昆明食品（集团）金宅物业管理有限责任公司诉昆明市糖业烟酒公司合作开发房地产合同纠纷案

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2005）昆民一初字第59号

原告：昆明食品（集团）金宅物业管理有限责任公司。

住所地：昆明市东风东路62号。

法定代表人：裴勇，执行董事。

特别授权诉讼代理人：郑开科、黄吉辉，云南中天律师事务所律师。

被告：昆明市糖业烟酒公司。

住所地：昆明市北京路447-445号。

法定代表人：陈思明，经理。

特别授权诉讼代理人：陈铁水，云南万捷律师事务所律师。

特别授权诉讼代理人：付建华，昆明市糖业烟酒公司职员。

原告昆明食品（集团）金宅物业管理有限责任公司（以下简称“金宅物业”）诉被告昆明市糖业烟酒公司（以下简称“糖业烟酒公司”）合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2005年6月16日公开开庭进行了审理。原告金宅物业的法定代表人裴勇及诉讼代理人郑开科、黄吉辉，被告糖业烟酒公司的诉讼代理人陈铁水、付建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告金宅物业起诉称：原、被告双方于2000年8月1日签订了《关于联办昆明市吴井路针纺织品综合批发市场的协议》，约定由被告提供场地，原告投资建设，市场建成后双方联合经营，所得利益五五分成，联办期为七年。合同签订后，原告按约履行了合同的全部义务，被告初期亦能按约履行义务，提供场地供改建之用，并在前二年半将收益的50％分给原告。2003年10月20日，被告单方决定终止联办协议，在强制租户搬迁、拆毁共建的商场后才向原告发出《关于提前终止合同的通知》，原告并不同意被告单方解除合同的行为，据此，原告特提起诉讼，请求判令被告：1、赔偿原告为建设市场投资的844400 元；2、赔偿原告经营市场的可得利益400000元；3、承担本案的诉讼费；4、因违约导致的原告律师代理费16888元。

被告糖业烟酒公司答辩称：1、原告据以主张的《关于联办昆明市吴井路针纺织品综合批发市场的协议》是无效的，其请求权缺乏事实依据； 2、有效并得到执行的是被告和昆明食品（集团）金宅房地产开发有限公司签订的联办协议，联办协议的相对方是昆明食品（集团）金宅房地产开发有限公司而非原告；3、合同的相对方与合同的实际履行人并非同一概念，原告仅为代为履行人，无权向被告提出请求；4、被告与昆明食品（集团）金宅房地产开发有限公司之间的协议已经解除，原告只能向房地产公司主张其代为履行的权利和利益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、本案实际履行联办协议的主体是金宅物业还是昆明食品（集团）金宅房地产开发有限公司（以下简称“金宅房地产”），即金宅物业在本案中是否享有诉权；2、如履行联办协议的主体是金宅物业，是否存在糖业烟酒公司给其造成的损失及损失的范围应如何确定。

