上诉人孙国斌因与被上诉人沈阳诗波特物业管理有限公司物业管理纠纷一案

上诉人（原审被告）： 孙国斌，男，1958年9月25日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区凌空二街2甲4号楼212.

被上诉人（原审原告）：沈阳诗波特物业管理有限公司。住所地：沈阳市铁西区凌空二街2号。

法定代表人：段登光，董事长。

委托代理人：申淑琴，女，1951年8月18日出生，汉族，公司法律顾问。住址：沈阳市沈河区小北关街202巷1-6-1号。

上诉人孙国斌因与被上诉人沈阳诗波特物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业管理纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民一合初字第 232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年10月31日立案，由审判员白云良任审判长并主审，与审判员关云光、常振明组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人孙国斌，被上诉人委托代理人申淑琴到庭参加诉讼，现已审理终结。

原审法院查明：2002年10月8日，孙国斌购买并入住了沈阳市铁西区凌空二街2甲4号楼212住房，销售面积为158.34平方米，物业公司负责该小区物业。物业公司与孙国斌于2002年10月8日签订了物业服务合同，约定由物业公司从2002年10月8日起为该小区房屋和配套公用设施提供维护、养护等管理服务，每一年向物业公司交纳物业管理服务费。因孙国斌未按约定交纳2003年10月至2005年10月两年3912元物业管理服务费，物业公司于2005年5月24日起诉至法院。以上事实，有当事人陈述，诗波特生活园业主办理进住费用清单，房屋产权面积测算审核分层分户表、商品房销售面积房屋分层分户平面图等材料在卷佐证，经质证予以确认。

原审法院认为：物业公司与孙国斌签订的物业管理委托合同合法有效，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业公司按约履行了自己的义务后，要求孙国斌按约交纳物业管理服务费及支付逾期付款利息的理由成立，证据充分，应予支持。孙国斌主张按158.34平方米交纳物业管理费，因158.34平方米是房屋销售面积，孙国斌交纳物业管理费应按房屋实际面积计算。孙国斌主张因住房监控器、占用公共车位及自行车随意停放而拒绝交付物业管理费的主张，因物业公司已尽到了物业管理委托合同约定的管理义务，故不予支持。依照《*合同法》第六十条一款、第一百零七条之规定，判决：一、孙国斌于本判决发生法律效力后十日内给付物业公司2003年10月至2005年10月的物业管理服务费3912元；二、孙国斌于本判决发生法律效力后十日内给付物业公司利息，按中国人民银行同期贷款利率按3912元计算，自2003年10月起至判决生效时止；三、驳回双方其它诉讼请求。案件受理费166元，由孙国斌承担（物业公司已预交，由孙国斌直接给付物业公司）。

上诉人孙国斌不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院判决上诉人支付被上诉人2003年10月至2005年10月物业管理费共计 3912元不符合事实，因为上诉人的房屋面积是158.34平方米（被上诉人与上诉人之间商品房销售合同，被上诉人商品房销售面积审核分层分户表为证），上诉人交纳契税，及房屋维修基金均为158.34平方米，现该房产权证尚未下发，被上诉人不能按照163.01米计算面积。被上诉人存在违约行为，无权要求上诉人支付物业管理费。在上诉人进住该小区后，被上诉人并未按物业管理委托合同约定，擅自安车位，外来人员随意出入且并为业主安置的报警装置无法正常使用，无法保证小区业主正常生活秩序和人身安全。根据双方签订合同第十一条规定，被上诉人无权要求上诉人全额支付物业管理费。一审法院违反法定程序，在一审法院审理过程中，上诉人按照法律规定，提出了反诉请求，但一审法院对此根本没有审理，在一审判决中也未加以任何论述，所以一审法院的判决违反法定程序。请求撤销原判，发回重审或依法改判。

被上诉人物业公司答辩称：一审法院判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由根本不成立。上诉人称其房屋面积是 158.34米，应按158.34米交纳物业管理费有双方之间商品房销售合同及分户表为证是故意歪曲事实，任何人都知道，商品房销售面积是个暂定面积，最终以房产局测绘大队测定为准。上诉人的销售面积是158.34平方米，最后产权面积为163.01米，一审开庭时被上诉人已向法庭提供了房产局测绘大队的测定结果，按实际面积收取物业管理是正确的。上诉人称进住该小区后被上诉人私自安车位，外来人员随意出入，报警装置无法正常使用等等，存在着违约行为无权要求其全额支付物业管理费等均无依据，按双方签订的物业管理委托合同的规定，上诉人按规定交纳物业管理费是其应尽的义务。上诉人提出的所谓被上诉人违约行为没有任何事实依据，上诉人以此为借口不履行应当承担的交纳物业管理费的义务，不能得到支持。一审判决严格按照法律规定的程序进行的，上诉人所谓的违反法定程序与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明的事实与原审判决基本相同。

本院另查明：上诉人房屋经沈阳市房产局房产测绘大队测量建筑面积为163.01平方米。物业费为每平方米1元人民币。上诉人尚欠2003年10月至2005年10月物业管理服务费3912元。

本院审理认为：上诉人与被上诉人签订的物业管理公共契约是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则履行自己的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担违约责任。被上诉人提供了物业管理服务，上诉人应当依照约定支付物业管理费，上诉人未按约定支付物业管理费属违约行为，应承担继续履行等违约责任。

关于上诉人主张应按158.34平方米支付物业管理费的问题。上诉人购买房屋时约定的房屋建筑面积为158.34平方米，现经沈阳市房产局房产测绘大队测量实际建筑面积为163.01平方米，故上诉人应按实际建筑面积支付物业费，上诉人主张应按158.34平方米支付物业管理费的理由不能成立。

关于上诉人主张的安装在其自家室内的自动报警装置问题。上诉人与被上诉人签订的物业管理公共契约明确约定被上诉人负责小区的管理、经营及房屋和配套公共设施的维护、养护，而上诉人所主张的自动报警装置系安装于其自家室内，且其在二审诉讼中自认该设施不属于公共设施，系其自用设施。上诉人还自述该设施在与出卖人签订的《商品房买卖合同》第十三条中有约定，即“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，即双方协商由出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价或按照出卖人要求的合理期限达到约定标准”。因此，上诉人所主张的报警装置质量问题，不属于物业公司维修服务范围，上诉人以此拒付物业费的理由不能成立。

另，上诉人在上诉状中所述一审未审理其反诉请求不是事实，一审卷中亦无上诉人所称的反诉状，且上诉人在二审明确承认其未交纳反诉费用，故原审判决未就上诉人所谓的“反诉”进行审理正确，上诉人的此项上诉理由不能成立。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，原判决应予维持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费166元，由上诉人孙国斌负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 白 云 良

审 判 员 常 振 明

审 判 员 关 云 光

二0 0五年十二月十二日

书 记 员 刘 振 华