江苏环球房地产开发有限公司与淮安市楚天宾馆有限公司合作开发房地产合同纠纷一案

江 苏 省 高 级 人 民 法 院

民事判决书

（2002）苏民终字第036号

上诉人（原审原告）江苏环球房地产开发有限公司（以下简称环球房地产公司），住所地淮安市淮海北路107号。

法定代表人沈同济，董事长。

委托代理人程铁，环球房地产公司总经理。

委托代理人孙友明，江苏淮安兴宇律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）淮安市楚天宾馆有限公司（以下简称楚天宾馆），住所地淮安市健康东路75号。

法定代表人韩新年，董事长。

委托代理人费天伟，楚天宾馆副总经理。

委托代理人刘泽国，江苏淮安益淮律师事务所律师。

上诉人环球房地产公司因与被上诉人楚天宾馆合作开发房地产合同纠纷一案，不服淮安市中级人民法院（2001）淮经初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人环球房地产公司的委托代理人程铁、孙友明，被上诉人楚天宾馆的法定代表人韩新年及其委托代理人费天伟、刘泽国，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，原淮安市淮海北路107号地块的土地使用权由楚天宾馆兼并的淮阴市饮食服务公司享有，其取得方式为划拔取得。

1998年10月14日，楚天宾馆与环球房地产公司签订一份《联合建房协议书》，协议主要内容为：甲方（楚天宾馆）以自己享有的淮海北路 107号淮海旅社土地使用权作为联合建房的投入，乙方（环球房地产公司）负责新建七层商住楼的工程施工，并承担除土地费用外的全部费用。工程竣工后，甲方拥有原淮海旅社土地上的2757平方米建筑面积的房屋所有权，其余房屋产权归乙方所有，双方各自办理自己拥有的房屋产权登记手续，各自承担自己拥有房屋的水电增容费用。属于甲方所有的2757平方米的房屋，具体范围在原淮海旅社的土地上，其中营业用房分布在一楼和二楼，一楼900平方米（其中门朝西的门面房在上述土地范围内自南向北的一半属楚天宾馆，其余归环球房地产公司），二楼906.5平方米（自南向北连续计算）。住宅用房建筑面积950.5平方米，具体位置由双方依照建筑设计图纸另行商定。

双方还约定，联合建房有关手续办理完毕，工程设计方案确定后，乙方应向甲方交付人民币50万元作为履约保证金，该保证金由甲方在新建商住楼工程主体完工后7日内归还乙方25万元，其余25万元于工程验收合格交付后7日内归还乙方，甲方在工程竣工时向乙方承担上述保证金3个月期标准的流动资金贷款利息。甲方在乙方支付保证金50万元后的30日内负责完成上述土地上原工作、居住人员的安置及搬迁工作。乙方保证新建商住楼在甲方腾清房屋后16个月内竣工交付，确保工程质量优良。双方另就住宅房屋的交付标准、原搬迁居民的房租费、原淮海旅社职工的待业补偿费、双方的违约责任等条款作了约定。其中有关乙方的违约责任的第一项内容为：未按本协议书规定期限交付甲方房屋的，除每日向甲方偿付5000元违约金外，逾期期间，每月支付甲方职工待业补偿费 10350元。

协议订立后，1998年11月4日，环球房地产公司与淮阴市国土管理局签订了含淮海北路107号、109号土地在内的国有土地使用权出让合同。1999年6月，环球房地产公司领取了新建商住楼的建筑工程规划许可证。1999年12月9日，环球房地产公司领取了上述土地的国有土地使用证。

1998年10月26日，环球房地产公司向楚天宾馆交付保证金50万元。1998年12月23日，楚天宾馆发函通知环球房地产公司，函中称双方已将淮海北路107号土地上应拆除的房屋交清完毕。1998年12月24日，环球房地产公司复函表示接到楚天宾馆腾清的最后一间门面房，双方已将所有房屋交付完毕。2000年1月13日，楚天宾馆退还环球房地产公司保证金25万元。

2000年6月15日，楚天宾馆（甲方）与环球房地产公司（乙方）又签订一份《关于联合建房的补充协议》，双方就新建商住楼工程中属甲方所有的房屋的整改和变更、乙方提供甲方房屋设计图纸、二期工程中的楼梯建设等事项作了约定。补充协议第五条规定其他事项及双方违约责任仍按原双方1998年 10月14日所订《联合建房协议书》执行。

