房产经纪人

房产经纪人即房地产经纪人（从事房产交易的人员）。房地产经纪人就是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人代表。凡是从事房地产销售工作的都属于房地产经纪人。但是，由于我国房地产销售的特点，现在我们一般将从事一手房销售的称为房地产经纪人或置业顾问，将从事二手房交易的称为房地产经纪人。房地产经纪人是房地产中介的一部分。房地产中介主要由房地产咨询、房地产评估、房地产经纪三个部分构成。在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为“房屋中介”或“二手房中介”。

1、行业背景

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

2、岗位职责

1.负责客户的接待、咨询工作，为客户提供专业的房地产置业咨询服务；

2.陪同客户看房，促成二手房买卖或租赁业务；

3.负责公司房源开发与积累，并与客户建立良好的业务协作关系。

3、执业资格

在我国的房产经纪人执业资格共分三种：房地产经纪人执业资格、房地产经纪人协理从业资格、国际注册HKTCC职业证书。

4、职业技能

1.收集信息的技能

信息是房地产经纪人开展经纪业务的重要资源，房地产经纪人只有具备良好的信息收集技能，才能源源不断地掌握大量真实、准确和系统的房地产经纪信息，首先，收集信息的技能包括：对日常得到的信息进行鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力。其次，收集信息的技能还包括：根据特定业务需要，准确把握信息收集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地收集到针对性信息。

房产经纪人

2.市场分析的技能

市场分析技能是指经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括：数学处理分析、比较分析、因果关系分析等。

3.人际沟通的技能

包括了解对方心理活动和基本想法的技能、适当运用向对方传达自我意思方式（如语言、表情、身体动作等）的技能、把握向对方传达关键思想的时机的技能等。

4.供求搭配的技能

房地产经纪人是以促成交易为已任的，因此不论是居间经纪人，还是代理经纪人，都需要一手牵两家，其实质也就是要使供求双方在某一宗（或数宗）房源上达成一致。在实际工作中，供求搭配技能较高的房地产经纪人，成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高，而供求搭配技能较差的房地产经纪人则常常劳而无功，工作效率低。

5.把握成交时机的技能

房地产经纪人应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟，如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑，从而使交易达成。

5、执业规则

第一条，为了规范房地产经纪行为，提高房地产经纪服务质量，保障房地产交易者的合法权益，维护房地产市场秩序，制定本规则。

第二条，本规则是指导房地产经纪行业组织对房地产经纪人员进行自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。

第三条，本规则有关用语定义如下：

（一）房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。

（二）房地产代理，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

（三）房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

（四）房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民*房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

（五）房地产经纪人员，是指房地产经纪人或者房地产经纪人协理。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务；房地产经纪人协理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。

（六）房地产经纪人，是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认，取得*房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得*房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

（七）房地产经纪人协理，是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得*房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得*房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。

（八）委托协议，是指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业服务，为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同。

（九）独家代理，是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。

（十）佣金，是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。

（十一）差价，是指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的价格（租金）低于房屋承购人（承租人）支付的价格（租金）的部分。

第四条，房地产经纪人员应当充分认识房地产经纪存在的社会意义和价值，懂得房地产经纪在增进交易安全、保障交易公平、缩短交易时间、降低交易成本、优化资源配置、促进人民群众居住水平化等方面的重要作用，树立崇高的职业荣誉感和强烈的职业责任感。

第五条，房地产经纪机构、房地产经纪人员从事房地产经纪活动，应当遵守法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

第六条，房地产经纪机构、房地产经纪人员应当勤勉尽责，以向委托人提供规范、优质、高效的专业服务为宗旨，以促成合法、安全、公平的房地产交易为使命。

第七条，房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行代理业务时，在合法、诚信的前提下，应当维护委托人的最大权益；在执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。

第八条，房地产经纪机构以及房地产经纪人员之间，应当相互尊重，公平竞争，共同营造良好的市场环境，建立优势互补、信息资源共享的和谐发展关系。

第九条，房地产经纪机构、房地产经纪人员应当保守委托人的商业秘密或者个人隐私，不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄漏给他人。

