理人杨西安、黄燊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　 原告（反诉被告）闫××、袁××起诉称：原被告双方于2006年9月27日签订了《商品房购销合同》以及《补充协议》，约定原告以人民币2775000元购买被告开发建设的位于呈贡县洛羊镇黄土坡的云南××国际网球俱乐部××号房，并约定了分期付款方式、付款条件、付款金额以及交付期限、花园面积、安防系统、水电系统等，合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但经原告多次催告，时至起诉之日，被告仍然以不正当的理由拒绝履行合同约定的交房义务。被告的行为侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告交付位于呈贡县洛羊镇黄土坡的云南××国际网球俱乐部××号、合同价为2775000元的房屋；2.被告承担逾期交房违约金236100元（暂定截止日期为2009年8月12日）；3.被告承担将房屋现状按合同约定交房标准予以完善的实际履行责任；4.被告承担本次诉讼所开支的证据保全公证费2400元；5.被告承担本案的全部诉讼费。

　 被告（反诉原告）云南××公司答辩称：我公司并不违约，违约的实属原告，请依法驳回对本诉原告的诉讼请求。2006年9月27日原、被告双方签订了《商品房购销合同》以及《〈商品房购销合同〉补充协议》，约定的付款方式是：双方签订合同后，本诉原告向本诉被告支付购房价款的50%即1387500元；本诉被告将外立面及花园绿化完工，房屋内部达到毛坯房国家交房标准时，本诉原告支付总房价款的40%即1110000元；本诉被告办理完产权登记备案手续，本诉原告支付剩余的购房价款10%即277500元。该合同约定的交付期限为：本诉被告于2007年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给本诉原告，按照《商品房购销合同》及补充协议的约定，本诉原告所购买的房屋已经通过建设单位组织验收合格，本诉原告支付第二笔购房款1110000元的条件已经成就，但本诉原告未按合同约定支付第二笔购房款，已构成违约。同样，反诉原告已于2006年11月7日办理完产权登记备案手续，反诉被告支付第三笔购房款277500元的条件也成就了，但反诉被告未按照约定支付第三笔购房款，再次违约。

　 反诉原告于2007年12月28日按照合同约定的方式在生活新报上发布了交房公告，通知业主于2007年12月31日到反诉原告处办理交房手续，但反诉被告仍未向我方支付剩余的购房款以及我方代缴的房屋外设施费和代收税费。为此，反诉原告曾多次要求反诉被告支付剩余的购房款以及税费，并承担违约责任，至今，反诉被告仍未支付。

　 按照合同约定，反诉被告在付清全部价款的情况下，反诉原告才负有交付房屋的义务，即反诉被告的付款义务在先，反诉原告的交房义务在后，在反诉被告未按约定付款的情况下，反诉原告有权拒绝履行交付房屋的义务。

　 反诉原告与反诉被告签订合同的时间是2006年9月27日，当时，房地产市场低迷，房屋的市场价格处于低谷，而反诉原告又急需销售房屋及时收回资金，以缓解资金紧张的局面，但该反诉被告未能及时支付房价，致使我方缓解资金紧张的合同目的无法实现，反诉被告未按照合同及补充协议约定支付购房价款及房屋价格外设施费和代收税费，其行为已构成重大违约。根据《*合同法》第一百零七条的规定，我方认为：作为违约方的反诉被告除应付清购房尾款外还应赔偿损失。根据现在市场房价，该套房屋的价值在560万以上，因此，为了维护我方的合法权益，请法院依法判决反诉被告承担：1. 违约损失2825000元；2. 反诉原告实现债权的律师代理费70000元；3. 本案的本反诉诉讼费。

　 原告（反诉被告）闫××、袁××针对被告（反诉原告）云南××公司的反诉作如下答辩：本诉原告不存在逾期付款的问题，合同约定的付款条件不成就，即使到今天的庭审，被告仍没有达到交房的条件，而房屋达到交房条件是付款的前提，所以不存在付款迟延问题，我方并不存在违约，也就不存在支付违约金的问题，对方提供的证据也不能证明现在该房屋的价值。故请依法驳回云南××公司的反诉请求，依法支持我方的诉请。