诉讼中，双方当事人确认以下无争议的案件事实：

2000年8月1日，原、被告双方签订了《关于联办昆明市吴井路针纺织品综合批发市场的协议》，约定糖业烟酒公司以土地形式投入，金宅物业以货币形式投入，共同联办昆明市吴井路针纺织品综合批发市场，市场竣工投入使用后双方共同合作七年，从2000年10月18日至2007年10月18日，在合作期内，市场收益金五五分成。联办协议订立后，金宅物业与湖南双峰花门建筑公司昆明工程部签订了《施工协议》，就吴井路425号床上用品综合批发市场商业网点工程项目的建设进行了约定。该批发市场即联办协议中的针纺织品综合批发市场。施工协议订立后，金宅物业先后分四次向施工单位支付工程款共 844400元。市场建成后由糖业烟酒公司物业管理部于2002年2月6日就2001年收取租金和支出的费用情况作出了说明。2003年10月20日，糖业烟酒公司以国企改革为由向金宅物业发出了《关于提前终止合同的通知》。同年10月27日，金宅物业向糖业烟酒公司回复认为，终止合同的理由不是约定理由也非法定理由，不同意解除合同，双方应当继续履行合同规定的义务。糖业烟酒公司分别于2003年10月22日和2004年1月4日向欣泰利经贸有限公司（市场承租人之一）发出《通告》和《通知》，内容为提前终止和租户的租赁合同，要求租户尽快搬迁。现市场内租户已全部搬离。另，本案原告金宅物业成立于 2000年10月9日。2000年8月1日，就同一市场的联办事宜糖业烟酒公司还和金宅房地产签订过《关于联办昆明市吴井路针纺织品综合批发市场的协议》，2001年4月10日，糖业烟酒公司与金宅房地产还签订了《关于联办吴井路针纺织品综合批发市场的补充协议》。数份联办协议中金宅物业和金宅房地产负责签订合同的代表均为裴勇，裴勇自1999年至2003年11月间曾担任过金宅房地产的经理。2004年1月5日金宅房地产公司致函糖业烟酒公司同意终止联办协议。金宅物业使用批发市场的时间是自2000年10月至2003年10月20日。合同履行过程中，金宅物业收取的872408.92元租金一部分由糖业烟酒公司收取后交给金宅物业，一部分由金宅物业直接向租户收取，具体为：2000年10月20日至2002年10月30日，糖业烟酒公司收取租金后交给金宅物业521620元，2002年11月1日至2003年2月16日，金宅物业直接向租户收取租金350788.92元。对上述双方无争议的案件事实，本院予以确认。

针对争议问题1，金宅物业主张实际履行联办协议的主体是金宅物业，金宅物业享有诉权，为证明其主张成立，金宅物业提供了如下证据证明： 1、《施工协议》、支票存根和发票各四份、照片四张；2、糖业烟酒公司物业管理部于2002年2月6日作出的情况说明；3、租金收取情况一组包括租金表、发票和收据；4、《关于提前终止合同的通知》、《关于糖业烟酒公司提前终止合同回复》、《金宅物业管理文书送达回证》。经质证，糖业烟酒公司对《施工协议》真实性无异议，但认为《施工协议》无效，且是另一个法律关系，与本案无关，支票和发票等付款凭证因施工协议无效故不予认可；对情况说明的真实性无异议；对租金收取情况的证据无异议，但租金的支付依据的是与金宅房地产订立的联办协议，而非和金宅物业订立的联办协议；对《关于提前终止合同的通知》、《关于糖业烟酒公司提前终止合同回复》、《金宅物业管理文书送达回证》真实性无异议，因为合作过程中金宅物业法定代表人裴勇同时还是金宅房地产的经理，导致糖业烟酒公司发生了误解。综上，金宅物业的证据不能证明其观点成立。

针对争议问题1，糖业烟酒公司认为履行联办协议的相对方是金宅房地产，为证明其主张成立，糖业烟酒公司提供了如下证据证明：1、糖业烟酒公司与金宅房地产于2000年8月1日订立的《关于联办昆明市吴井路针纺织品综合批发市场的协议》；2、糖业烟酒公司与金宅房地产于2001年4月10 日订立的《关于联办吴井路针纺织品综合批发市场的补充协议》；3、糖业烟酒公司向金宅房地产发出的《关于提前终止合同的通知》；4、糖业烟酒公司和金宅房地产于2004年4月22日订立的《协议》；5、金宅房地产的《董事会决议》；6、金宅房地产向糖业烟酒公司所发终止协议的函及人事变动的函。经质证，金宅物业认为糖业烟酒公司与金宅房地产确实签过《关于联办昆明市吴井路针纺织品综合批发市场的协议》，但并未实施，是因为金宅物业与糖业烟酒公司签订联办协议是尚未成立，为保险起见而订立的；《关于联办吴井路针纺织品综合批发市场的补充协议》的质证意见同上；《关于提前终止合同的通知》无效，不能终止原、被告双方的合同；《协议》是虚假的，糖业烟酒公司与金宅房地产的行为侵犯了金宅物业的合法权益；其余证据与本案没有关联，故不予质证。

