巴玉梅因与李国生、沈阳市皇姑区华山棚户区改造办公室、沈阳市皇姑区城市房屋拆迁办公室买卖拆迁手续纠纷一案

上诉人（原审被告）：巴玉梅，女，1961年7月4日出生，汉族，系沈阳卷烟厂工人，住址：沈阳市沈河区九如巷12-2号。

委托代理人：崔东，男，系上海侨光集团法律顾问。住址：沈阳市皇姑区珠江街201号。

被上诉人（原审原告）：李国生，男，1954年8月21日出生，汉族，系沈阳第三机床厂下岗工人，住址：沈阳市皇姑区天山北路29巷19号。

委托代理人：李国庆，男，1952年8月12日出生，汉族，系北站弹簧厂工人，住址：沈阳市皇姑区天山北路29巷。

原审被告：沈阳市皇姑区华山棚户区改造办公室，住所地：沈阳市皇姑区华山路71-1号。

法定代表人：张志刚，系该办公室主任。

委托代理人：马玉霞，系辽宁弘立律师事务所律师。

委托代理人：谭艳萍，系辽宁弘立律师事务所律师。

原审被告：沈阳市皇姑区城市房屋拆迁办公室，住所地：沈阳市皇姑区乌江街36号。

法定代表人：王洪源，系该办公室主任。

委托代理人：华晓春，系该办公室工作人员，住址：沈阳市皇姑区岐山中路58号。

上诉人巴玉梅因与李国生、沈阳市皇姑区华山棚户区改造办公室、沈阳市皇姑区城市房屋拆迁办公室买卖拆迁手续纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2004]皇民一房初字167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年9月26日受理后，依法组成由本院审判员张卓琦担任审判长并主审、审判员高子丁、代理审判员曹桂岩参加评议的合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，李国生与巴玉梅诉争的坐落于沈阳市皇姑区天山北路二段林家里6号（天山北路29巷19号）平房，建筑面积18平方米，产权人为王顺义。王顺义70年代故去后，该房由其孙子李国生等居住使用。

2001年12月皇姑区华山棚户区改造，王顺义在拆迁地有三间房子，三个常住户口。皇姑区拆迁办确认给三个一类户型拆迁小票（并非正式拆迁协议），告知可持小票办理拆迁手续。其中给王顺义孙子李国生一个一类户型拆迁小票，给王顺义孙子李国成一个一类户型拆迁小票。上述小票手续均由李国生妻子李桂琴办理。李桂琴交清电、水费后将李国生、李国成两个小票、房证

户口本、电水费清单及两个身份证交给了其亲属李国庆办理更名手续。李国庆、李国生、李国成系兄弟关系。

皇姑区拆迁办公室在现场设市场办公室负责办理更名手续。哥哥李国庆持上述手续申请市场办更名时，王顺义另一子李清发从外地回沈阳向市场办递交申请书及身份证复印件，不同意为李国生、李国成办理更名手续，由于市场办不能直接办理更名手续，李国生哥哥李国庆通过郭忠山认识苏司令，便委托苏司令办理更名手续，同时交纳费用4500元及上述房产手续。苏司令将李国庆交办更名的房产手续拿到丰盛房产信息站（现已解体）李丰昌处登记出卖，要价50000 元。巴玉梅通过亲属李丽与丰盛房产信息站李丰昌商谈购买拆迁手续事宜。李丰昌称苏司令登记一小票，要价50000元，包办更名手续。巴玉梅同意购买，但提出先更名后付款。待苏司令将4255号拆迁协议更为巴玉梅名下后，巴玉梅支付5万元给李丰昌。李丰昌称5万元已付给苏司令，其间买卖双方巴玉梅与苏司令并未见面。

巴玉梅购买争议拆迁票后，李国生并不知道已更名为巴玉梅。2003年3月20日，被告华山棚户区改造办公室作为拆迁人及皇姑区拆迁办作为被委托拆迁人与巴玉梅重新签订华山二期4255号房屋拆迁协议：约定被拆迁人于3月20日搬出上址，原有私房一间建筑面积18平方米，确认常住人口二人，原地安置壹类房型于2004年3月8日前回迁。上述手续由被告苏司令一人包办。4255号协议签订后，巴玉梅又向拆迁办交纳增加面积款22800元。

