合肥天都床上用品厂、合肥建兴房地产开发公司因与宜兴市翔宇金属材料公司合资合作开发房地产合同纠纷一案
安徽省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2004）皖民一终字第58号
上诉人（原审原告）：合肥天都床上用品厂，住所地：安徽省合肥市长江东路560号。
法定代表人：瞿福余，该厂厂长。
委托代理人：章剑平，安徽世纪天元律师事务所律师。
委托代理人：李正初，该厂副厂长。
上诉人（原审原告）：合肥建兴房地产开发公司，住所地：安徽省合肥市濉溪路111号3幢4层。
法定代表人：阮怀能，该公司总经理。
委托代理人：章剑平，安徽世纪天元律师事务所律师。
委托代理人：林晓静，安徽世纪天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宜兴市翔宇金属材料公司（原中国江苏国际经济技术合作公司宜兴分公司），住所地：江苏省宜兴市宜城镇东新村35幢3楼。
法定代表人：胥祥林，该公司总经理。
委托代理人：周银清，该公司书记。
委托代理人：汪 朴，江苏无锡阳羡律师事务所律师。
上诉人合肥天都床上用品厂、合肥建兴房地产开发公司因与被上诉人宜兴市翔宇金属材料公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服合肥市中级人民法院（2000）合民一初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2004年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人合肥天都床上用品厂、合肥建兴房地产开发公司的委托代理人章剑平，被上诉人宜兴市翔宇金属材料公司委托代理人周银清、汪朴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，1998年11月10日，合肥天都床上用品厂（以下简称“天都厂”）为利用其闲置的国有划拨生产经营用地开发房地产，与宜兴市翔宇金属材料公司（以下简称“翔宇公司”）签订《关于合资开发天都小区的协议》。约定天都厂将其生产区内18亩土地（以规划定位后的实际面积为准）用于开发“天都住宅小区”。天都厂以该地块土地使用费、土地出让金及小区水电增容费、小区综合报建费作为股权投入，翔宇公司以项目总建设资金作为股权投入。确定双方股权比例为：天都厂35％、翔宇公司65％。双方商定设立项目法人机构及董事会，由翔宇公司负责全面工作，天都厂予以配合。开设独立帐户，所有销售收入必须入帐，由董事会统一支配。双方的投入经董事会同意，可以在经营过程中逐步收回。所创税后利润按双方股权比例分配。开发住宅房定价每平方米1250元，因市场原因在一定时间内没能售出时，可经董事会研究后用实物分成方式进行分配。经营过程中出现的其他风险，由项目法人承担。小区建成后，物业管理由天都厂承担。若需第三方合作，须经双方商定认可。
由于天都厂、翔宇公司均不具有房地产开发经营资质，也未出资设立具有房地产开发经营资质项目法人机构，所以双方没有实际履行该合同。但为开发天都住宅小区项目，同月23日，双方又与合肥建兴房地产开发公司（以下简称“建兴公司”）签订了《关于联合开发天都住宅小区的协议》。协议约定，建兴公司负责小区开发建设的工程管理，协助天都厂、翔宇公司办理小区开发的有关手续。成立小区开发项目经理部，由翔宇公司负责项目部的日常工作。次月10日，三方又签订《关于合作开发天都住宅小区的补充协议》。协议言明，天都住宅小区总建筑面积25000平方米，建设总投资预计2500.55万元。天都厂将其生产区内18亩土地（以规划定位后的实际面积为准）用于开发“天都住宅小区”。天都厂以该地块土地使用费、土地出让金及小区水电增容费、小区综合报建费作为股权投入，翔宇公司以项目总建设资金作为股权投入。投资风险和收益由天都厂、翔宇公司双方共同负担。建兴公司负责该小区房屋开发、报建等有关手续的服务，不参与股权分配，只收取一定的管理费用。设立小区建设项目经理部，项目经理部法人代表由翔字公司担任。房屋销售由项目经理部全权负责。天都住宅小区开户行设在合肥市建设银行铁路支行，由建兴公司提供企业财务印鉴章，翔宇公司提供企业法定代表人和财务人员印鉴章。小区建设和销售过程中的财务往来，由小区项目经理部独立操作。建兴公司按小区建筑总成本的l％收取管理费，该管理费由翔宇公司负责支付。
1999 年4月15日，三方依约以建兴公司的名义，向合肥市规划局申办了小区建设用地规划，申领了《建设用地规划许可证》，核定用地面积25.98亩。次日，天都厂、翔宇公司、建兴公司在该规划的基础上，重新签订了一份《关于合作开发天都住宅小区的协议》。该协议除将小区开发用地面积作了相应的调整外，仅重述了三方于1998年12月10日签订的《关于合作开发天都住宅小区的补充协议》的内容。
1999年8月12日，三方办理了天都住宅小区17320平方米的国有土地出让手续，申领了《国有土地使用证》，权利人为建兴公司。
1999 年8月19日，建兴公司注册设立了合肥建兴房地产开发公司东市分公司（以下简称“建兴公司东市分公司”），登记翔宇公司法定代表人胥祥林为该分支机构负责人，经营范围为：受公司委托从事房地产开发、房屋销售与管理。建兴公司东市分公司具体负责天都住宅小区的开发和经营，对外启用该分支机构的印章和财务印鉴章。
