对合同法中合同解除的条件的理解
尊敬的审判员：
我所接受原告的委托，指派我担任其一审代理人参与本案的诉讼。在此，我根据事实和法律发表如下代理意见：
根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的扬州市骏和国际公馆的商品房一套，交付时间为2012年12月30日之前。根据本合同第九条约定，出卖人逾期交房应承担违约责任。针对原告与被告的房屋买卖合同纠纷一案，代理人现提出以下代理意见：
一、法律法规明确规定工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用，违者也应予以处罚。
我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定：“房地产开发项竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或验收不合格的，
对合同法中合同解除的条件的理解
摘要 合同的解除，是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。
在适用情事变更原则时，合同解除是指履行合同实在困难，若履行即显失公平，法院裁决合同消灭的现象。这种解除与一般意义上的解除相比，有一个重要的特点，就是法院直接基于情事变更原则加以认定，而不是通过当事人的解除行为。
关键词：合同法 合同解除当事人 合同关系
引 言
合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除是合同之债终止的事由之一。合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，它也是一种法律制度。
第一章 合同解除的必要性
1.1完善合同解除条件的必要性
合同解除制度的产生、发展经历了合同法基本理念从尊奉合同*到限制合同*、强调合同正义的巨大转变。在这个转变过程中，合同解除制度已由罗马法上的合同绝对禁止解除发展为现代合同法上的一项基本制度。与此同时，合同解除的条件也从创设到发展并逐步呈现出国际化、科学化趋势。当今市场经济高度发达，合同法的各项制度都在不断发展，如何使合同解除的条件在立法上规定得更加科学、完善，在司法实践中得到正确有效地执行，已成为完善合同解除制度的核心问题。
合同法是调整市场交易关系的法律规范，以鼓励交易、保障交易安全为宗旨。为此，在合同解除制度的立法和司法上，就要在肯定其制度价值的同时，强调合同制度的严肃性。这就要求我们在立法上必须进一步规范合同解除的条件，严格限制解除权的行使，禁止解除权滥用，以实现合同法的立法目的。过去，我们在合同解除制度的立法上存在规范简单、体系不严、分类不明、用语混乱等弊端。这些弊端曾一方面导致了当事人滥用解除权，另一方面又导致了法院在审判案件中主动干预合同解除。新合同法在总结经验的基础上，虽然对合同解除的条件作了较为系统的规定，但笔者认为仍有不够完善的地方，审判实践中对合同解除条件的理解和适用也存在着一些亟待解决的问题。
合同解除的类型不同，各种类型的合同解除有不同的解除条件。
第二章合同解除的条件
2.1意定解除的条件。
意定解除包括约定解除和协议解除。合同约定的解除条件属于意思自治的范畴。只要不违背法律和诚实守信原则，当事人可将任何情形约定为解除条件。合同的法定解除条件属于立法者的判断，需要明确并符合合同法基本原则。
协议解除的条件，是当事人双方协商一致，是将原合同加以解除的协商一致，也就是在双方间重新成立一个合同其内容主要是把原来的合同废弃，使基于原合同发生的债权债务归于消灭。"在性质上是对双方当事人的权利义务关系重新安排、调整和分配。"事实上，协议解除条件也属于意思自治范畴，与约定解除不同者，协议解除是以新合同(新协议)解除既有合同。因此，解除协议须具备合同有效要件，当事人应当具备相应的行为能力，意思表示真实，协议内容不得违反强行性规范和社会公共利益。合同协议解除的条件，是双方当事人协商一致解除原合同关系。其实质是在原合同当事人之间重新成立了一个合同，其主要内容为废弃双方原合同关系，使双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。
协议解除的适用条件。《合同法》第93条对此作出了规定。根据“合同*”、“意思自治”原则，协议解除合同的内容由当事人双方自己决定，双方当事人可以约定合同解除后财产的处理方法，以彻底终止双方的债权债务关系。在适用协议解除时，要注意一些禁止性条件，即解除协议的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背国家利益和社会公共利益。否则，解除协议无效，当事人仍要按原合同履行义务。约定解除的适用条件。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，这是《合同法》对原有约定解除规定的进一步完善，可以简单地说，约定解除是当事人按合同约定的解除权解除合同。
2.2法定解除的条件。
法定解除的适用条件。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”
一般法定解除条件
根据我国《合同法》第94条的规定，在下列法定条件下，当事人可以行使解除权以解除合同：