之后，原告李国生多次找苏司令，苏司令推脱正在办理之中，2004年6月份以后苏司令下落不明，李国生到拆迁办查询时发现4255号拆迁协议已由苏司令卖给巴玉梅。

李国生曾经向*机关报案未果，于2004年8月5日起诉至沈阳市皇姑区人民法院，要求确认其与巴玉梅间动迁房票交易无效，确认争议房屋为其所有。

原审法院认为，李国生委托苏司令办理拆迁手续更名的事实有证人郭忠山证实。而苏司令并未按李国生的委托事项去办理，而是在中介所李丰昌处登记出卖，有证人李丰昌笔录为证。苏司令具有过错，故李国生与巴玉梅之间无拆迁手续买卖的权利义务关系。巴玉梅购买争议拆迁手续虽已办理更名，但不符合法律规定，李国生与巴玉梅之间买卖双方并未见过面，且买卖手续中更名文件亦存在瑕疵。其中更名手续是由“李国成”更为巴玉梅，这与本案李国生主体不符。且更名签名中李国生并未签字。在“房产变动申请中，产权人为李国成申请人为巴玉梅”、变动理由为动迁转让，该申请书有调查人燕辉（市场办工作人员）签名，且燕辉的字迹燕辉本人否认签过此名。在审批意见一栏中，无审批意见。因动迁票上是王顺义的名字，故李国生与巴玉梅之间不存在民法意义上的买卖合同关系，李国庆系李国生的经办人。

关于巴玉梅购买争议拆迁票的行为，不是民事法律意义上的善意处分他人共有财产的行为，故本案不能适用“善意取得”制度，其不构成善意购买，应认定买卖无效。关于巴玉梅交增加面积款二万多元一事，应由沈阳市皇姑区华山棚户区改造办公室退还。

苏司令没有按照李国生委托完成受托事项。根据民法通则第六十六条的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”李国生不知道苏司令出卖争议拆迁手续，事后也未追认其行为，本案苏司令属无权代理行为，故李国生与巴玉梅4255号协议买卖无效。关于巴玉梅交被告苏司令50，000元购房款应由苏司令退还。

综上，原审法院判决：一、原告李国生与被告巴玉梅关于华山二期4255号拆迁协议买卖无效。二、被告沈阳市皇姑区华山棚户区改造办公室退还被告巴玉梅增加面积款22800元，于本判决生效后立即给付。三、被告苏司令退还被告巴玉梅增加面积款50000元，于本判决生效后立即给付。四、驳回原、被告其他诉讼请求。诉讼费3390元，公告费640元由被告苏司令承担。

宣判后，巴玉梅不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实存在问题。苏司令缺席使本案事实难以查清，而原审法院认定被上诉人委托苏司令办理更名是依据证人证言，而该证人并未出庭，其证言不能作为定案依据。而华山改造办、皇姑区拆迁办所出证据证明效力均大于证人证言，原审法院确不予确认，隐瞒了事实真相。2、原审法院适用法律错误。原审法院认定更名手续是由“李国成更名为巴玉梅”，故李国生无本案诉讼主体资格，应驳回其诉讼请求。李国生是委托苏司令办理拆迁手续，实际上就是更名买卖，原审法院在判决中既明确写明委托，又认定无权代理，自相矛盾。3、原审法院判决还存在众多问题。原审已知晓苏司令常住登记地址，为什么不依法送达，却缺席判决。而且本案是合议庭审理，但开庭时均为一个审判员审理，违反法定程序，另本案亦超过法律规定的审限。故请求二审法院依法改判，判决4255号协议买卖有效。

