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浅谈商品房买卖中买方风险及防范

科普小知识2022-04-23 09:48:45
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商品房是指房地产开发经营企业综合开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物(这里指的是不包括二手房)。房地产开发经营企业在房产开发经营中,商品房的买卖一般都采用预售和现房买卖相结合的方式。随着住房制度改革的不断深化,房产市场日益升温,形成了完全的卖方市场,使买方的风险日益增大,是其融资的一种捷径和重要方式。下面,本人就商品房买卖中买受人的风险及其防范谈一些肤浅的看法:

一、现房买卖中买受人的风险

现房买卖,是指商品房开发经营企业将其已建成的商品房售给买受人,由买受人支付房款的行为。其标的物是现实存在的房屋,房屋坐落、层次、结构、面积、质量等买受人都可以亲眼目睹且周围环境、配套设施等都一目了然,交付日期也可以由双方明确约定。但即便如此,现房买卖对买受人来说仍存在一定的风险。

1、商品房开发经营企业无开发经营资质,导致合同无效。

有无开发经营资质将关系到商品房买卖合同的效力。如果商品房开发经营企业无开发经营资质,将导致买卖合同无效,买受人无法获得商品房,即使取得了商品房,一旦发生纠纷按照无效合同的处理原则,也要返还给出卖人。而且无资质企业开发的房产一般情况下都没有取得建设许可证,该商品房当然也无法取得合法的房产证。在这种情况下,买受人不仅无法获得合法的房屋,有时,房地产开发经营企业经营状况还存在购房款无法返还的风险。

2、买卖合同中的房屋(标的物)被房地产开发经营企业设定了抵押,使买受人的权利无法实现。

根据《担保法》第49条规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。关于[适用《担保法》若干问题的解释]第67条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人(一般情况下难以取得),可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后,可以向抵押人追偿。

从以上规定可以知道,房产商如果在未告知买受人其出售的房屋已设定抵押的情况下,将抵押的房产出售给买受人,给买受人带来极大的风险。

①、该出售的房屋已被房产商设定抵押并已依法登记的,即使买受人取得了该房产,但如果房产商未履行设定抵押时应履行的义务,抵押权人就可以行使抵押权,将该房屋通过折价、拍卖、变卖等形式进行处置,并从处置所得价款中优先受偿。如果买受人要取得该房屋的完整的所有权,则必须代房产商清偿其全部债务。如果买受人取得该房屋时,房价款尚未支付,或尚应付房款大于房产商欠抵押权人全部债务的,则买受人代偿不会对其造成损失。否则,就会给买受人造成极大的损失。