　 归纳上述诉、辩观点，原、被告双方无争议事实如下：

　 1．2006年9月27日，被告与原告签订了《商品房购销合同》以及《〈商品房购销合同〉补充协议》，约定原告以人民币2775000元购买被告开发建设的位于呈贡县洛羊镇黄土坡的云南××国际网球俱乐部××号房屋，房屋的参考套内建筑面积为386.36平方米；2．约定的付款方式是：双方签订合同后，本诉原告向本诉被告支付购房价款的50%即1387500元；本诉被告将外立面及花园绿化完工，房屋内部达到毛坯房国家交房标准时（已经过相关部门验收），本诉原告支付总房价款的40%即1110000元；本诉被告办理完产权登记备案手续，本诉原告支付剩余的购房价款10%即277500元；3．合同签订后，本诉原告已向本诉被告支付了购房价款的50%即1387500元；4．经双方协商，最后确定的交房时间是2008年5月1日。即本诉被告应于2008年5月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给本诉原告；5．违约责任：乙方（本诉原告）如未按合同第六条的约定付款，首先，自本合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行；其次，逾期30天后，乙方按应付未付款的0.03% 乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；合同第九条也以相同的违约方式约定了甲方（本诉被告）的违约责任。

　 但在分期付款的第二次履行过程中，双方就交房条件、付款条件是否成就，以及谁先履行问题产生纠纷，诉诸至法院。本院依法对上述事实予以确认。

　 原、被告双方争议事实如下：

　 1、截止2008年5月1日，交房条件和付款条件是否成就，以及应该是交房在前还是付款在先的问题；2．谁是违约方以及违约责任的大小。

　 针对双方诉争，原告（反诉被告）闫××，袁××针对其主张，提交了如下证据材料：1．商品房购销合同一份，证明原被告双方存在商品房买卖合同法律关系，明确了各自的权利、义务以及违约责任，特别是约定了交房条件和付款条件，而该付款条件都是有前提的，被告要求原告付款的条件不成就；2．公证文书、照片和公证费用发票，欲证明本诉诉争房屋不符合法定及约定的交房条件，以及原告依法维权产生的合理费用，应与诉讼费用一并由被告承担。3．建设用地规划许可证、呈贡县工程建设项目报建表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证一套，证明反诉原告所举证据材料竣工验收记录表及竣工验收证明书依法应认定无效，各发证时间不符合基本建设程序，反诉原告建设实属违法建筑，所做的竣工验收也是不合法的。原告认为所举证据真实、合法，能有效证明所主张的事实。

　 被告（反诉原告）云南××公司质证认为：对于商品房购销合同的真实性没有异议，但对证明内容是不予认可的，付款方式是非常明确的，合同以及补充协议中都非常明确的确认了该交付的商品房验收合格，付款条件成就，只要按付款条件付清房款，我方就可以交房了，本诉的原告已经违约了，从第二笔开始就没有按约支付房款，所以我方也没有交房的义务；对于公证文书本身没有异议，但对照片有异议，此照片是在双方约定的交房时间2007年12月31日之后的一年拍摄，不能全面呈现该诉争房屋的现状，也不能证明我方欲交付的房屋不符合合同的约定，房屋是有所损伤，因为里面住过一些民工，但仅此公证文书不能证明原告的观点，公证费用发票，我方认可，的确需要支付一定的费用；对于建设用地规划许可证、呈贡县工程建设项目报建表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证一套，对此真实性没有异议，我方所建的房屋确实违反了一定的程序，但这些手续后来都补办好了，现在是合法有效，而反诉被告认为我方是没有办证施工、竣工以及验收，这是不符合客观实际的，这些都不能支持原告的诉请。

　 原告（反诉被告）代理人对其质证意见补充认为，该房屋属于预售商品房，房屋内部设施没有达到毛坯房，也没有达到国家交房标准及相关部门验收标准。我方有公证文书和光碟作证，水电等附属设施都没有完工，“国家交房标准”或“法定交房条件”不仅包含地基基础等主体结构工程的验收合格，还包括水电等配套设施的验收合格，还包括如消防设施的专业验收合格以及规划核验合格等条件。诉争房屋是否符合交房条件的举证责任应该是被告。