第十条，房地产经纪机构应当建立和健全各项内部管理制度，加强内部管理，规范自身执业行为，指导、监督房地产经纪人员及相关辅助人员认真遵守本规则，对房地产经纪人员的违法违规行为进行干预并采取必要的补救措施，依法对房地产经纪人员的业务行为承担责任。

第十一条，房地产经纪机构应当加强对房地产经纪人员的职业道德教育和业务培训，鼓励和支持房地产经纪人员参加行业组织举办的继续教育等活动，促使其不断增长专业知识，提高专业能力，维护良好的专业形象。

第十二条，房地产经纪机构与委托人签订委托协议后，方可对外发布相应的房源、客源信息；发布的信息应当与事实相符。

第十三条，房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示下列事项：

（一）营业执照；

（二）房地产管理部门备案证明；

（三）房地产经纪行业组织会员证书；

（四）房地产经纪机构品牌标识；

（五）所聘用的房地产经纪人员的姓名、照片、职业资格、联系电话等；

（六）服务内容、服务标准及业务流程；

（七）服务收费标准及收取方式；

（八）遵守的房地产经纪执业规划；

（九）使用的房地产经纪业务合同文本；

（十）信用档案上网公示证明；

（十一）投诉方式和渠道；

（十二）法律法规规定应当明示的事项。

第十四条，房地产经纪机构应当贪污承接房地产经纪业务，并指派或者由委托人选定注册在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人，执行经纪业务，并在委托协议中载明。承办人可以选派注册在本机构的房地产经纪人协理为经纪业务的协办人，协助承办人执行经纪业务。承办人选派协办人的，应当在委托协议中载明，对协办人执行经纪业务进行指导和监督，并对其工作结果负责。

第十五条，房地产经纪机构、房地产经纪人员不得采取引诱、欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通、恶意降低佣金标准或者诋毁其他房地产经纪机构、房地产经纪人员等不正当手段承揽房地产经纪业务。

第十六条，房地产经纪机构、房地产经纪人员不得招揽已由另一房地产经纪机构独家代理的经纪业务；不得承接、承办自己不能胜任的经纪业务；应当拒绝接受违法违规或者违背社会公德、损害社会公共利益的房地产经纪业务。

第十七条，房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订委托协议，并尊重委托人的选择，优先使用行政主管部门制定的房地产经纪合同示范文本或者房地产经纪行业组织推荐的房地产经纪合同文本。在房地产经纪合同中应当有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名及注册号。

第十八条，房地产经纪机构不得转让或者变相转让受托的经纪业务。经委托人书面同意，两个或者两个以上的房地产经纪机构可以合作完成委托人委托的房地产经纪业务。参与合作的机构应当合理分工、明确职责、密切协作，意见不一致时应当及时通报委托人协商决定。房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担连带责任。合作完成经纪业务根据合作协议分配佣金。

第十九条，房地产经纪售货员在执行业务时，应当注重仪表、礼貌待人，维护良好的职业形象。

第二十条，房地产经纪人员在执行业务时，应当向当事人出示自己的注册证书，不得将注册证书借给他人使用或者允许他人以自己的名义执业。

第二十一条，房地产经纪人员应当要求委托人提供其身份证件，凭借自己的专业知识和经验做好下列工作：

（一）对于房屋出售人（出租人）委托的，应当向其全面、详细询问为促成委托人与第三人进行委托出售（出租）房屋交易必必须的房屋的坐落、实物状况、权益状况、周围环境等情况，要求委托人如实提供相应的房屋权属证明等资料（核实后留下复印件，退还原件），并到委托出售（出租）房屋现场及有关部门进行必要的调查、核实，向委托人说明其中的有利和不利因素及对交易可能产生的影响。

