黄肃燕与被上诉人沈阳万达商业广场管理有限公司物业管理合同纠纷案

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2005]沈中民（3）合终字第587号

上诉人（原审原告）：黄肃燕，女，1969年10月28日出生，汉族，系万达商业广场客户，住沈阳市于洪区北塔街北塔里10组418号。

委托代理人：杜晋安、周坤，系辽宁长风律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：沈阳万达商业广场管理有限公司，住所地沈阳市和平区中华路15号。

法定代表人：丁本锡，系该公司总经理。

委托代理人：丁少云、张旻之，系辽宁同方律师事务所律师。

上诉人黄肃燕与被上诉人沈阳万达商业广场管理有限公司因物业管理合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2005]和民合初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年5月16日受理后，依法组成由张栋担任审判长、审判员杜惠清主审、审判员王秀云参加评议的合议庭，于2005年 6月6日审理了本案。上诉人黄肃燕及委托代理人杜晋安、周坤，被上诉人委托代理人丁少云、张旻之到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，黄肃燕为租赁“沈阳万达商业广场”的商铺，于2003年8月2日与沈阳万达商业广场管理有限公司签订了委托租赁意向书，原告委托被告代理租赁D南13号商铺，用于经营服装，委托期限自2003年8月2日至2004年12月31日，黄肃燕于2003年8月2日与业主签订商铺租赁协议，约定原告租赁业主闫守平的D南13号商铺用于经营阔发服饰，租期自2004年1月1日起至2006年12月31日止，第一年月租金 11544元，商铺采暖费用由黄肃燕自行支付，每月前5日直接向被告支付当月的物业管理费，向管理公司缴纳进场经营质量保证金5000元，管理公司在原告归还业主商铺后六个月内将保证金无息退给原告，原告自行承担装修改造费用和责任等。依据租赁合同，原告向业主交纳了三个月的租金计34632元，向沈阳万达商业广场交纳了质量保证金2000元，物业管理费2062元，向供暖公司交纳采暖费1375元。

原告在签订租赁合同的同时与业主共同向沈阳万达商业广场出具了保证函，业主保证原告按期交纳物业管理费、质量保证金、采暖费等费用，如不履行义务，业主承担连带保证责任。沈阳万达商业广场于2003年12月开业，原告进场进行了经营。广场开业后的客流量没有达到宣传和预期的局面。

沈阳万达商业广场经营范围：物业管理、商务代理、房产经济与代理；建筑材料、日用百货、烟、酒、定型包装食品零售；园林绿化工程；打字、复印服务。

上述事实，有原告向法庭提供的委托租赁意向书、商铺租赁协议、交款收据，被告提供的委托租赁意向书、保证函、关于发放12月23日开业奖金原则等证据材料及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，予以确任。

原审法院认为，根据上诉人向法庭提供的与被上诉人于2003年8月2日签订的委托租赁意向书可以认定上诉人与被上诉人之间依法成立委托合同关系，根据委托合同约定，被上诉人应承担代理上诉人租赁沈阳万达商业广场D北13号商铺等义务，因上诉人已与业主签订了商铺租赁协议，被上诉人已经履行了自己的受托义务，至此，委托合同因当事人双方已按约定履行而完成。

上诉人要求被上诉人赔偿已向业主交纳的租金、向被上诉人交纳的质量保证金及物业管理费、向供暖公司交纳的采暖费及自行承担的装修费等费用，均系上诉人与业主之间商铺租赁协议中约定的，上诉人应履行的合同义务，与被上诉人没有直接关系，并非因被上诉人不履行委托合同而给上诉人造成的经济损失。

关于上诉人主张的被上诉人为销售商铺进行的大量宣传，导致了其与商铺产权人签订了租赁协议，又因万达商业广场没有形成商机和人气以至给上诉人造成经济损失的问题，在沈阳万达商业广场招商广告宣传中，虽过分夸大其状况，但宣传所谓的升值和投资回报，蕴含着商业风险，应为上诉人所充分注意，而且被上诉人仅以管理团队的名义出现在广告宣传中，不能确认其为广告发布者的身份。综上，上诉人要求被上诉人承担赔偿损失的民事责任，没有法律依据。依据《*民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告黄肃燕的诉讼请求。案件受理费 2，164元（原告已预交），由原告黄肃燕负担。

一审宣判后，上诉人黄肃燕不服，向本院提出上诉。要求被上诉人赔偿其经济损失55149元。理由是：（1）一审判决对上诉人与被上诉人的商业、物业管理关系未与认定是重大错误的。上诉人与被上诉人及业主签订的租赁合同也是上诉人与被上诉人订立的商场经营管理合同。（2）上诉人严格按照租赁合同管理保证书和统一经营管理委托合同的相关条款履行了应尽的义务，被上诉人未能履行统一管理的职责，致使万达商业广场不能正常经营，使上诉人遭受重大损失，故请求法院撤销原判，做出公正判决。

被上诉人辩称，（1）上诉人列举的广告不是被上诉人发布的，与被上诉人无关，广告的内容不能成为上诉人与被上诉人所签订合同的内容，对被上诉人没有约束力；（2）上诉人与被上诉人之间没有物业管理关系；（3）被上诉人与上诉人签订的委托合同性质是居间合同，且合同已经终止；（4）上诉人与被上诉人从未签订过统一经营管理合同，上诉人所说的各项损失不存在，租金交给了业主，采暖费交给了供暖公司、保证金在租赁终止后会返还、质保金是对装修的保证。因此，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院维持原判。

上诉人黄肃燕在本院审理期间没有提交新的证据。

本院认为，上诉人黄肃燕与被上诉人沈阳万达商业广场管理有限公司签订的合同依据双方约定的权利义务内容符合物业管理合同的特征。万达商铺的业主在购买商铺时已同意由被上诉人进行统一物业管理，虽然上诉人黄肃燕不是商铺的业主，但其是物业使用人且与业主一道同被上诉人签订接受被上诉人进行物业管理的合同，按照该合同的约定向被上诉人交纳了有关物业管理费用并履行合同约定的其他义务，同时也享有合同约定的权利，应视为上诉人自愿受物业管理合同约束，故上诉人与被上诉人的纠纷可认定为物业管理合同纠纷，原审认定双方当事人之间为委托合同关系不当，应予纠正。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照合同约定履行义务。现双方为履行上述合同发生纠纷，应适用有关物业管理法律、法规调整。上诉人以被上诉人进行虚假广告宣传致使商场不能营业造成其损失为由，要求被上诉人赔偿其已向业主交纳的租金、向被上诉人交纳的质量保证金及物业管理费、向供暖公司交纳的采暖费及自行承担的装修费等费用，因上诉人的上述损失均非被上诉人不履行合同而造成的，且上诉人所指向的虚假广告是沈阳万达商业广场在招商广告宣传中所宣称的，被上诉人仅以管理团队的名义出现在广告宣传中，并不是上诉人所指向的虚假广告的发布者，且关于虚假广告引起的纠纷本院已另案处理，故上诉人要求被上诉人承担赔偿损失的民事责任的主张没有事实和法律依据。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人黄肃燕的上诉理由，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2，164元，由上诉人黄肃燕负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 张 栋

审 判 员 杜 惠 清

审 判 员 王 秀 云

二00五年六月十五日

书 记 员 曾 威