原告新大洲物业与被告李英物业管理纠纷一案

原告成都新大洲物业有限责任公司（以下简称新大洲物业）。住所地：成都高新区高新大道永丰路20号。

法定代表人盖东云，该公司总经理。

委托代理人张嘉翔，四川联一律师事务所律师。特别授权代理人。

被告李英，女，汉族，1949年6月4日出生，户籍地成都市锦江区南河口街63号。现住成都市高新区永丰路20号黄金时代城1幢1单元4楼17号。身份证号码：510102490604844

委托代理人钟树生，男，汉族，1945年8月21日出生，户籍地成都市锦江区伴仙街60号2幢1单元10号。现住所地同上。身份证号码：510102194508218411.特别授权代理人。被告李英的丈夫。

原告新大洲物业与被告李英物业管理纠纷一案，本院于2004年12月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员徐永红独任审判，于2005年1月27日公开开庭进行了审理。原告新大洲物业的委托代理人张嘉翔，被告李英及其委托代理人钟树生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新大洲物业诉称，被告2002年11月购买了成都市高新区永丰路20号黄金时代城电梯公寓1栋1单元4楼17号住房一套，面积为122.68平方米，被告在与房屋开发商签订购房合同后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，同时签订了《黄金时代城小高层电梯公寓住宅小区物业管理公约》，约定，原告根据与黄金时代城房屋开发商签订的物业管理委托合同依法对黄金时代城住宅小区进行物业管理，被告按照其购房的建筑面积每月按每平方米一元向原告缴纳物业管理服务费（以下简称物管费），物管费按季度收取，在每一个季度第一个月的前十日内交纳，逾期按应交款总额的3‰交滞纳金。合同签订后，原告按照协议履行了义务，被告于2003年4月入住，从2003年10月一直没有缴纳物管费。原告多次上门催收无效，于2004年10月专门邮寄送达“催缴物管费通知”给被告，但被告至今仍没有缴纳物管费。请求判决：被告向原告支付截至2004年10月31日止的物业管理服务费及滞纳金2744.5元（其中物管费 1840.2元、滞纳金904.3元）。

原告新大洲物业提供了以下证据材料：

1、被告的房屋产权证复印件1份；

2、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》复印件1份；

3、成都市物价局“关于成都黄金时代城物业管理费标准的批复”[成价函（2003）115]复印件1份；

4、原告给被告出具的催款通知复印件1份；

5、物业管理委托合同1份复印件；

6、被告房屋的竣工验收备案表复印件2份；

7、*公共安全行业标准灭火器的维修与报废GA95-19953复印件1份

8、给架空层开设商店店主的通知及黄金时代城1号楼客户明细表复印件1份；

9、关于要求办理屋顶花园建设或者房屋装修相关手续的通知复印件1份；

10、成都市城市管理行政执法机关调查通知书复印件1份；

11、2004年上半年物业管理费收支明细表复印件各1份；

12、黄金时代城小高层电梯公寓住宅小区物业管理公约复印件1份；

13、原告资质证书复印件1份；

14、业主（住户）家庭成员登记卡复印件各1份；

15、业主（住户）登记表复印件各1份；

16、重要邮件签收记录各1份及交寄整付零寄挂号邮件清单复印件1份；

本院经审查对原告提交的16组证据予以采信。

被告李英辩称，一、原告承诺的电视安全监控系统、对讲防盗系统形同虚设，小区内的公共治安秩序、消防安全管理失灵，外来人员、机动车均随意出入，门岗执勤失去意义；二、小区楼道内消防灭火器过期，消防用水管道和消防栓长期处于开启状态，消防管理差；三、小区公共环境差，电梯简易防护设施未及时拆除，玻璃吊顶破烂不堪，喷水设施未使用，*水池成污水池；四、原告长期占用公共部位；五、对顶楼违章建设既不制止也不向有关单位反映，对被告及广大业主的生命财产安全形成隐患；六、未及时向业主公布物管费收支账目；七、未按规定成立业主委员会；八、露天停车场收取的停车费未向业主公布金额和用途；九、违反双方签订的《前期物业管理服务协议》中纠纷的解决办法的约定，不是按照约定双方协商友好解决或向物业管理行政主管部门申请调解，而是直接起诉；十、成都市物价局批准的物业管理服务费已经作废，至于原告应当收多少服务费应当本着质价相符的原则双方重新协商。综上所述，被告认为原告提供的物业管理服务质价不符，根据合同法的规定，原告是先履行义务的一方，其履行义务未到合同约定的物业管理服务质量标准，被告有权拒绝履行相对应的义务。被告自2003年10月起未缴纳物管费的行为不是恶意拖欠，而是对原告行为的合理回应。请求驳回原告的诉讼请求。

