张敏与沈阳三利物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

[2005]沈民（2）房终字第218号

上诉人（原审被告）：张敏，女，1974年2月8日出生，汉族，沈阳中兴商业集团工作人员。住址：沈阳市和平区砂山街三利和平湾家园1号222室。

委托代理人：赵盛全（张敏丈夫），男，1971年4月22日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市和平区砂山街三利和平湾家园1号222室。

被上诉人（原审原告）：沈阳三利物业管理有限公司。住所：沈阳市和平区三好街105号。

法定代表人：关军，董事长。

委托代理人：訾群，女，1976年10月29日出生，汉族，公司职员。住址：沈阳市沈河区南塔街100号。

委托代理人：庞继德，男，1942年11月15日出生，汉族，公司职员。住址：沈阳市和平区南京南街176号。

上诉人张敏因与被上诉人沈阳三利物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2004）和民合初字第958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年1月24日受理后依法组成合议庭，由本院审判员吴波担任审判长，代理审判员那卓主审，代理审判员李倩参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

经审理查明，2002年8月，张敏购买坐落于沈阳市和平区砂山街的三利和平湾家园1号222室房屋，建筑面积95.2平方米。2003 年1月29日，沈阳三利物业管理有限公司（甲方）与张敏（乙方）签订《三利和平湾家园前期物业管理服务合同》，约定由甲方提供三利和平湾家园前期物业管理服务，住宅房屋由甲方按建筑面积每月每平方米0.8元人民币向乙方收取；乙方首次缴纳管理费周期为一年，一年以后的管理费以甲方下发的缴费通知规定时限为准，超过规定时限的收取滞纳金，滞纳金按每日0.3%缴纳至缴齐为止。同日，张敏交纳了2003年5月1日至2004年5月1日的物业管理服务费 913.9元。2004年8月23日，沈阳三利物业管理有限公司诉至原审法院，要求张敏支付从2004年5月1日起至2004年8月1日止拖欠物业管理费 228.48元及滞纳金61.69元。

上述事实，有双方签订的《三利和平湾家园前期物业管理服务合同》、物业管理服务费专用收据，一审卷宗，二审询问笔录，经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。

原审法院认为，国务院颁布《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。三利和平湾家园业主委员会依法成立的，该委员会代表全体业主与原告签订的物业合同合法有效，双方均应以新的物业合同履行。原告为被告提供了大量的全面的物业服务，被告作为该小区居民，已享受到物业公司管理服务，故被告应向原告交纳物业费，被告未按约定履行其交纳物业服务管理费义务，属违约行为，应承担民事责任。关于被告提出开发商承诺其入主该房后按散户收取物业费、设施、房证未发及煤气开栓均未履行的问题，与本案原告无关；关于被告提出入主未召开业主大会，业主委员会成员非业主投票选举产生问题，被告未提出相关证据加以证明，故本院不予支持。原审法院判决：一、被告张敏于本判决生效后十日内给付原告沈阳三利物业管理有限公司物业服务管理费228.48元；二、被告张敏支付原告沈阳三利物业管理有限公司逾期付款滞纳金，按每月应交款额的欠款日起至判决给付之日止的日千分之三计算；三、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。

宣判后，张敏不服，向本院提起上诉称：要求依法改判我按散户每月12元的标准交纳物业费。理由：1、开发公司与我在签商品房买卖合同时，已在补充协议中约定我按散户每月12元的标准交纳物业费；2、我于2003年1月31日入住三利和平湾家园以来，社区没有召开业主大会，所谓“业主委员会”不是业主大会选举产生的，故“业主委员会”与被上诉人签订的物业合同无效。

沈阳三利物业管理有限公司答辩称：同意原审法院判决，请求予以维持。

本院审理认为，根据《物业管理条例》第21条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，沈阳三利物业管理有限公司未能提供三利和平湾家园业主召开业主大会、选举产生业主委员会的证据，故双方签订的《三利和平湾家园前期物业管理服务合同》仍然有效，对双方当事人均有法律约束力。张敏称该合同是在物业公司胁迫的情况下签订的，但未提供相关证据证明。张敏已实际入住该物业，沈阳三利物业管理有限公司亦提供了物业服务，原审判决张敏支付物业公司从2004年5月1日起至2004年8月1日止的物业服务费228.48元正确，本院予以维持。关于双方在合同中约定的违约金（双方在合同中所指的滞纳金实质上是民事责任的违约金）计算标准问题，因张敏未提出异议，应视为对此予以认可；物业公司在一审对滞纳金的诉讼请求为61.69元，原审法院判决滞纳金一项已超出物业公司的诉讼请求，对此应予纠正。

综上，原审法院判决认定事实基本清楚，适用法律不当。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项的规定，判决如下：

一、维持沈阳市和平区人民法院（2004）和民合初字第958号民事判决第一项，即一、被告张敏于本判决生效后十日内给付原告沈阳三利物业管理有限公司物业服务管理费228.48元；

二、撤销沈阳市和平区人民法院（2004）和民合初字第958号民事判决第二项、第三项，即二、被告张敏支付原告沈阳三利物业管理有限公司逾期付款滞纳金，按每月应交款额的欠款日起至判决给付之日止的日千分之三计算；三、驳回原、被告其它诉讼请求；

三、张敏于本判决生效后十日内给付沈阳三利物业管理有限公司违约金61.69元；

四、驳回双方其他诉讼请求。

一、二审案件受理费共计100元，由上诉人张敏负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 波

代理审判员 那 卓

代理审判员 李 倩

二00五年三月十五日

书 记 员 韩 鹏