二手房买卖“营改增” 南京缴税增还是减？

什么是“营改增”？对于二手房交易的南京市民来说，“营改增”后究竟会有何影响？

在人们惯常的印象中，增值税的征收一般只会和企业或单位有关。而5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开的“营改增”却第一次将个人（自然人）纳入了增值税的征管范围，比如个人二手房交易！

1.“营改增”：房子没升值就不用缴税

“营改增”是对“营业税改征增值税”的简称。具体到个人二手房交易，现在征收的“营业税”，就是对营业额直接征税。目前，南京的个人二手房买卖营业税的缴纳比例是房屋价款的5.6%，对符合一定条件的住房买卖还可免征营业税。在南京，去年，营业税免征条件就从原来的普通住房“满5年以上（含5年）”放松到“满2年以上（含两年）”；今年2月份，这一免征优惠政策又从“普通住房”扩大到“所有住房”。

改为增值税以后，个人买卖二手房，就只对房子增值部分征税了。也就是说，如果没有增值就不用缴税。而且原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。当然增值税的征收税率会与营业税有所不同，而且从某种程度上来说，这个税率会直接影响“营改增”的结果——减负或是增负。

2．税务部门：具体政策尚未出台

营业税即将改成增值税，税负将会如何变化，这是很多市民最关心的问题。相关工作人员表示，目前“营改增”具体政策尚未出台，具体税率有何变化目前还不好说，不过个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大变化。

“营改增”实施后，征收部门将有变化，此前个人二手房买卖相关税种如营业税、个税、契税等都是在地税部门缴纳，“营改增”之后，增值税要到国税部门缴纳，届时地税与国税部门也将进行交接。

3．专家：可能分档次类别征税

南京财经大学经济学院经济系主任周绍东认为，目前“营改增”具体政策还没出台，很难判断个人二手房买卖交易负税有何变化。原来营业税是5.6%，改成增值税后税率究竟如何变化，现在不好说。

其实，“营改增”从十年前就开始设计政策，每年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是整体行业综合负税水平保持总体平稳。那么这一轮“营改增”后对于进行二手房交易的市民来说应该影响不大。

周绍东认为，“营改增”之后不大可能实行“一刀切”的政策。“营业税都是按照5.6%征缴，但是增值税不同，增值税是对这个房子的增值部分进行征税，每个房子根据房型不同、房龄不同增值部分不能一概而论，我认为‘营改增’可能会对房子进行分档次、分类别征税。”

4．中介：提高税费会降低购房欲

中介人员表示，在目前去库存的大前提下，买卖房屋政策都以宽松为主基调，用于刺激购买。即便营改增的细则出台，也不太会将提高交易税费作为主要目的。所以，营改增后对实际的二手房购买市场不会产生太大的影响。

由于目前营改增的细则并没有出台，日后如何具体落实，税负是否会产生变化，现在都还未知。专家预测认为，未来政策细则的制定，也有可能会根据一、二线城市地区不同来区分制定，或者根据房屋面积等划分，不会一刀切。但如果营改增后，买卖二手房的税费幅度增加较大，则有可能在一定程度上影响买方的购买积极性，扭转现在的卖方市场。

南京税费新政：

契税

首套房:

90平方米以下（含）原为1%现为1%

90～144平方米原为1.5%现为1.5%

144平方米以上（含）原为3%现为1.5%

二套房:

90平方米以下（含）原为3%现为1%

90平方米以上原为3%现为2%

营业税

2年以下原为全额征收现为全额征收

2年以上（含）

原为144平方米以下免征、大于等于144平方米差额征收

购买第三套房，契税和营业税怎么收？

新政实施前，在南京是购买第三套房，契税和营业税都是参照二套房执行，即分别按照房屋总价的3%和差额的5.6%。本次新政中并未提及三套房的税费变化，因此，目前购买第三套房还是按照老政策，不能享受优惠。