不可抗力;因不可抗力致使不能行使合同。不可抗力致使合同目的不能实现，该合同失去意义，应归于消灭。在此情况下，我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式消灭合同关系。
拒绝履行：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。拒绝履行，又称为毁约，是指债务人能够履行却不法地对债权人表示不履行。在履行期限届满前，债务人拒绝履行的行为又称为预期违约。所谓预期违约，又称为先期违约，在我国《合同法》上主要有两种类型。一是根据《合同法》第94条第2项的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人得取得法定解除权。二是根据《合同法》第68、69条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方存在经营状况严重恶化;转移财产、抽逃资金，以逃避债务;丧失商业信誉;有丧失或者可能丧失债务履行能力的其他情形的，可以中止履行，并及时通知对方。对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方有权解除合同。
延迟履行：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。迟延履行，又称为债务人迟延，是指债务人能够履行、但在履行期限届满时尚未履行债务的现象。它作为合同解除的条件，因合同的性质不同而有不同的限定。一方面，根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容上不特别重要时，即使债务人在履行期限届满后履行，也不至于使合同目的落空。在这种情况下，原则上不允许债权人立即解除合同，而是由债权人向债务人发出履行催告，给他规定一个宽限期。债务人在该宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同。另一方面，根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容上特别重要，债务人不予此期内履行，就达不到合同目的。在这种情况下，债务人未在履行期限内履行的，债权人可以不经催告而径直解除合同。
根本违约：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。所谓根本违约，是指因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的之违约形态。履行期限届至后，由于可归责于债务人的事由致使债务人违约，导致合同目的不能实现，对方当事人取得法定解除权。从《合同法》第94条第4项规定来看，造成根本违约的情形可分为两大类，一类是前文所说的"一次迟延"，主要针对定期行为而言，只要债务人履行迟延，不必经过催告可径行行使解除权。一类是其他违约行为，在学理解释上，主要指除迟延履行之外的不完全履行情形。
5.法律规定的其他情形。如，因行使不安抗辩权而中止履行合同，对方在合理期限内未恢复履行能力，也未提供适当担保的，中止履行的一方可以请求解除合同。
(二)特别法定解除条件
特别法定解除条件，是指适用于特定合同的法定解除条件。我国《合同法》第94条第5项"法律规定的其他情形"，实际上就是以兜底形式指明了特别法定解除条件之适用。归纳起来，特别法定解除条件主要有两类：
1.《合同法》规定的特别法定解除条件。
这主要是指除第94条规定以外的解除条件，散见于《合同法》分则之中。例如，第148条规定，因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。第167条第1款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第268条规定，定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。第410条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。
2.《合同法》以外的法律规定的特别法定解除条件。
例如，我国《保险法》规定了保险合同的解除。保险人解除保险合同的法定情形包括：①投保人故意隐瞒事实，不履行如实告知义务的，或者因过失未履行如实告知义务的，足以影响保险人决定是否承保或者提高保险费率的，保险人有权解除保险合同(第16条第2款)。②被保险人或受益人在未发生保险事故时，谎称发生了保险事故，向保险人提出赔偿或者给付保险金的请求的，保险人有权解除保险合同(第27条第1款)。③投保人、被保险人或者受益人故意制造保险事故的，保险人有权解除保险合同(第27条第2款)。④投保人申报的被保险人年龄不真实，并且其真实年龄不符合合同约定的年龄限制的，保险人可以解除保险合同(第32条第1款)。⑤合同约定分期支付保险费，投保人支付首期保险费后，除合同另有约定外，投保人自保险人催告之日起超过30日未支付当期保险费，或者超过约定的期限60日未支付当期保险费的，合同效力中止，或者由保险人按照合同约定的条件减少保险金额。中止的，经保险人与投保人协商并达成协议，在投保人补交保险费后，合同效力恢复。但自合同效力中止之日起满2年双方未达成协议的，保险人有权解除合同(第36条和37条第1款)。⑥保险标的转让的，被保险人或者受让人应当及时通知保险人，但货物运输保险合同和另有约定的合同除外。因保险标的转让导致危险程度显著增加的，保险人自收到转让通知之日起30日内，可以按照合同约定增加保险费或者解除合同(第49条第3款)。⑦投保人、保险人未按照约定履行其对保险标的安全应尽的责任的，保险人有权要求增加保险费或者解除保险合同(第51条第3款)。⑧在保险合同有效期内，保险标的危险程度增加，被保险人按照合同约定应当及时通知保险人，保险人有权要求增加保险费或者解除保险合同(第52条第1款)。
