违反规划逾期交房案裁决书（简易程序）
昆明仲裁委员会裁决书
昆仲裁[2010]××号
申 请 人：××，女，汉族，公民身份号码：××××××
住
址：××××××××××
委托代理人：吴黎明，云南建广律师事务所律师特别授权代理
李 强，云南建广律师事务所律师特别授权代理
被申请 人：昆明××屋业开发有限责任公司
住
所：昆明市环城北路245-246号
法定代表人：×××，职务：董事长
委托代理人：张 力，云南经典阳光律师事务所律师特别授权代理
肖胜德，云南经典阳光律师事务所律师特别授权代理
昆明仲裁委员会根据申请人×××与被申请人昆明×××屋业开发有限责任公司于2006年××月××日签订的《商品房购销合同》约定的仲裁条款，以及申请人向本会提交的仲裁申请，于2010年9月××日受理了双方当事人之间的上述合同纠纷仲裁，受案号为昆仲受字[2010] ××号。申请人已向本会预交了仲裁费。
本案的审理程序适用二〇〇四年一月一日起实行的《昆明仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）。
本会根据《仲裁规则》的规定，向被申请人送达了应诉通知书、仲裁申请书副本、《仲裁规则》、《仲裁员名册》等材料。
本案根据《仲裁规则》规定适用简易程序审理，因双方当事人未能共同选定仲裁员，由本会主任指定朱广祥为独任仲裁员，于2010年10月××日组成独任仲裁庭。
2010年10月××日，仲裁庭开庭审理本案，申请人×××的特别授权代理人吴黎明和李强两位律师，以及被申请人昆明×××屋业开发有限责任公司特别授权代理人肖胜德律师到庭陈述了自己的主张及答辩意见，结实庭审调查、举证，双主作了最后陈述，案件现已审理终结。
现将案情、仲裁庭意见、裁决表述如下：
一、案情
申请人诉称：2006年××月××日，被申请人与申请人签订了《商品房购销合同》，约定申请人购买被申请人开发建设的位于北京路豆腐厂的××花园二期××号商品房。合同约定被申请人应于2008年12月31日前交付房屋，但被申请人未实际履行交房义务。另外，被申请人擅自将合同约定的××花园二期地上23层、地下2层的房屋擅自改建为地上34层、地下3层，申请人要求被申请人出示或者提供××花园二期的建设工程规划许可证及其附图和规划验收合格证明等竣工验收材料，被申请人均不予理睬。被申请人的上述违约、违法行为严重侵害了申请人的合法权益。
申请人向仲裁庭提交了七组书面证据材料：
证据材料一：《商品购销合同》，证明申请人与被申请人之间购销商品房行为的真实性，约定被申请人于2008年12月31日前交付经验收合格的商品房给申请人，合同2007年××月××日经国家相关部门予以登记备案。
证据材料二：《函告》，证明被申请人主动将延期交付房屋的违约金计算标准变更为万分之二。
证据材料三：《公证书》、发票，证明2007年3月××日申请人与昆明市五华区××农村信用合作社签订了《个人购房担保借款合同》并办理了相关担保手续，合同经云南省昆明市国正公证处公证，申请人为此支付公证费用。
证据材料四：云南省收款专用发票（三份）、借款借据，证明申请人已按约定向被申请人付清了购买房屋的首付款和所应承担的款项，购房尾款按约定以按揭贷款方式通过昆明市××农村信用合作社转帐支付给了被申请人，申请人已按时足额付清了《商品房购销合同》所约定的房屋价款。
证据材料五：双向承诺书，证明被申请人允许申请人提前进场装修房屋但不视为交房。
证据材料六：《昆明仲裁委员会裁决书》，证明被申请人违约的客观事实和原因，由于被申请人支付违约金约定不明，所以申请人可以适时要求被申请人予以支付。
证据材料七：发票（两份），证明因被申请人逾期交房，导致申请人维权成本的支出。
基于以上事实，申请人向本会提出以下仲裁请求：1、请依法裁决被申请人承担逾期交房违约责任并向申请人支付逾期交房违约金，自《商品房购销合同》约定交房截止日的次日即2009年1月1日起至2010年10月31日止，合计669天的违约金金额为47632.8（356004×0.0002×669）元。2010年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，申请人将另案提起仲裁申请予以主张；2、请依法裁决被申请人向申请人出示或者提供××花园二期的建设工程规划许可证及其附图、施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证；3、请依法裁决被申请人向申请人出示或者提供××花园二期的竣工验收备案表、工程质量验收合格证明、规划验收合格证明、消防验收合格证明、人防验收合格证明、煤气设施设备竣工验收合格证明、含有或标明争议房屋套内建筑面积和公摊面积的测绘报告、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；4、本案仲裁费用全部由被申请人承担。
