营改增目的：统一税收制度 二手房税负不会多

国税总局局长王军已经表示要在5月全面完成营改增税费制度。购房者、开发商都对营改增的税负多少感兴趣，不少购房者也抓紧过户，想在税负改变之前将房屋过户到自己的名下。从税率角度看，应该增厚，二手房交易的税负会增加，但是此轮营改增的主要目标是税负只减不增，至少会保障二手房交易税负不会增多。也有专家分析，本轮营改增目的是统一税收制度。到底营改增的情况什么样？

这次房地产营改增的时间紧任务重，想要在5月份全面完成是一个挑战。对二手房交易来说，卖方需要缴纳的营业税变成了增值税。本来超过两年的二手房，不需要缴纳营业税，但改革后变成了增值税，很多人担心二手房交易税负会变高。

二手房交易营业税收取比例

目前，二手房交易的营业税税率为5.6%。如果所交易的二手房是超过2年的普通住房则免征营业税；购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税；购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

营改增之后，税费缴纳预测

专家分析，二手房交易营改增后，这些优惠政策也会继续存在。而如果按照现有增值税各档计算，个人二手房买卖将按照3%征收增值税，实际上老百姓二手房交易的税负成本会下降；对开发商来说，房地产纳入营改增后适用税率在11%，有税负增加的担忧。但国家税务总局局长王军明确表示，营改增将确保不增加企业负担。

营改增的目的

中国人民大学财政金融学院教授朱青对营改增作出解释：营改增之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。

上海财经大学教授胡怡建也表示：营改增及到企业，也涉及到个人，主要是为了使得税收制度具有统一性，到底是减轻税负还是增加税负，这要看具体的增值税的政策制度才能最后确认。

二手房税负不会高于当前

对个人交易二手房的当事人来说，营改增实施后，对二手房交易的税负起到了什么影响？下面我们实际计算一下：一套成交价为50万元的普通住宅如果按照现在5.6%的营业税征收，卖方需缴纳2.8万元的营业税。

①如果按照业内普遍认同的11%的增值税率来征收，那么同样的房价来计算，需上缴近5万元的增值税。最为关键的是个人住房交易并没有抵扣项，这也就意味着卖房一方要多承担2万多元的缴税压力；

②如果按照3%的增值税率来计算，同样房价的二手房，需要缴纳1.5万元的增值税，这就意味着卖方可以少承担1.3万元的纳税压力。

究竟增值税税率是多少在实施细则出台之前，我们都不能去顶，但此次营改增的一个首要原则就是税负只减不增，因此，二手房交易应当不会沿用房地产行业通用的11%的增值税率。增值税到底是否会低到3%的利率，也不好说。

*营改增改革的最终目的是降低个人、企业的税收负担，因此个人二手房交易增收增值税后，交易过程中的整体税费缴纳额度应该是稳中有降的，但具体规定应该也会根据具体城市不同采取差别化政策，购房者也没有必要急于在营改增新政实施前过户。