（二）对于房屋承购人（承租人）委托的，应当向其详细询问意愿购买（租赁）房屋的用途、区位、价位（租金水平）、面积、户型、建成年份新旧程度等要求。

第二十二条，房地产经纪人员采取假赠与、瞒报或者不实申报成交价、借公证委托售房等手段规避国家相关规定。

第二十三条，房地产经纪人员应当及时、如实地向委托人报告业务进行过程中的订约机会、市场行情变化及其他有关情况，不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项；应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况，不得在脱离、隐瞒、欺骗房地产经纪机构的情况下开展经纪业务。

第二十四条，房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验，向承购人（承租人）提供经过调查、核实的标的房屋信息，如实地向其告知标的房屋的有关情况，协助其对标的房屋进行查验。

第二十五条，房地产经纪机构、房地产经纪人员应当严格遵守房地产交易资金监管规定，保障房地产交易资金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金。

第二十六条，房地产经纪机构、经纪人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况，向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。

第二十七条，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。

房地产经纪机构未完成协议约定的事项，或者服务未达到委托协议约定的标准的，不应收取佣金，但可以依据委托协议的约定，要求委托人支付从事经纪服务已支出的必要费用。房地产经纪机构事先未与委托人就经纪服务费用达成约定的，不得要求委托人承担经纪服务费用。

第二十八条，房地产经纪机构应当建立和健全业务记录制度。执行业务的房地产经纪人员应当如实全程记录业务执行情况及发生的费用等，形成业务记录。

第二十九条，房地产经纪机构应当妥善保管委托人提供的资料、委托协议、买卖合同或租赁合同、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。

第三十条，本规则将根据需要及时修订、完善，为房地产经纪机构和房地产经纪人员提供良好执业的指引。

第三十一条，本规则由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

第三十二条，本规则自2007年1月1日起施行。

6、职业考试

考试简介

建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲，编写考试教材和组织命题工作。考前培训工作按照培训与考试分开，自愿参加的原则进行。人事部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题。

基本要求

*公民，遵守国家法律、法规并具备以下条件之一者；

已取得房地产经纪人协理资格。

1、大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。

2.、本科学历

工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。

3、双学士学位

工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。

4、硕士学位

工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。

5、博士学位

从事房地产经纪业务工作满1年。

考试科目

房地产基本制度与政策

房地产经纪概论

房地产经纪实务

房地产经纪相关知识

成绩管理

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续的两个考试年度内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。

考试教材

全国房地产经纪人执业资格考试辅导教材一套共四册（含《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》和《房地产经纪相关知识》）以及一本考试大纲。

发证机构

房地产经纪人执业资格考试或从业资格考试合格后，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《*房地产经纪人执业资格证书》或《*房地产经纪人协理从业资格证书》。

《*房地产经纪人执业资格证书》全国范围有效。

《*房地产经纪人协理从业资格证书》在其所在行政区域内有效。

房地产经纪人协理合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的。该证书在有效。人力资源社会保障部颁发职业等级证书，香港HKTCC颁发国际注册证书。

考试时间

房地产经纪人执业资格实行的是全国统一大纲、命题、组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年举行一次，人力资源社会保障部每年举行多次，国际注册职业证书每年举行4次。

7、职业现状

58集团发布《2018年百万房产经纪人生存报告》显示，在本次调查的110万房产经纪人中，少于29岁的“90”后经纪人占比超过了6成。此外，在激烈的市场竞争中，房产经纪人的专业和经验，是生存的根本。

在购房者看来，房产经纪人给他们留下最深的印象是能拼、敢拼，超过三分之一的受访者认为经纪人是最能吃苦的奋斗者，25.7%人认为他们是房产行业的专业性人才。与工作辛苦相对的是，人们普遍认为房产经纪的收入不稳定，仅有22%的人认为该群体的整体收入高企。

据统计，全国36%的经纪人每天上班时间超过10个小时，87%的经纪人平均每周休息时间少于一天。对于房产经纪人来说，不是在带看和签约的路上就是不断在找客户，他们中35.4%的人每天联系10到30个客户，一半人平均每月带看房源数为10到30套。