营改增：房产增值税11% 房产受何影响？

营改增在建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业推开的基本内容已经达成共识：房地产和建筑业可能会由之前的5%和3%改为11%的增值税。国税总局局长王军透漏：今年全面推开营改增后，全年减税约5000亿元。营改增对购房者或者其他行业当事人是一个减税负的措施，对房地产行业有相应的刺激作用。购房者肯定想知道营改增涉及到哪些房产内容，具体改善方案是什么。作为纳税人，新的政策计税方式是什么样？

营改增是什么？营业税是什么？增值税又是什么？

营改增从2012年1月1日起，在上海试点，涉及交通运输业和部分现代服务业。之后不断扩大范围至全国，也逐渐纳入其他行业。

①营改增是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节；

②营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形的资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税；

③增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

2016营改增实施的最新内容

2016年5月1日将正式在建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业实施营改增措施。

关于四大行业营改增方案的具体内容，目前业内基本已达成共：金融保险业或由5%的营业税改为6%的增值税，房地产和建筑业或由5%和3%的营业税改为11%的增值税，酒店、餐饮等生活服务业或由5%的营业税改为6%的增值税。

营改增对房地产行业的影响

房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，房地产营改增的落地，必将使房地产市场格局发生改变。

①房地产营改增有利于完善税收链条，增加税收收入。房地产营改增使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。由于最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进分工，有助于提高经济效率，促使增值税收入的增长。

②房地产营改增有利于提高行业区域竞争力。房地产营改增有助于进一步调高行业的分工与专业化，减轻行业消费者的负担，从而进一步促进需求。

③房地产营改增有助于促进房价趋于平稳。房地产营改增可以消除住房的重复征税问题，减轻购房者负担，促进房产市场交易活跃。房地产营改增后，如果房地产企业房屋销售对象是企业，就有利于扩大房屋销售规模。

其他：营改增计税方式受纳税人身份的影响

营改增计税方式受纳税人身份的影响，纳税人身份不同，计税方式也不同，新政策的“减负”情况就不一样。财税专家介绍，从营业额而言，目前很多餐厅要归到小规模纳税人行列。这意味着，5月1日后，餐厅缴税的综合征收率会降到3%，税负将明显降低。

而对于一般纳税人，实施“营改增”后的税率调整为6%，并不就意味着税负增加。因为增值税是基于商品或服务的增值部分进行征税，税率有所提高，但一些固定资产购入成本可以抵扣，实际税负反而是降低的。