本院认为，金宅物业所举证据的待证事实已作为无争议的事实由双方进行过确认。本案就同一市场存在两份联办协议，实际履行的只能是其中的一份协议。根据双方确认的事实，联办的市场是由金宅物业投资改建的，市场建成后金宅物业实际对市场进行了管理和收益，糖业烟酒公司将收取的部分租金交给了金宅物业，金宅物业也直接向租户收取了部分租金，因此，金宅物业实际履行了联办协议相关义务，也实际行使了联办协议的相关权利。在金宅物业经营管理市场的期间即2000年10月始至2003年10月20日止，糖业烟酒公司从未对金宅物业作为联办协议的一方履行协议提出过任何异议，且糖业烟酒公司物业管理部于2002年2月6日对金宅物业和糖业烟酒公司共同联办市场的行为作出了说明，2003年10月20日糖业烟酒公司还向金宅物业发出过要求解除合同的《关于终止合同的通知》，金宅物业对此予以了明确的回复，不予同意。故综合双方的行为，糖业烟酒公司对金宅物业作为联办协议的一方主体是认可的，其关于金宅房地产才是联办协议真正主体的主张，和双方确认的事实不符，糖业烟酒公司也未能提供金宅房地产具体履行联办协议的相应证明材料，本院对其主张不予采信，对糖业烟酒公司欲证明金宅房地产是履行联办协议主体证据的证明力，本院不予确认。虽然订立《关于联办昆明市吴井路针纺织品综合批发市场的协议》时，金宅物业尚未注册成立，但双方约定的合作期是自2000年10月18日始，金宅物业具体管理市场和履行联办协议的行为均发生于2000年10月9日金宅物业成立后，糖业烟酒公司也通过自己的实际行为对之予以了认可，故糖业烟酒公司以合同订立时金宅物业尚未取得主体资格为由主张联办协议无效，依法无据，本院不予采信。关于糖业烟酒公司以协议约定金宅物业投资100万元用于市场建设的约定因超过其注册资本、违反《*公司法》第12条的规定为由，主张联办协议无效，本院认为，因《公司法》12条的规定是“……公司向其他有限责任公司、股份有限公司投资的，除国务院规定的投资公司和控股公司外，所累计投资额不得超过本公司净资产的百分之五十……”，本案中金宅物业投资市场建设而非向其他公司投资，故该条规定对金宅物业投资市场的行为不产生拘束力，协议内容并不违反《公司法》的强制性规定。关于糖业烟酒公司认为金宅物业作为联办协议的实际履行人是受金宅房地产的委托，本院认为，糖业烟酒公司对此仅提供了金宅房地产出具给被告的一份函件予以证实，金宅物业并不认可，该函件因金宅物业否认存在代理的事实，且金宅物业在履行联办协议过程中也未以金宅房地产的名义，金宅房地产和糖业烟酒公司之间的往来函件不能约束金宅物业，也不能作为认定金宅物业和金宅房地产之间存在代理关系的证据，糖业烟酒公司也未就金宅物业代理金宅房地产的主张提供其他证据予以补强，故本院对糖业烟酒公司的该主张不予采信。综上，本案实际履行联办协议的主体是糖业烟酒公司和金宅物业，所履行的是原、被告双方于2000年8月1日订立的联办协议。