　 被告（反诉原告）云南××公司针对其主张，提交了如下证据材料：1．《商品房购销合同》一份，证明原被告双方就该房屋的买卖，约定了房价、分期付款方式等内容，而原告迟迟未付款，致使合同不能履行终结；2．《商品房购销合同》的补充协议一份，欲证明第一，房屋价格外代收费（设施费、税费、维修基金）在办理交房手续时并签订相应协议时一次性付清；第二，确认该商品房是经过验收合格的房屋，只要原告支付清房款，就可以按照主合同第七条约定交付房屋；3．商品房买卖合同登记备案表一份，证明2006年11月7日，前述《商品房购销合同》以及补充协议已依法办理了登记备案手续，第三笔付款条件也成就，而原告仍未支付房款；4．工程质量竣工验收记录表和工程竣工验收证明书，欲证明该房屋已经经过验收，符合交房条件；5．公告一份，证明我方已按合同约定，通知购房人应于2007年12月31日前往公司办理交房手续，履行了相关义务，交房条件再一次符合，但被告仍未交付价款；6．延期接房申请书，证明反诉原告提交的房屋是符合要求的，对质量没有异议，是原告主动要求延期交房的；7．《商品房购销合同》及合同登记备案表以及申请鉴定中心对该房屋所做的司法鉴定意见书一套，欲证明该商品房市场价值为5316500元；8．发票，欲证明反诉原告实现债权的费用。综上，欲证明我方的交房条件都已经成就，而本诉的原告不予支付房款，违约方是原告。被告（反诉原告）认为所举证据真实、合法，能有效证明所主张的事实。

　 原告（反诉被告）闫××、袁××质证认为：对于《商品房购销合同》，主文部分认可，但是没有分布图，对真实性、合法性没有异议，我方认为毛坯房交房，不符合交付条件，且合同第六条是交房的期限和条件表述，而不能认定为是事实的确认；对于《商品房购销合同》补充协议的真实性、合法性无异议，但对条款的理解有异议。补充协议中第三条是房屋交付期限和条件的表述，而不是事实的确认，不能理解为该商品房已经经过验收，使房屋达到法定和约定交付条件并通知买受人予以接收是开发商的义务。对于商品买卖合同登记备案表的真实性予以认可，但备案表中的付款时间与合同约定的时间是不符合的，此付款时间是被告单方面制定，在登记时，是不具备付款条件，客观上也反映了当时的情况；对于工程质量竣工验收记录表和工程竣工验收证明书，此记录表和竣工书是本诉被告与施工、建设单位签署的，形式上也无法辨别真伪，同时，也不能证明实际进行了验收，在没有办理合法证件就施工，是不合法的，质量监督单位也没有盖章，验收也应该包括户内及户外验收，对真实性存疑，并且这只是其中一张，应该是一套，上述验收记录和证明是在该工程没有取得任何合法审批手续的前提下产生的，违反了法律的强制性规定，不能确认其合法性；对于公告，与本案无关，岭东紫郡花园是分两期，本诉被告所发的公告与本案诉争的房屋没有关联性，是另一个楼盘的公告；对延期接房申请书的真实性予以认可，但不能证明符合交房条件；《商品房购销合同》及合同登记备案表以及申请鉴定中心对该房屋所做的司法鉴定意见书一套，此《商品房购销合同》及合同登记备案表是被告与第三方签订的，真实性无法确认，土地证号也不一致，不是同一块土地上建房，对于司法鉴定意见书一套，我方认为与本案无关，且是在举证期限届满后提出，不予质证；对于发票，我们对真实性予以认可，但不应由我方承担，我方没有违约，与本案无关。

　 被告（反诉原告）对原告的质证意见补充认为：《〈商品房购销合同〉补充协议》第三条已经约定了付款条件和交房条件的先后顺序，是付清款项后，按照主合同第七条约定房屋交接期限办理接房手续的，明显已经约定了本诉原告的付款义务在先。而不能将交房条件作为付款前提；双方争议的焦点在于“相关部门验收”的认识，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程由建设单位组织设计、施工、工程监理有关单位进行竣工验收即可，而不存在原告所述的按照自己意愿制定规则、标准。同时根据补充协议第三条的约定，双方均认可建设单位已组织验收合格的事实。合同不仅是双方当事人约定，根据最高院的公报，合同还有对事实的确认功能；《商品房购销合同》第六条约定本诉原告第三期付款条件也已成就，2006年11月7日，合同已经完成了备案登记手续；最后，反诉被告的违约给反诉原告造成了极大损失，由于反诉被告迟迟不予付款，截止目前已长达3年多，根据鉴定报告，该房屋市场交易价格已达5316500元，继续履行合同须以弥补反诉原告损失为前提，才符合法律对合同守约方予以保护的基本原则，体现法律的公平公正。

