李澍与沈阳发展物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

[2005]沈民（2）房终字第206号

上诉人（原审被告）：李澍，男，1968年5月6日出生，汉族，招商银行沈阳分行中山支行职员。住址：沈阳市皇姑区淮河街42号361室。

委托代理人：曹艳杰，辽宁华建律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：沈阳发展物业管理有限公司。住所：沈阳市大东区大北关街73号。

法定代表人：张悱，董事长。

委托代理人：罗冠杰，辽宁恒信律师事务所律师。

委托代理人：李国宝，辽宁恒信律师事务所律师。

上诉人李澍因与被上诉人沈阳发展物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民一合初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年1月24日受理后依法组成合议庭，由本院审判员吴波担任审判长，代理审判员那卓主审，代理审判员李倩参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

经审理查明：沈阳发展房产开发有限公司开发建设了坐落于沈阳市皇姑区淮河街36号的水榭花都，该公司选聘沈阳发展物业管理有限公司为水榭花都的物业管理企业。2003年9月，李澍购买了水榭花都A4-361室房屋。2003年9月27日，李澍、沈阳发展房产开发有限公司、沈阳发展物业管理有限公司共同签订了《物业管理公约》，该公约在第八章中约定“禁止在天井、私家花园、平台、露台、屋顶、绿地、道路或者其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物”；在公约附件《外立面及阳台管理办法》第11行也写明“业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器”，李澍亦对此签字认可；李澍与沈阳发展物业管理有限公司又签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定“业主不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能”；李澍与沈阳发展物业管理有限公司还签订了《装修管理服务合同》，其中约定“顶层屋面不允许安装太阳能热水器”。2004年8月，李澍在自家屋顶安装了太阳能热水器。2004年9 月，沈阳发展物业管理有限公司诉至原审法院，要求李澍拆除屋顶太阳能热水器并恢复原状。

上述事实，有《商品房买卖合同》及准住通知、房屋所有权证、《物业管理公约》、《外立面及阳台管理办法》、《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务合同》，一审卷宗，二审询问笔录，经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。

原审法院认为，原、被告签订的《物业管理公约》、《外力面及阳台管理办法》、《装修管理服务合同》合法有效。被告与开发公司签订的商品房买卖合同也合法有效。其中规定：该商品房所在楼宇的屋面使用权及外墙面使用权归全体业主。其含义为：区分所有建筑物的楼顶空间属于区分所有建筑物的共用部分，不能归属于顶层区分所有权人专有使用，因楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到全体区分所有人的利益。如果将区分所有建筑物的共用部分划归个别的区分所有权人专有使用或者专有所有，无疑都是对其他区分所有权人的权益的损害。故被告要想享有区分所有建筑物的共用部分的使用权，应事先争得全体区分所有权人同意。原告与被告签订《物业管理公约》、《装修管理服务合同》和《外力面及阳台管理办法》等合同，也是为了维护其他区分所有权人的利益。该合同虽为格式条款，但该格式合同不违反《合同法》第52条关于合同无效情形的规定。该合同规定的条款中，原告作为格式条款的提供者，既未免除自己的责任，又未加重被告的责任，同时也未排除被告的主要权利，故被告提出该合同无效的主张，本院不予支持。关于被告提出原告主体问题，原告在举证期限届满后提供了与开发公司签订的《物业委托管理合同》。该合同规定原告对水榭花都住宅小区实行专业化、一体化的物业管理，管理期限自2003年9月20日至水榭花都业主管理委员会成立之日止。虽被告未予质证，但对原告为水榭花都进行物业管理的行为已经认可，且已与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并一直履行至今，也未向开发公司提出质疑，且不审理该证据可能导致裁判明显不公，该证据应视为新证据。故被告主张原告主体不适格，依据不足，本院不予支持。庭审中被告提出《物业管理公约》有效期为一年，原告否认，且《物业管理公约》中未约定期限，故对被告主张，本院不予支持。被告提出安装热水器时售楼处的工作人员已经同意，因其未提供证据证明，本院对其主张不予支持。现原告要求被告拆除安装在楼顶的太阳能热水器，证据充分，理由正当，本院依法准予。原审法院判决：一、被告李澍于判决书生效后十日内将安装在屋顶的太阳能热水器自行拆除，将屋顶恢复原状。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告承担。

宣判后，李澍不服，向本院提起上诉称：要求撤销原审法院判决。理由：1、开发公司与物业公司签订的《物业委托管理合同》未经法庭质证，不能作为定案依据；2、太阳能热水器既非建筑物也非构筑物，且开发公司无权直接委托物业公司进行前期物业管理；3、我与物业公司签订的合同是格式合同，且是在我受胁迫的情况下所签，我有权随时解除；4、小区内全体业主应为本案诉讼主体，至今小区业主对我安装太阳能热水器未提出异议，也未授权物业公司起诉。

沈阳发展物业管理有限公司答辩称：同意原审法院判决，请求予以维持。

本院审理认为，按照建筑物区分所有权的基本规则，区分所有建筑物的楼顶空间属于区分所有建筑物的共用部分，应当归属于全体区分所有权人共有，不能归属于顶层区分所有权人专有使用。李澍在入住该物业时，物业公司从维护小区管理、全体业主的利益、物业的保值、增值、小区环境等角度出发，与其签订了《物业管理公约》、《外立面及阳台管理办法》、《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务合同》等协议，李澍对此均签字认可。上述协议的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，故合法、有效，对双方当事人具有法律效力。李澍称上述协议是在受胁迫的情况下签订的，但未能提供相关证据证明，本院对此不予采信。关于李澍提出开发公司与物业公司签订的《物业委托管理合同》未经法庭质证不能作为定案依据的主张，因在《物业管理公约》的总则部分及承诺书部分均有沈阳发展房产开发有限公司的盖章，李澍对此未提出异议，故李澍对沈阳发展房产开发有限公司委托沈阳发展物业管理有限公司进行前期物业管理一事是知道并认可的，对其主张不予支持。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人李澍负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 波

代理审判员 那 卓

代理审判员 李 倩

二00五年三月十五日

书 记 员 韩 鹏