房屋买卖纠纷律师代理词

代理词

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贵院审理的原告王恩群诉被告宋淑玉、丁莉晶、丁学宝、丁学义第三人赖庆根房屋买卖纠纷一案，四川致高律师事务所接受被告委托，指派陈世洪律师出庭代理诉讼，现发表如下代理意见:

第一、原告王恩群与被告宋淑玉所签订的房屋买卖协议书是无效的。

答辩人宋淑玉因认识原告丈夫赖庆根之故，经赖提出购房要求，

于在2006年5月16日达成就三子女可能获得的一套三的安置房屋出卖给原告夫妇的《购房协议》，签订协议当时原告、第三人赖庆根夫妻倆均在场，只是以原告的名义所签订。该房屋因政策等原因，迟迟没有分配下来，直到2007年12月初原告之夫赖庆根找到宋淑玉协商解除合同之时。

本律师认为：首先，宋淑玉不是适格的卖房人，无权代理被告莉晶、丁学宝、丁学义对房屋做出出卖的处分。原告在庭审中也没有提交宋淑玉有代理权的证据。实际情况是被告莉晶、丁学宝、丁学义是在2008年2月份才签订安置协议，才拿到房屋。对此前卖房的事实不知情。其次，原告与被告宋淑玉签订协议时该房屋更没有建成，房屋的坐落、面积等都不知道，买卖房屋不动产的特定标的物尚不存在。依照《城市房地产管理法》第三十七条第一款第（六）项“未依法登记领取权属证书”不得转让的规定，因属于无效合同。

故，原告王恩群与宋淑玉签订的合同，应属于无效合同。依据合同法根据《合同法》第56、58、59条的规定，合同被确认无效或被撤销的法律后果主要有返还财产。王恩群在签订本合同过程中仍然没有尽到审慎的注意义务，存在过错，导致合同无效无法履行、自始无效，被告没有任何违约情形，王恩群追究被告的违约责任的请求不能得到支持。

第二：第三人赖庆根的行为构成表见代理

我国《婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，《婚姻法》司法解释对上述规定作了进一步的阐述：因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，且一经作出即代表夫妻双方的意思表示；非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，达成共识，共同对外做出决定；从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。夫妻间的相互代理权是基于夫妻身份而产生的，不以明示为必要条件。

我国《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从上述规定可以看出，表见代理实质上是一种无权代理，即代理人不具有代理权。但是，由于表见代理中代理人的代理行为在客观上存在使第三人相信其有代理权的事实和理由，因此法律赋予其有权代理的效力。表见代理的重要特征之一是行为人必须以被代理人的名义为民事法律行为，另一重要特征是客观上存在使第三人相信行为人有代理权的事实和理由，即第三人是善意无过错的。

本案中，第三人赖庆根签约退房行为是否构成表见代理，关键要看被告宋淑玉是否有足够的理由相信赖庆根有权办理退房款。尽了一个善良的买受人应尽的注意义务，而与没有代理权的代理人进行了房屋交易行为，根据《合同法》的诚实信用原则，也应得到保护。

本律师认为：本案签订合同时原告和第三人均在场，被告宋淑玉认为系该夫妻二人在场。2007年12月初，这时原告之夫赖庆根找到我说，因房屋现还没有拿到，王恩群不想买了，但觉得碍于情面，委托他来和我商量。宋淑玉基于合理的信赖，有理由相信其来退房款是与原告夫妻二人共同的意思。在加之办理该手续时同到律师事务所办理见证手续，赖庆根并书面表示承诺解除合同后的一切法律后果他自行承担。

故，第三人赖庆根的行为完全符合表见代理特征，宋淑玉作为善意人有理由相信其为家庭成员共同意思表示的，王恩群在事后长达三年半的时间以不同意或不知道为由进行抗辩，有悖生活常理。赖庆根代理行为后果应由王恩群负担。即是说第三人赖庆根代理原告王恩群已经在2007年12月5日全额退还了购房款，王恩群诉请再次退款没有事实和法律依据，依法应当驳回。

以上代理意见，供法庭参考。

被告宋淑玉代理人：陈世洪律师

二〇一一年八月二十六日