针对争议问题2，金宅物业主张糖业烟酒公司撕毁联办协议并拆除原告投资的市场建筑物构成侵权，造成金宅物业损失共1244400元，其中投资建设市场的损失844400元，可得利益损失400000元。为证明其主张成立，金宅物业提交了如下证据证明：1、《施工协议》、支票存根和发票各四份、照片四张；2、租金收取情况一组包括租金表、发票和收据；3、《关于提前终止合同的通知》、《关于糖业烟酒公司提前终止合同回复》、《金宅物业管理文书送达回证》；4、《通告》、《通知》及照片一组。经质证，糖业烟酒公司对上述证据的真实性无异议，但认为因金宅物业不是合同主体，其只能向金宅房地产主张代为履行的权益。针对该争议问题，糖业烟酒公司主张金宅物业只是代金宅房地产履行联办协议，故金宅物业的损失与糖业烟酒公司无关，对此并无证据提交。

本院认为，金宅物业所举证据已为双方无争议事实确认。金宅物业投资市场建设共支付工程款844400元，在金宅物业经营管理市场期间，金宅物业取得的租金收益是872408.92元。诉讼中糖业烟酒公司陈述，其终止联办协议是因企业改制涉及市场占用土地的土地使用权转让，并未涉及到*城市建设改造的需要。因未涉及城市建设改造的需要，糖业烟酒公司未经金宅物业同意，单方解除联办协议不具备合同约定的行使解除权的条件，其拆除市场相应设施并要求租户搬离市场的行为，导致市场不具备继续经营的条件，联办协议无法履行，因此造成金宅物业的损失，糖业烟酒公司主观上具有过错，对此应承担相应的民事赔偿责任。根据联办协议的约定，糖业烟酒公司以土地形式投资，金宅物业以货币形式投资，原、被告双方的合作经营期为7年，自2000年10月18日至 2007年10月18日，合作期满后，金宅物业应将整个市场无偿移交给糖业烟酒公司。根据双方的约定并结合本案案情，金宅物业投资市场建设的844400 元在市场合作期满后将由糖业烟酒公司取得，合作期内双方共同受益，故844400元的市场建设投资款根据合作期7年折算每年计120628.57元。双方确认金宅物业管理经营市场的期间是2000年10月至2003年10月20日，在此期间金宅物业作为收益人取得了市场开办的租金收益，故此期间的投资款不应作为其损失，金宅物业的投资市场建设的损失应是2003年10月至2007年10月18日共四年的投资损失，计482514.28元。此外，根据金宅物业管理经营市场期间取得的租金收益为872408.92元，平均每年209802.97元，金宅物业主张正常经营金宅物业可获取的租金收益四年共40万元的主张，有事实依据，属合理范围内的间接损失，本院予以确认。综上，糖业烟酒公司单方终止合同的行为造成金宅物业的损失是882514.28元。虽然金宅物业在诉讼中陈述其是以侵权为由向糖业烟酒公司提出主张，但根据其诉讼请求和所依据的事实理由，金宅物业的真实意思是以糖业烟酒公司违约为由主张自己的权利。

综合全案，本院认为，金宅物业和糖业烟酒公司签订的《关于联办昆明市吴井路针纺织品综合批发市场的协议》意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不违反社会公共利益，该联办协议依法成立并生效。合同生效后，合同当事人即应按合同的约定行使权利、履行义务，本案糖业烟酒公司在合同履行过程中无法定和约定的事由，单方毁约，导致合同无法继续履行，因此造成金宅物业的损失应由糖业烟酒公司承担。关于金宅物业主张糖业烟酒公司承担其律师代理费，因无法律依据，本院不予支持。

据此，依照《*合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款及《*民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告昆明市糖业烟酒公司于判决生效后十日内赔偿原告昆明食品（集团）金宅物业管理有限责任公司投资损失482514.28元及合同履行后的可得利益400000元；

二、驳回原告昆明食品（集团）金宅物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费16316.44元，保全费7020元，共计23336.44元，由昆明食品（集团）金宅物业管理有限责任公司负担30%，即7000.93元，由昆明市糖业烟酒公司负担70%，即16335.51元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。

审 判 长 杨 宁

代理审判员 黄 超

人民陪审员 唐红明

二○○五年七月八日

书 记 员 金 馨