合同解除应注意：(1)合同解除一般只适用于单方违约的情形，在双方违约的情形下则比较复杂，要看哪一方的违约是根本违约，解除权的行使要视具体情况而定。(2)从自我保护意义来讲，并不是只要对方违约就要解除合同，而要判断这种违约是不是根本违约，是否不采取解除措施就可能避勉给自己造成更大的损失。也就是说，合同解除权的行使要符合正当目的。(3)从交易成本角度来分析，合同解除意味着交易失败，一方违约就解除合同，将给市场交易带来沉重的交易成本，并给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏。(4)一般来说，合同的目的是与合同的主要义务联系在一起的，违反主要义务将使合同目的难以达到，而单纯违反依诚实信用原则所产生的附随义务，一般不会导致合同目的丧失，不能据此解除合同。(5)不适当履行与合同解除。不适当履行是指债务人交付的货物不符合合同规定的质量要求，即履行有瑕疵。如果瑕疵并不严重，一般要求采取降价和修补办法予以补救，而并不宣告合同解除。如果瑕疵本身能够修理，非违约方有权要求违约方修理瑕疵。给予非违约方要求修理瑕疵的权利，实际上使他获得修补瑕疵的机会，从而避免合同被解除。
第三章合同解除的法定程序
3.1单方解除的程序
单方解除，即享有合同解除权的一方当事人通过行使解除权而解除合同。解除权属形成权，不需对方当事人同意.只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。但解除权的行使并非毫无限制，合同法对其行使期限和行使方式均有明确规定。关于解除权的行使期限，合同法第95条规定：(1)法律规定或当事人约定解除权行使期限的期限届满当事人不行使，该权利消灭;(2)法律没有规定或当事人未约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。关于解除权的行使，合同法第96条规定：(1)一方行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力、(2)法律、行政法规规定解除合同应办理批准、登记等手续的，应遵循其规定。
3.2协议解除程序
协议解除的程序，是指当事人双方经过协商同意，将合同解除的程序。其特点是：合同的解除取决于当事人双方意思表示一致，而不是基于当事人一方的意思表示，也不需要有解除权，完全是以一个新的合同解除原合同。它适用于协议解除类型，并且在单方解除中，只要解除权人愿意采取这种程序，法律也应允许并加以提倡。采取协议解除程序，何时发生解除的效力?在合同解除需经有关部门批准时，有关部门批准解除的日期即为合同解除的日期。在合同解除不需有关部门批准时，双方当事人协商一致之时就是合同解除生效之时，或者由双方当事人商定解除生效的日期。由于协议解除程序是采取合同的方式，所以要使合同解除有效成立，也必须有要约和承诺。这里的要约，是解除合同的要约，其内容是要消灭既存的合同关系，甚至包括已经履行的部分是否返还，责任如何分担等问题。它必须是向既存合同的对方当事人发出，并且要在既存合同消灭之前提出。这里的承诺，是解除合同的承诺，是完全同意上述要约的意思的表示。协议解除是否必须经过法院或仲裁机构的裁判?我国法律未作这样的要求，允许当事人选择：或者经过法院或仲裁机构的裁判，或者直接由双方当事人达成解除原合同的协议。
3.3行使解除权的程序
行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提。所谓解除权，是指合同当事人可以将合同解除的权利。它的行使，发生合同解除的法律效果，因而它是一种形成权。解除权按其性质来讲，不需要对方当事人的同意，只需解除权人单方的意思表示，就可以把合同解除。解除权人主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定(《合同法》第96条第2款)。行使解除权的程序适用于不可抗力致使合同不能履行、当事人一方违约和约定解除等场合。在不可抗力致使合同不能履行的场合，解除权由双方当事人享有，任何一方都可行使。在当事人一方违约的情况下，解除权归守约方享有，不然会被违约方利用解除制度来谋取不正当利益。在约定解除的情况下，解除权归合同指定的当事人享有，既可以是一方当事人享有，也可以是双方当事人享有。解除权的行使也有限制。法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权的行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭(《合同法》第95条)。