　 综合上述双方当事人的质证意见，本院认为：对于原、被告双方提交的《商品房购销合同》以及被告提交的《〈商品房购销合同〉补充协议》，因双方都予以认可，且都是真实的、自愿的意思表示，具有证据的三性，本院予以采信；原告提交的公证文书及公证费用发票，因是一年后予以采集的，不能反映当时的客观情况，本院不予采信；原告提交的建设用地规划许可证、呈贡县工程建设项目报建表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证一套，因是公文书证，且被告予以认可，本院予以采信；被告提交的商品房买卖合同登记备案表因是公文书证，本院予以采信；被告提交的工程质量竣工验收记录表和工程竣工验收证明书因有相关设计单位、建设单位、监理单位的签字、盖章，符合证据的要件，本院予以采信；延期交房申请书不能证明房屋的质量问题，本院对其证明内容不予认可，不予采信；第三人商品房购销合同及合同登记备案表与本案诉争房屋不是同一栋，不可类比，本院不予采信；针对被告申请鉴定的司法鉴定意见书一套，符合鉴定的条件和程序，本院对鉴定结果予以采信；因律师费不是实现债权的必要费用，本院不予采信。

　 根据上述采信的证据，关于本案的第一个争议焦点，截止2008年5月1日，交房条件和付款条件是否成就，以及应该是交房在前还是付款在先的问题，首先交房条件是否成就的问题，根据双方都认可的《商品房购销合同》以及补充协议的约定，该《商品房购销合同》补充协议第三条约定：“该商品房已经通过建设单位组织验收合格，乙方（本诉原告）按主合同第六条约定的付款方式及期限履行其义务后（乙方在办理房屋交验手续前，须按主合同约定付清全部房款；属银行按揭付款方式的，须将银行按揭手续全部办理完毕），即可按主合同第七条约定交房期限办理接房手续。”而《商品房购销合同》第六条约定了付款方式为分期付款，具体为“甲乙双方签订合同后，乙方（本诉原告）向甲方支付购房价款的50%即1387500元；甲方将外立面及花园绿化完工，房屋内部达到毛坯房国家交房标准时（已经过相关部门验收），乙方支付总房价款的40%即1110000元；甲方办理完产权登记备案手续，乙方支付剩余的购房价款10%即277500元；”以及该合同第七条约定的交房期限。再根据被告提交的工程质量竣工验收记录表和工程竣工验收证明书这一组证据，可以推导出该房屋已经经过建设单位组织验收，且也符合竣工条件，故交房条件已经成就，至于原告提交的建设用地规划许可证、呈贡县工程建设项目报建表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证一套这一证据，虽有瑕疵，但在后续的施工中，予以了补办，符合施工条件，并且被告也办理了相应的商品房预售许可等证件，至于该行政许可行为是否有瑕疵等，是另一法律关系，本案不做评判。综上，交房条件是成立的。

　 其次，根据上述论证，因商品房交房条件已经成就，付款条件就应该成就，且该补充协议第三条中已经明确该商品房是经过组织验收的，该合同第六条也予以确认了，据此，该付款条件成就。

　 最后，交房在前还是付款在先的问题，因该《〈商品房购销合同〉补充协议》第三条已经明确了“乙方（原告）按主合同第六条约定的付款方式及期限履行其义务后（乙方在办理房屋交验手续前，须按主合同约定付清全部房款；属银行按揭付款方式的，须将银行按揭手续全部办理完毕），即可按主合第七条约定交房期限办理接房手续。”故，该付款方式应该在前，且上述交房条件已经成就，则该房款应该予以支付。

　 关于本案的第二个争议焦点，即谁是违约方以及违约责任的大小问题，根据本案第一个争议焦点的论证，因该房屋的交房条件已经成就，且付款条件应该在前，而反诉被告迟迟未支付房价款，故该案的违约方应该是反诉被告；至于违约责任的大小，根据双方当事人签订的《商品房购销合同》第八条的约定：“乙方（本诉原告）如未按合同第六条的约定付款，首先，自本合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行；其次，逾期30天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；合同第九条也以相同的违约方式约定了甲方（本诉被告）的违约责任。”从合同变更后履行的日期（2008年5月1日）开始算起，逾期30日的违约损失为（30×100元）=3000元，从2008年6月1日计算到2010年9月11日，共计833天，违约损失为（2775000÷2）元×0.03%×833天=346736.25元，据此，乙方按合同约定的违约损失为3000元+346736.25元=349736.25元。至于司法鉴定中心的鉴定结果与所购房屋实际价值的差距，并不是合同履行后可以获得的利益，也不是一定会预见或应当预见的损失，且因合同中明确约定了违约责任，根据合同的基本原则和当事人的意思自治，合同有约定的，则首选约定，故反诉被告违约造成的损失为349736.25元。