被上诉人李国生答辩称：原审法院认定关于华山二期4255号拆迁手续买卖协议无效是公正合理的。苏司令本人也明白买卖拆迁手续是违法的，所以不出庭。我是在拆迁办不同意办理王顺义更名为李国生的情况下，通过邻居郭忠山认识苏司令，委托苏司令办理更名手续的，我们多次打电话，苏司令均称正在办理。我们向其要拆迁手续时，其去向不明，我们去拆迁办查询，方发现拆迁手续被苏司令私自卖给巴玉梅，并通过欺骗手段办理更名，在我本人不在场情况下伪造签字。而且，在皇姑区拆迁办与被上诉人签订拆迁补偿协议明确注明“拆迁手续交易无效”。故本人是华山二期第4255号拆迁票的合法拥有者，请求法院公正审理确认。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院另查明，李国成以华山二期第4202号拆迁费被苏司令私自转卖给刘学为由，诉至皇姑区人民法院，请求确认该买卖协议无效，皇姑区人民法院于2005年6月1日作出[2004]皇民一房初字168号民事判决，该判决认定李国成与刘学关于华山二期4202号拆迁协议买卖无效。现该判决已发生法律效力。

上述事实有当事人陈述及亚明派出所的证明，私有产权证，社区证明，郭忠山证实，4255号拆迁协议，增加面积款收据，搬迁顺序通知书，交款顺序通知书复印件，具结书，房产变动申请书复印件，李清发证明等证据在卷佐证，经当事人质证，本院予以确认。

本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。第五条三款规定：“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任”。上诉人巴玉梅主张李国生委托苏司令办理买卖动迁票事宜，李国生否认，故应由巴玉梅对此承担举证责任。上诉人对此并未提供证据证明苏司令有代理李国生卖房的代理权。苏司令在李国生委托其办理更名的情况下，擅自通过中介登记出售该动迁房票，其行为超过了代理权限，属于无权代理。根据合同法相关规定，无权代理只有在委托人事后追认或构成表见代理情形下，代理行为方为有效。而构成表见代理应具备以下条件：1、行为人无代理权。2、合同相对人在主观上必须是善意、无过失。3、合同的相对人有理由相信行为人具有代理权。本案中，巴玉梅及其委托办理买卖拆迁手续人，明知苏司令并非权利人，但却未尽合理的注意义务，巴玉梅从未见过出卖人，办理更名手续时亦未到场，对苏司令有无代理权未进行必要审查，在该交易过程中存在过失，不符合表见代理构成条伯，不能认定构成表见代理。该无权代理行为也未得到被代理人事后追认，故苏司令超越代理权限而进行的买卖行为对被代理人李国生不发生效力，应由行为人苏司令承担责任。原审法院判决李国成与巴玉梅之间拆迁协议买卖无效是正确的。关于上诉人所提苏司令缺席，事实无法查清问题，原审法院在无法直接送达的情况下，对苏司令依法进行公告送达，苏司令在公告期满后仍未到庭应诉，原审法院按相关法律规定缺席审理并依据现有证据能证明的事实进行判决并无不当。关于上诉人所提华山改造办、皇姑区拆迁办所出证据证明效力大于证人证言问题，本院认为，华山改造办、皇姑区拆迁办确在原审庭审中主张买卖协议有效，但该主张只是上述二单位对本案纠纷的观点，其也未就此提供苏司令有代理权的证据，故对此主张本院不予支持。关于上诉人李国生诉讼主体资格问题，因李国生与李国成分别拥有一个拆迁小票，皇姑区人民法院生效判决已确认4205号拆迁小票属于李国成，且李国成

对原审法院认定李国生为4255号拆迁小票的持有者并未提出异议，故李国生有本案诉讼主体资格，对上诉人该请求本院不予支持。关于上诉人所提原审法院程序违法，独自审理问题，经查，原审第二次及第三次开庭时，庭审笔录均反映为合议制审理，上诉人当时并未提出异议，并在该笔录每一页签字，而且其也未提供原审法院违反法定程序影响公正判决的证据，故对此主张本院不予支持。至于上诉人所提原审超过法定期限问题，《*民事诉讼法》第一百三十五条明确规定人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月，还需延长的，报请上级人民法院批准。而且公告期并不计算审限，故上诉人以此主张原审法院程序违法本院不予支持。综上，依据《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4030元，由上诉人巴玉梅负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 张 卓 琦

审 判 员 高 子 丁

代理审判员 曹 桂 岩

二00五年十二月十二日

书 记 员 韩 鹏