3.4法院裁决的程序
法院裁决的程序，是指在适用情事变更原则解除合同时，由法院裁决合同解除的程序。由于适用情事变更原则解除合同，当事人无解除行为，只是由法院根据案件的具体情况和情事变更原则的法律要件加以裁决。因此，对这种类型的合同解除只能适用法院裁决的程序。
第四章合同解除的法律后果
4.1合同解除的法律后果
《*合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
合同解除后债权债务如何处理?我国法学界有不同认识。一种观点认为，合同解除具有湖及既往的效力。既合同解除后与自始没有合同相同，已履行的部分恢复原状，未履行的部分不再履行。另一种观点认为，合同解除并未使合同关系消灭而只是阻止其发生作用，因此，合同解除原则上只能对将来发生效力，未履行的不再履行，已履行的部分，产生返还请求权。还有一种观点认为，合同解除一般溯及既往，但不能一刀切。因为如果不溯及既往，已经履行的部分只能基于不当得利之债提出返还请求权，而溯及既往可以基于所有权请求恢复原状，所有权的效力优于债权，当违约方有数个债权人的情况下，基于所有权请求返还财产更能保护非违约方的利益。不仅如此，因不当得利返还，往往以受领人的现存利益为限，而因恢复原状返还，即使受领人现有财产减少，也不能免除返还义务，对非违约方有利。但要求所有被解除的合同都溯及既往也不可能，某些合同从其性质和履行情况看，就不适于溯及既往。
我国合同法从实际出发，借鉴国外经验，遵循经济活动高效的原则，对合同解除的效力作了比较灵活的规定，即合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
所谓根据履行情况，指根据履行部分对债权的影响。如果债权人的利益不是必须通过恢复原状才能得到保护，不一定采用恢复原状。当然如果债务人已经履行的部分，对债权人根本无意义，可以请求恢复原状。
所谓根据合同性质，指根据合同标的的属性。根据合同的属性不可能或者不容易恢复原状的，不必恢复原状。这类情况主要有：1.以使用标的为内容的连续供应合同。比如水、电、气的供应合同，对以往的供应不可能恢复原状;租赁合同，一方在使用标的后，也无法就已使用的部分作出返还。2.以行为为标的的合同。比如劳务合同，对于已经支付的劳务，很难用同样的劳动者和同质量的劳务返还。3.涉及善意第三人利益的合同。比如，合同标的物的所有权已经转让给他人，如果返还将损害第三人利益;解除委托合同，如果允许将已办理的委托事务恢复原状，就意味着委托人与第三人发生的法律关系失效，将使第三人的利益失去保障。
所谓恢复原状，指恢复到订约前的状态。恢复原状时，原物存在的，应当返还原物，原物不存在的，如果原物是种类物，可以用同一种类物返还。恢复原状还包括：1.返还财产所产生的孳息;2.支付一方在财产占有期间为维护该财产所花费的必要费用;3.因返还财产所支出的必要费用。
其他补救措施，包括请求修理、更换、重作、减价等措施。
合同解除后还能否请求损害赔偿?国外法学界有不同的观点：一种意见认为，合同解除与损害赔偿不能并存。理由是，合同解除使合同关系回复到订约前的状态，与未发生合同关系一样，因违约而承担损害赔偿责任没有存在的基础。另一种意见认为，合同解除与债务不履行的损害赔偿可以并存。理由是，因债务不履行而产生的损害赔偿责任在合同解除前就存在，不因合同解除而丧失。还有的认为，合同解除与信赖利益的损害赔偿并存。理由是，合同因解除而消灭，不再有因债务不履行的损害赔偿责任，但非违约方却会遭受因相信合同存在而实际不存在所致的损害，对该种损害应当赔偿。
合同解除权的行使，具有使基于合同发生的债务关系消灭的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损害赔偿。可见，合同解除的法律后果表现为两个方面的内容。
其一，终止履行的后果;
其二，恢复原状或采取其他补救措施的后果。如有损失的还可要求相对人赔偿损失。
合同解除后，原合同便不在履行，这就意味着当事人一方丧失合同规定的部分或全部权利。为了保护当事人的利益，因合同解除使一方遭受损失的，除依法可以免责外，应由责任方负责赔偿。
第五章 适用合同解除条件中应注意的问题
5.1适用合同解除中应注意的问题
合同是基于双方真实意思表示一致，在当事人之间产生约束力。为了保护合同当事人的合法权益，在出现一方违约，或者是其他原因，导致已经具有法律效力的合同很难履行或者没有必要再履行时，就需要解除合同。合同的解除对当事人的利益影响很大，因此除非法定事由，不得随意解除合同，目的也是为了为了保护合同当事人的合法权益，维护经济秩序、保障和鼓励交易。
除非是法律明确规定一方可以随时解除的合同(如委托合同)，一方当事人要解除合同法律有严格规定，非出于不可抗力、另一方预期或实际违约致使合同目的无法实现不得随意解除合同。对擅自单方面解除合同的当事人，应要求其承担违约责任。鼓励交易是合同法的立法宗旨。对不具备合同解除条件的，不应当确认其合同解除的效力。如当事人一方违约的，只有达到“致使不能实现合同目的”的严重程度时，才可以解除合同。如果违约造成的后果并不严重，不影响合同目的的实现，就不要判决解除合同，使生效的合同尽可能得到履行，从而促进交易，增加社会财富。