　 综上所述，本院确认如下事实：

　 1．2006年9月27日，被告与原告签订了《商品房购销合同》以及《〈商品房购销合同〉补充协议》，约定原告以人民币2775000元购买被告开发建设的位于呈贡县洛羊镇黄土坡的云南××国际网球俱乐部××号房屋，房屋的参考套内建筑面积为386.36平方米；2．约定的付款方式是：双方签订合同后，本诉原告向本诉被告支付购房价款的50%即1387500元；本诉被告将外立面及花园绿化完工，房屋内部达到毛坏房国家交房标准时（已经过相关部门验收），本诉原告支付总房价款的40%即1110000元；本诉被告办理完产权登记备案手续，本诉原告支付剩余的购房价款10%即277500元；3．双方签订合同后，本诉原告已向本诉被告支付了购房价款的50%即1387500元；4．经双方协商，最后确定的交房时间是2008年5月1日。即本诉被告应于2008年5月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给本诉原告；5．违约责任：乙方（本诉原告）如未按合同第六条的约定付款，首先，自本合同约定的付款期限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行；其次，逾期30天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；合同第九条也以相同的违约方式约定了甲方（本诉被告）的违约责任。6．根据合同的约定和履行情况，交房条件已经成就，而支付房款一直没有履行，且付款条件应该在先，而反诉被告没有及时履行合同，致使合同在约定的交付时限内未能履行完毕，导致违约，违约损失为349736.25元。本院依法对上述事实予以确认。

　 本院认为：原告（反诉被告）闫××、袁××与被告（反诉原告）云南××公司之间存在合法有效的商品房购销合同关系，根据《*合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件〉适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该案双方当事人签订了《商品房购销合同》以及补充协议，该合同及协议是双方当事人的意思自治，且符合法律的规定，应认定为该商品房购销合同有效。根据《*合同法》第一百五十九条的规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”根据上述论述，该案反诉原告依约已经办理了相关竣工验收证明，组织了相关部门验收且合格，符合国家毛坯房交房标准，并且也办理了商品房买卖合同登记备案，第三次付款的条件也成就，且该补充协议中也约定了付款在先，交房在后，但反诉被告未在约定的时间内支付房款，构成违约。至于诉争房屋的外立面及花园绿化完工与否，因本诉原告未能举证证明，依据《*民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案本诉原告没有提交相应的证据材料予以证实，故应承担不利后果。依据《*合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《*合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超出违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据双方当事人签订的《商品房购销合同》第八条的约定：“乙方（本诉原告）如未按合同第六条的约定付款，首先，自本合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行；其次，逾期30天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；合同第九条也以相同的违约方式约定了甲方（本诉被告）的违约责任。”据此，结合本案签订时、履行过程中的实际情况，以及可期待的利益或损失，乙方按合同约定的违约责任为（30×100元）+（1387500元×0.03%）×833天=349736.25元。依据合同的稳定性，反诉被告除支付完违约损失外，还应该继续履行该商品房购销合同。即反诉被告一次性支付剩余房款1387500元，以及损失349736.25元后，两项合计1737236.25元，反诉原告应当立即向本诉原告交付合同约定的位于呈贡县洛羊镇黄土坡社区的云南××国际网球俱乐部××号房屋。据此，依据《*合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件〉适用法律若干问题的解释》第一条、《*民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：

　 一、由被告云南××房地产开发经营有限公司在收到原告闫××、袁××支付的剩余房款1387500元后十日内向闫××、袁××交付合同约定的位于呈贡县洛羊镇黄土坡社区的云南××国际网球俱乐部××号房屋；

　 二、由反诉被告闫××、袁××在本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告云南××房地产开发经营有限公司一次性支付违约损失349736.25元；（损失计算至2010年9月11日，后期违约损失按此计算）；

　 三、驳回本诉原告闫××、袁××和反诉原告云南××房地产开发经营有限公司的其它本、反诉诉讼请求。

　 如不按本判决指定的期间履行给付义务，则应按照《*民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　 本诉案件受理费减半收取15454.00元，由本诉原告闫××、袁××自行承担；反诉案件受理费减半收取14980元，由反诉原告云南××房地产开发经营有限公司自行承担。

　 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

审 判 长　 马兴东

审 判 员　 邓宗斌

审 判 员　 字艳秋

二〇一〇年九月十一日

书 记 员　 倪传洲

书 记 员　 马立艳