被申请人辩称：申请人与被申请人于2006年××月××日签订《商品房购销合同》，双方约定被申请人应于2008年12月31日前交付房屋，因规划审批的问题致使楼盘一直未能获得竣工验收，导致不能按期交房。针对不能按期交房事实，被申请人2010年8月25日函告申请人，将合同约定的延期交房的违约金由原来的每天万分之零点五提升为每天万分之二，双方明确约定违约金在办理正式交房手续时一并结算。对申请人要求提供竣工验收备案表、工程质量验收合格证明、规划验收合格证明等证明材料，因相关证明仍在办理中，只有在竣工验收之后才能向申请人提供。
庭审过程中，被申请人向申请人出示了××花园二期的建设工程规划许可证及其附图、施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证。
被申请人没有向仲裁庭提供证据，但对申请人提交仲裁庭的证据进行了质证，对证据（一）、（二）、（四）的真实性及与本案的关联性均予认可，但对证据（三）、（五）、（六）、（七）的真实性认可，与本案的关联性不予认可。
二、仲裁庭意见
经仲裁庭开庭审理，确认以下事实：
1.经申请人与被申请人认可的《商品房购销合同》，且2007年××月××日经昆明市有关行政管理部门予以登记备案，证明申请人与被申请人之间购销商品房事实真实存在，明确约定被申请人应当于2008年12月31日前交付经验收合格商品房给申请人。
2.2010年8月25日被申请人以《函告》方式通知申请人，主动将逾期交房每天的违约金计算标准变更为已付总房款的万分之二，支付违约金的时间为自《商品房购销合同》约定交房的次日起至正式报纸公告交房之日止。
3.云南省收款专用发票（三份）、借款借据，证明申请人已按约定向被申请人付清了购买房屋首付款和所应承担的款项，购房尾款按约定以按揭贷款方式通过昆明市××农村信用合作社转帐支付了被申请人，申请人已按时足额付清了《商品房购销合同》所约定的房屋价款。
基于以上事实，仲裁庭认为申请人与被申请人签订的《商品房购销合同》内容合法，是双方真实意思的表示，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中，申请人已经全面履行了付款义务，但被申请人未能按照合同约定于2008年12月31日前履行交房义务，已构成违约，被申请人向申请人发出的《函告》已承认了自身违约的事实。对支付违约金的时间，因双方在《商品房购销合同》、《函告》中约定不明，只是约定了违约金的结算方式，是在“办理正式交房手续时一并结算”，何时交房被申请人至今不能确定具体日期。根据《*合同法》第六十二条的规定，合同履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，仲裁庭对申请人要求被申请人支付2009年1月1日至2010年10月31日间违约金的请求，予以支持。逾期交房违约金的计算方式为：2009年1月1日起至2010年10月31日止，共计669天，每天的违约金按申请人已付购房款356004元的万分之二计算，共计××元。鉴于申请人在仲裁请求中提出的违约金请求为47632.8元，仲裁庭对申请人的请求予以支持。
对申请人要求依法裁决被申请人向申请人出示或者提供××花园二期的建设工程规划许可证及其附图、施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证的请求，被申请人已向申请人当庭出示有关证件及图纸，申请人并未表示异议，仲裁庭认为申请人的仲裁请求已得到实现。
对申请人请求仲裁庭裁决被申请人向其出示或者提供××花园二期的竣工验收备案表、工程质量验收合格证明、规划验收合格证明、消防验收合格证明、人防验收合格证明、煤气设施设备竣工验收合格证明、含有或标明争议房屋套内建筑面积和公摊建筑面积的测绘报告、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》的事项，仲裁庭认为因所购商品房所在楼盘至今尚未组织验收，而相关证明材料只有经楼盘验收通过后才可能发放，要求被申请人提供，确属客观不能。对申请人的此项请求，仲裁庭不予支持。
三、裁决
综上所述，为保护当事人的合法权益，仲裁庭对申请人×××诉被申请人昆明×××屋业开发有限责任公司一案裁决如下：
（一）被申请人昆明×××屋业开发有限责任公司于本裁决作出之日起15日内向申请人×××支付部分逾期交房违约金，共计47632.8元；
（二）本案的仲裁费3404.30元全部由被申请人昆明×××屋业开发有限责任公司承担；
本裁决为终局裁决，自裁决作出之日起发生法律效力。
一方当事人不履行本裁决的，另一方当事人可以依据《*仲裁法》第六十二条、《*民事诉讼法》第二百一十三条第一款、第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈*仲裁法〉若干问题的解释》（法释[2006]7号）第二十九条之规定，向被执行人住所地或者被执行人财产所在地的中级人民法院申请执行。
当事人提出证据证明本仲裁裁决有《*仲裁法》第五十八条规定情形之一的，可以自收到裁决书之日起六个月内向昆明市中级人民法院提出撤销仲裁裁决的申请。
独任仲裁员：朱广祥
书 记 员：孙智娟
昆明仲裁委员会
二〇一〇年十一月九日
违反规划逾期交房案裁决书（简易程序）