另外，法院不要主动干预合同的解除。根据我国合同法的规定，主张解除合同的权利在当事人，法院不得依职权主动解除合同。当事人在符合法律规定的解除合同情形出现，要求解除合同时，应事先与对方进行协商。只有对方有异议，请求人民法院确认解除合同的效力时，法院才可作出裁判。当事人未请求的，法院就不要主动干预。在司法实践中，常出现当事人并未请求解除合同，而法院依职权主动判决合同解除的案件。这种做法，不仅过多地干预了当事人行使合同解除权的*，而且会造成合同解除权被滥用。
合同法是调整市场交易关系的法律规范，以鼓励交易、保障交易安全为宗旨，为此，在合同解除制度的立法和司法上，就要在肯定其制度价值的同时，强调合同制度的严肃性。同时建议，在立法上必须进一步规范合同解除的条件，严格限制解除权的行使，禁止解除权滥用，以实现合同法的立法目的。
结论
在现实经济生活中，由于合同的成立及履行往往受到各种主客观因素的影响与制约，加之合同内容不可能面面俱到，甚至有的合同条款存在瑕疵。所以在合同履行过程中难免会出现与合同不相符合的情形。因此我国《合同法》吸收各国合同立法先进经验，设置合同解除制度，对避免或减少合同当事人损失和维护交易安全都有重要意义。
不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民*房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”
《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条和第58条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，建设单位违反规定，未组织竣工验收或者验收不合格，擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任。
《建设工程质量管理条例》第3条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”
第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、*消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
《商品房销售管理办法》第14条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《*广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”
第30条规定， 房屋出卖人应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，应当承担违约责任。
第32条规定 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
根据上述法律法规建设工程过程中的竣工验收是工程建设最后一道环节，该规定也是为防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。因此根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的规定：“该商品房取得建设部门商品住宅交付使用批准文件”，方可进行交付。被告方在法庭庭审过程中，并未提供其相关部门的批准文件。
根据建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”以及双方签订的商品房买卖合同第9条约定，被告在未按期将验收合格的房屋交付给原告使用的情况下，依法应承担延期交房的违约责任 。
二、被告到期不履行合同约定的交房义务，也未按国家规定和合同约定提供合法有效且充分的依据实现其交房义务，被告的行为已经严重违背合同义务，严重损害了原告的合法权益，应依法承担违约责任，赔偿原告损失。
三、被告在双方合同签订前，向原告所作的宣传与被告交付的房屋宣传也存在巨大的差异，当时被告向原告所出示的宣传资料(包括宣传片、宣传册、效果图等)，对小区景观、绿化、道路、会所、大门造型、数量等均做了详细描述，原告也正是基于此才决定购买该房屋，但依据小区目前的现状和当初被告的宣传广告资料存在严重的出入，且差异巨大，所以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被告在对出售给原告的房屋之前，在宣传资料中已经对小区各配套设施做了详细确定的描述，且该描述对整个商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定起到至关重要的作用，如果被告未能按照当初宣传资料所陈述的内容来履行，那么就应该承担相应的违约责任。
综上所述，代理人认为，原告提供证据确实充分，事实清楚，为了维护原告的合法权益， 根据《*合同法》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十八条的相关规定，特请法院依法支持原告的诉讼请求，即依法判令被告依法交付符合国家规定的房屋给原告和承担相应的违约金。
代理人：董强
二〇一四年九月二十日
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