2000年8月11日，淮阴市建设工程质量监督站对随想园商住楼一期工程作出验收意见。在单位工程竣工验收证明书上注明：建设单位为环球房地产公司，施工单位为准阴市建筑安装工程总公司（以下简称淮建公司），验收意见为：“符合设计要求，同意竣工验收，该工程施工单位已完成的分部项符合要求，同意交给甲方，尚未完成的分项工程请甲方尽快做完，评定单位工程质量等级”，质监站验收人员在该验收证明上均签字，质监站也盖了章。

2000年8月30日，环球房地产公司致函楚天宾馆，要求楚天宾馆办理房屋交接手续。2000年9月6日，楚天宾馆复函环球房地产公司，认为工程存在7个方面的问题，《关于联合建房的补充协议》中的条款也大多数没有落实，使房屋根本不具备移交条件，要求环球房地产公司尽快完善，早日返还房屋。

2000年9月5日，楚天宾馆以环球房地产公司不能履行交付房屋的义务为由，向原淮阴市中级人民法院提起诉讼，要求环球房地产公司承担不能按期交房违约金、房租费及待业补偿费。淮阴市中级人民法院于2001年3月23日作出（2000）淮经初字第76号民事判决书，判决：一、环球房地产公司偿付楚天宾馆逾期交付房屋违约金425000元（计算至2000年9月3日）、房租费7600元、职工待业补偿费41400元（计算至2000年8月24日）；二、楚天宾馆偿付环球房地产公司逾期完成安置、搬清工作违约金14万元。宣判后，双方均未上诉。

2000年11月27日，环球房地产公司向楚天宾馆交付一套职工住房（其中应返还建筑面积55平方米）。2001年4月9日，楚天宾馆向环球房地产公司发出《关于宿舍分配情况致环球房地产公司的函》，函中称已将职工宿舍分配到户，要求环球房地产公司按照分配表及楚天宾馆出具给各户的证明，将应返还的职工宿舍交付给职工。2001年4月16日，楚天宾馆向环球房地产公司出具了证明。从2001年4月16日起，环球房地产公司陆续交付10套住宅房。截止2001年5月31日，尚有4套住宅房（其中应返还建筑面积238.5平方米）未交付。

2001年5月8日，环球房地产公司向一审法院起诉要求楚天宾馆返还履约保证金25万元的本金和利息及逾期返还的违约责任，一审期间，楚天宾馆提出反诉，要求环球房地产公司承担逾期交房违约金、职工待业补偿费等费用。2001年11月28日，环球房地产公司向一审法院申请撤回起诉，一审法院裁定准许。

原审法院认为：随想园商住楼一期工程竣工验收证明书上质监站的验收意见明确表明，该工程尚有部分项目没有完成。因此，在2000年7月16 日验收时，该工程并未完全竣工。综合验收合格是房屋交付的必需要件。截止2001年5月31日，该工程质量未经综合评定。本案中，环球房地产公司未能提供该工程已经综合验收合格的充分证据。环球房地产公司并未将新建商住楼工程所有项目都交由淮建公司承建，淮建公司所承建分部项的完工，并不能证实楚天宾馆与环球房地产公司所订协议中约定的房屋已全部按协议要求竣工并经验收合格。因此，楚天宾馆与环球房地产公司订立的《联合建房协议书》中所约定的房屋尚不完全具备交付条件。环球房地产公司应当承担逾期交房的违约金和职工待业补偿费。因环球房地产公司已实际交付大部分职工宿舍，对楚天宾馆主张职工房租费的请求不予支持。关于住宅房卫生洁具费，双方已约定补偿标准，对于建筑成本差价，环球房地产公司也表示认可，楚天宾馆的这两项主张成立。双方订立的联合建房协议有效，楚天宾馆要求交付房屋的请求应予支持。

据此，原审法院判决：一、环球房地产公司于判决生效10日内向楚天宾馆交付联合建房协议书中约定的属楚天宾馆所有的房屋（一、二楼营业用房建筑面积1806．5平方米，及尚未返还的住宅房）；二、环球房地产公司于判决生效10日内偿付楚天宾馆逾期交付房屋违约金1276637．65元（按未能交付部分的比例，从2000年9月4日计算至2001年5月31日），偿付职工待业补偿费93150元（从2000年9月1日至2001年5月31日，按每月10350元计算）；三、环球房地产公司于判决生效10日内偿付楚天宾馆住宅房缺少的卫生洁具等费用18000元，偿付建筑成本差价款27000 元；四、驳回楚天宾馆其他的反诉请求。