被告提供了以下证据：

1、2005年元月十一日廖银德出具的证明原件1份；

2 、擅自进入小区的广告公司等散发的名片原件若干；

3、照片原件18张（电梯脏乱的照片3张、墙体开裂的照片3张、屋顶违章搭建的照片3张、其他公共区域脏乱差状况的照片9张）；

4、2004年12月28日原告公司出具的通知原件1份；

本院经审查对被告提交的4组证据予以采信。

经审理查明，被告李英于2002年11月购买成都市高新区永丰路20号黄金时代城电梯公寓1栋1单元4楼17号住房一套，面积为122.68平方米，被告李英在与房屋开发商成都新大洲房地产综合开发公司签订购房合同后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称协议）和《黄金时代城小高层电梯公寓住宅小区物业管理公约》（以下简称公约）。双方在协议和公约中均约定，由原告根据其与黄金时代城房屋开发商（即成都新大洲房地产综合开发公司）签订的《物业管理委托合同》依法对黄金时代城住宅小区进行物业管理，被告按照其购房的建筑面积每月每平方米一元向原告缴纳物管费，物管费按季度收取，在每一个季度第一个月的前十日内交纳，逾期每天按应交款总额的3‰交滞纳金。双方在上述协议和公约中约定，甲方（即新大洲物业）应当履行房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等六项物业管理服务内容，并就包括房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修、专项服务等物业管理服务应达到的质量标准进行了约定，并约定“甲方（即新大洲物业）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（即本案被告等各业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。上述合同签订后，原告在黄金时代城住宅小区进行物业管理，履行了物业管理义务。被告李英及其家人于 2003年2月入住，从2003年10月起至今未缴纳物管费。原告于2004年10月向被告邮寄送达“催缴物管费通知”。2004年12月8日，原告起诉要求被告支付从2003年10月起的物管及滞纳金，但被告以原告的物业管理服务质量未达到约定标准为由拒绝支付物管费。另查明，被告反映的原告的物业管理服务质量上的问题，如小区卫生质量有待提高、喷水池的使用和美化有待进一步改进、电梯的临时简易防护设施未及时拆除、公共区域在一段时间较乱、较脏、小区安全管理和消防意识均有待加强、物管费收支未及时公布、对顶楼违章建设未有效制止也未及时向有关单位反映、未积极协助成立业主委员会、与业主沟通不够、不及时等等，在不同阶段、不同程度地存在。

本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》和《黄金时代城小高层电梯公寓住宅小区物业管理公约》，是双方的真实意思表示，不违反国家有关法律的强制性规定，该协议真实有效。在原告为被告提供了物业管理服务后，被告应按协议约定的金额和时间向原告缴纳物业管理服务费。本案中，因被告未按约定向原告如数缴纳物业管理服务费构成违约，酿成本案纠纷，应承担向原告继续履行约定的缴纳物业管理服务费的义务并按协议约定支付滞纳金的违约责任。故对原告要求被告支付2003年10月至2004年10月31日期间拖欠的物业管理服务费共1840.2元并就上述延付金额按延期天数（从每季度的11日起计），每天按延付金额的3‰加收滞纳金的诉讼请求予以支持。本院对被告的辩称主张经审查后认为，一、每平方米按照一元缴纳物管费是双方的协商价格，不是物价局的行政指令价格，原被告双方都应当遵守该协商价格，原告方无权单方提价、被告无权单方减少物管费；二、虽然原告的物业管理服务存在需要提高和改进的地方，但原告进行了物业管理服务，履行了合同约定的义务，被告即应当支付约定的物业管理服务费；三、物业管理服务合同属于服务合同的一种，而且因为物业管理公司服务的对象是性格、兴趣各异、要求不同、每个人对物业管理服务应达到的质量标准认识也不同的众多业主，故，在物业管理公司履行合同提供物业管理服务后，部分业主无权以物业管理服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物管费，本院认为这是该类服务合同的特殊性质所决定的；四、物业管理服务公司是否确实没有提供约定的物业管理服务、没有达到约定的质量标准而不应收取物管费、物业管理服务费的收取标准是否确实不适当等问题，应当由物业管理公司的行政管理机关或仲裁机构、人民法院依职权确定，其把握标准应当是既应当保护业主的合法权益，也不能损害物业管理服务机构的合法权益，尽量寻求业主利益和物业管理服务公司利益的平衡。这个平衡点应根据物业管理服务公司提供的服务的项目、价格和质量来综合确定。本案中被告对原告提供了物业管理服务的基本事实并无异议，关于原告提供的物业管理服务质量问题，本院认为原告新大洲物业确实应当加强改进、尽快提高服务质量，对业主反映的问题应当及时解决，并应当经常和及时同业主沟通，以利于安定团结、有利生产和生活。但原告提供的物业管理服务的总体质量还是符合双方的约定的，被告拒付物管费的理由不充分，本院不予支持；五、根据双方在《前期物业管理服务协议》和《黄金时代城小高层电梯公寓住宅小区物业管理公约》中“甲方（即新大洲物业）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（即本案被告等各业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”的约定，对本案原告未达到管理服务质量约定目标的行为，被告等各业主有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，被告有权要求原告赔偿；六、因原告提供的物业管理服务质量上确实存在需要改进的地方，对原告要求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。据此，依照《*合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：

一、被告李英在本判决生效后15日内向原告成都新大洲物业有限责任公司支付1840.2元。

二、驳回原告成都新大洲物业有限责任公司的其他诉讼请求。

案件受理费120元，由被告李英负担（此款已由原告成都新大洲物业有限责任公司预交，被告李英在履行第一项义务时一并支付给原告）

如不服本判决，可在定期宣判的次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。