同年11月24日，建兴公司向合肥市房地产管理局申办了《商品房预售许可证》。
2000 年3月，胥祥林个人出资175万元（货币），合肥市东市区再就业服务中心出资683.943万元（天都住宅小区土地），设立了合肥林宇房地产发展有限公司（以下简称“林宇公司”），并于2001年2月15日为林宇公司申办了有效期一年的房地产开发企业《暂定资质证书》。2001年3月，建兴公司将该开发项目的国有土地使用权变更至林宇公司名下。
2000年11月29日，建兴公司东市分公司登记注销。
2001 年4月4日，建兴公司与天都厂、翔宇公司签订《关于终止“合作开发天都住宅小区”的协议》，建兴公司退出该项目开发活动。并约定建兴公司退出后，天都厂、翔宇公司在原协议中的职责不变。以建兴公司名义办理的土地证、规划许可证等应及时变更到新设立的林宇公司名下。用天都小区抵押贷款300万元，由翔宇公司办理好有关手续。自三方签字之日起，建兴公司不再承担任何经济责任。翔宇公司向建兴公司缴纳管理费折算为15万元，已交纳8万元，余款7万元应于2001 年12月底结清。已售房屋的房产证由建兴公司负责办理，费用由翔宇公司承担。建兴公司对天都小区一切售后服务、房屋质量及经济合同等，均不承担任何责任。同时，三方应在报纸上进行公告，以便购房户办理手续。该协议成立后，翔宇公司先后于同年6月8日、15日退还了建兴公司东市分公司印章和财务印鉴章。但三方既未依约就有关事项进行公告，亦不曾将天都住宅小区《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》变更至林宇公司名下。翔宇公司亦没依约支付建兴公司管理费余额。
2002 年2月3日，林宇公司因被天都厂逐出办公场所而歇业。同年9月，安徽省建设厅根据《房地产开发企业资质管理规定》及建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》等规范性文件精神，批复合肥市城市建设综合开发办公室取消了林宇公司房地产开发企业资质。同月25日，林宇公司因未参加2001年度企业年度检验，被合肥市工商行政管理局依法吊销了企业法人营业执照。
迄今，天都厂、建兴公司与翔宇公司已经完成天都住宅小区一期工程的建设，所开发的商品房已由建兴公司和林宇公司公开售出。但随着林宇公司房地产开发企业资质被取消，天都住宅小区二期工程*停止。天都厂、建兴公司与翔宇公司未就天都住宅小区一期工程开发经营财务帐目进行清算，于是三方当事人发生争议，天都厂、建兴公司遂起诉翔宇公司，要求翔宇公司履行合同。
另查明，2002年12月23日，原合同当事人中国江苏国际经济技术合作公司宜兴公司变更注册企业名称为翔宇公司。
本案一审审理期间，一审法院基于案件事实对涉案合同的效力所作出的中间确认与当事人的主张不一致，曾根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，告知天都厂和建兴公司可以变更诉讼请求。天都厂、建兴公司均明示坚持其起诉主张，且三方合资合作开发天都住宅小区的民事行为合法有效，翔宇公司应依合同履行义务。
以上事实有天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议，土地使用权证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证，相关企业的工商登记材料在卷证实，与一审查明的事实基本相同，双方当事人对此也予认可。
一审法院审理认为，天都厂与翔宇公司在不具备房地产开发经营资格的情况下，无视国家有关法律、法规规定，借用其他房地产开发企业资质，进行商品房开发经营活动。建兴公司受经济利益驱动，违法向天都厂、翔宇公司有偿出借企业资质和分支机构营业执照、印鉴章，为其等规避法律的经营行为提供支持，扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，其等实施的民事行为皆应视为无效。其间，翔宇公司、天都厂为使该项经营活动得以持续进行，虽拼凑组建了具有房地产开发企业暂定资质的林宇公司，但并没使林宇公司依法取得该开发项目的《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》，且由此取得组织实施该开发项目的法定条件。为时不久，林宇公司亦被有关行政主管部门取消房地产开发企业资质，吊销企业法人营业执照。截至起诉时，天都厂、翔宇公司并未能使其等共同实施的房地产开发经营行为符合市场规制，当不致产生预期的法律结果。无效民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。天都厂、建兴公司依据其等与翔宇公司在实施这一不法经营活动中所达成的不具法律拘束力的协议，请求翔宇公司履行相应义务，支付相关款、费，于法无据，不予支持。据此判决天都厂、建兴公司与翔宇公司就合资合作开发天都住宅小区所签订的协议、补充协议无效，驳回天都厂、建兴公司的诉讼请求。案件受理费31760元、法律文书邮寄费100元，合计31860元，天都厂负担 29250元，建兴公司负担2610元。