环球房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，请求改判。其主要理由：

1、双方的联合建房协议是无效协议。被上诉人利用联合开发的形式，将划拔的土地使用权作为投资，是法律严格禁止的。上诉人已取得了土地使用权，双方之间不是联合建房，而是拆迁安置关系。

2、上诉人已实际履行了拆迁安置义务，商住楼工程已经竣工验收，上诉人也向回迁户交付了房屋，被上诉人却未及时与上诉人结算，恶意拒绝接收。

3、一审判决认定上诉人延期交房是错误的。被上诉人并未按约定腾空场地，因此，拆迁完毕的时间应从最后一份宿舍拆迁再分配合同签订的1999年7月1日起算，另外，由于被上诉人要求对房屋作了改动及淮海路扩建，竣工日期应当顺延。

楚天宾馆答辩认为，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。其主要理由：

1、双方的联合建房协议是有效的，被上诉人履行了自己的义务，2000年7月16日的竣工验收证明书不能证明协议中约定属于上诉人所有的房屋已全部竣工并经验收合格，只能证明淮建总公司承建的分项部分经竣工验收。上诉人不承认逾期交房的借口不成立。

2、房屋的交付日期应以联合建房协议书的约定为准，上诉人1998年12月24日的复函已证实被上诉人腾空场地的事实，另外，被上诉人已依约承担了逾期腾空场地的责任，淮海路扩建导致工期顺延也已得到双方的确认。3、上诉人至今未完全交付房屋，不交付营业用房，扩大我方的经济损失。原审判决上诉人交房及承担违约责任是符合法律规定的。

本案双方当事人的争议焦点为：一、双方签订的联合建房协议书及补充协议的性质和效力。二、环球房地产公司在联合建房协议的履行过程中是否存在逾期交房的行为。

一、关于双方签订的联合建房协议书及补充协议的性质和效力

二审庭审中，上诉人当庭提供了土地使用权出让合同及土地使用权证书，认为被上诉人的划拔土地使用权已被收归国有，双方之间的关系不是联合建房，上诉人作为开发商依据城市规划对被上诉人的房屋进行拆迁，双方之间是房屋拆迁安置关系。被上诉人认为双方的联合建房及补充协议真实有效。

本院认为，被上诉人享有原淮海北路107号的划拔土地使用权及地上物的所有权。双方签订的联合建房协议书及补充协议明确了被上诉人基于合作开发的受益方式。协议签订后，被上诉人按协议腾空建设场地交由上诉人开发，上诉人至相关部门办理了土地出让手续及建设工程规划许可证，投资建设了商住楼。双方的联合建房协议书及补充协议是真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方协议不具有拆迁性质，亦未履行拆迁程序。上诉人现主张联建协议无效、双方是房屋拆迁安置关系，不符合双方签约时的实际情况和当事人的真实意思，本院对此不予支持。

二、关于环球房地产公司在联合建房协议的履行过程中是否存在逾期交房的行为

本院认为，双方的协议中明确了上诉人应保证新建商住楼在被上诉人腾清房屋后16个月内竣工交付的义务。双方在1998年12月23日、 1998年12月24日的往来函件已清楚地证明被上诉人依照联建协议履行了将应拆除的房屋全部交付完毕给被上诉人、腾清施工场地的义务，上诉人对此表示确认。上诉人现在主张房屋的交付截止日期应以最后一份宿舍拆迁再分配合同签订日期起算，即从1999年7月1日起计算16个月的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于上诉人主张竣工日期应当顺延的请求，本院认为，因淮海路扩建导致工期顺延，双方对此并无异议；补充协议中双方对被上诉人的房屋的改动虽有约定，但是并未改变联建协议中对交房日期的约定，上诉人关于顺延工期的上诉请求不能成立，本院不予支持。

联合建房协议签订后，被上诉人履行了自己的合同义务，上诉人也应履行协议，在协议约定的交房日期返还被上诉人房屋。上诉人认为房屋符合交付条件，但其提供的竣工验收证明书、施工图纸不能证明协议中约定属于上诉人所有的房屋已全部竣工并经验收合格，淮阴市中级人民法院（2000）淮经初字第 76号民事判决书也确认了上诉人违约交房的事实。现在上诉人仍未向被上诉人交付全部的营业用房和剩余的住宅用房，因此，一审判决上诉人依照联建协议向被上诉人交房并承担违约责任并无不当。至于上诉人提出要与被上诉人结算相关费用，可另行主张。

综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能　支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费43804元由上诉人环球房地产公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长 吴立香

代理审判员 钱志明

代理审判员 管　波

二○○二年五月十五日

书　记　员 王　蔚