宣判后，天都厂、建兴公司不服，均提起上诉。天都厂、建兴公司上诉称，1、原判认定天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议无效是错误的，理由是，天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是三方真实的意思表示，具有商品房开发经营资质的建兴公司直接参与了天都住宅小区的开发和经营，且该合作开发项目依法办理了有关批准手续，应当认定为有效。2、即使合同和相关补充协议无效，法院也应当根据《合同法》第五十八条的规定进行判决处理，而不是简单地依据《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，驳回当事人的诉讼请求。请求撤销原判。
翔宇公司答辩称，1、天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是合法有效的；2、天都厂、建兴公司的侵权行为导致翔宇公司无法履行《合同》和相关协议规定的义务；3、在排除天都厂、建兴公司干扰的前提下，愿意继续履行《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议。
本院认为，天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是关于合资合作开发天都住宅小区合同，合同明确约定了天都厂以土地等投资，翔宇公司以建设资金投资，建兴公司以资质出资，并负责项目的开发建设和管理。三方合资合作的形式既不是设立项目公司，也不是三方联名开发，而是由建兴公司独自开发，天都厂、翔宇公司作为隐名投资人参与开发。《*城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”说明天都厂以土地等投资开发房地产是符合法律规定的；翔宇公司以自有资金投资房地产建设，也是法律准许的，实质上天都厂、翔宇公司作为隐名投资人的主体是适格的。作为该项目所有人的建兴公司也实际参与了开发和经营。开发之初该房地产项目的土地使用权办理了出让手续，并依法过户到建兴公司名下，且建兴公司也依法取得了天都住宅小区《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》。按照法律规定，建兴公司已成为该房地产项目的合法所有人。建兴公司是具有房地产开发经营资质的企业，是房地产开发经营的适格主体。在天都住宅小区项目开发过程中，建兴公司成立了建兴公司东市分公司，其大部分工作人员虽然原先是天都厂、翔宇公司的工作人员，但这都属建兴公司对其分支机构工作人员的选任问题，其工作人员原先身份如何并不改变建兴公司项目所有人的法律地位。至于在三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》中，建兴公司虽然不参与房地产开发利润的分配，但协议却明确约定建兴公司应当负责该项房地产的开发和管理，且三方当事人都承认建兴公司实际参与了天都住宅小区的开发和经营，从法律和对外关系的角度来说，作为该项目所有人的建兴公司应当依法对外承担该房地产项目开发经营的法律责任。无论天都厂、翔宇公司、建兴公司如何约定责任承担问题，但这些约定只能约束合同当事人，无法免除建兴公司依照法律应当承担的对外责任。建兴公司在作为有合法资质的房地产开发经营性企业，可以用资质投资与他人合资合作开发经营房地产，对此法律并不禁止。在收益分配上，建兴公司只收取一定比例的管理费，与其对外应当承担的法律责任或许并不相称，但这是建兴公司对收益的*处分，不违反法律规定，也不损害国家、集体和他人的利益。尽管天都厂、翔宇公司、建兴公司后来签订了《关于终止“合作开发天都住宅小区”的协议》，约定建兴公司退出，该房地产项目转让给林宇公司开发经营。但因除土地使用权业已变更到林宇公司名下外，其他诸如《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》并没有变更到林宇公司名下，林宇公司又被注销，天都厂、翔宇公司又无房地产开发经营资质，导致该合同实际无法继续履行，应当依法予以终止，已经变更到林宇公司名下的土地使用权应当返还给建兴公司。因此，天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强行性规定。况且天都厂、建兴公司与翔宇公司开发的天都小区已经完成了一期工程建设，部分商品房已经由建兴公司、林宇公司预售或出售，简单认定天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议无效，既不利于社会稳定，也不利于对广大购房户利益的保护。
综上所述，本院认为，本案当事人签订的合资合作开发房地产的相关协议应为有效。一审法院认定合同无效，系认定事实不清，适用法律不当。鉴于一审法院对当事人基于合同有效所主张的诉讼请求未予审理，故依照《*民法通则》第五十五条，《*城市房地产管理法》第二十七条、第二十九条，《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销合肥市中级人民法院（2002）合民一初字第70号民事判决；
二、发回合肥市中级人民法院重审。
审 判 长 文 则 俊
代理审判员 马 建 军
代理审判员 洪 平
二 00 四 年 四 月 六 日
书 记 员 胡章林（代）
合肥天都床上用品厂、合肥建兴房地产开发公司因与宜兴市翔宇金属材料公司合资合作开发房地产合同纠纷一案