地产招商

地产指在土地所有制的范围内，用来作为财产的土地。招商是指为项目中经营性的物业需求租户或者经营户的工作。

中文名：地产招商

包含：作为财产的土地

属于：土地所有制的范围内

根本区别：地产与土地

1、地产概念

地产指在土地所有制的范围内，用来作为财产的土地。用中国嘉兴招商策划师的话，简而言之就是土地财产，受法律保护，并具有明确的权属关系，地产包含地面及其地上建筑与地下建筑的总和，而我们常说的土地则没有权属关系，这就是地产与土地的根本区别。

中国嘉兴招商网地产主要包括土地和土地资本。

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是利用有效的土地资源，为能使今后达到一定的效益以及达到一定的使用标准而进行得一种开发投资。

在市场经济的前提下，这种地产投资要转化为一定量的不动产载体（物化劳动是指生产工具、生产工艺释放技术生产力作用于劳动对象并改变劳动对象形式，实施产品生产与价值创造的物质能量运动）和可售可租赁的商业业态等（指一定状态的人类劳动），而这种投资具有一定的商品属性。

法律意义上的土地财产一般具有以下特征：

l、属于一定的所有者或使用者，并能给所有者和使用者带来一定的权益。

2、对制度的范围有明确规定。

3、在不违反法律的情况下，所有者具有转让权。

土地财产按其用途可以分为：

1、居住用地；

2、工业用地；

3、商业地产；

4、仓储用地；

5、市政、交通用地；

6、科教文卫设施用地；

7、绿化用地；

8、其他用地等。

2、地产招商

房地产招商主要由咨询顾问公司协助进行房地产的招商和市场调研。房地产的招商项目组织确定和工作次序的建立。设计阶段房地产的招商项目就可与有目标商户探讨工建要求了。研究房地产项目招商的微观及合伙伙伴、项目融资渠道的确定。地产

3、招商前景

在中国，地产是指在土地所有制的关系下，作为财产的土地，他主要包括土地和土地资本，而土地资本具有商品属性，可用于交易。中国地产招商的交易市场主要有两种形式，他们分别为一级市场（由国家垄断经营的市场）和二级市场（由具有法人资格经营而形成的市场）。

部分商企通过拍卖和购买获得国家一定时期的土地使用权，但只是囤积，未见使用。这势必对中国地产招商造成影响，久而久之，土地价格便会随之抬升，相关地产的行业也会受到波及。

对此，中国土地资源部正在积极地酝酿新一轮土地调控政策。主要是针对高地价以及高房价的调控，获悉，国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，在北京、上海等地区的调研已经暂告一段落，并正在形成2010年新的土地调控政策，这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。新的土地政策一旦严厉执行，必将对楼市泡沫形成打压之势。

一系列土地政策出台后，将有利于稳定中国地产界，为中国地产的招商活动步入正轨提供政策的支持。

4、招商步骤

地产策划大致可以分为三个内容，而这些内容环环相连，步步紧扣，是一条连续性的发展链，需步步为营，每个步骤都需妥当。中国高度地产的工作人员将地产招商策划称之为“三部曲”：

一，项目的前期定位策划：即地产开发项目的可行性研究分析，包括项目定位，市场调研，项目的经济效益分析，项目优惠政策核实等等。地产项目的前期定位策划，可以说是一个决策门槛，它的判断决定着地产项目“做”还是“不做”的问题。

二，项目的招商推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。

三，项目的招商策划：包括招商人员培训，招商的步骤制定，招商的方案提交以及招商预计效果的预测等等，；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。这些都需要从业人员丰富的经验、扎实的功底、独到的眼光和新颖的思维。

只有做到三个步骤的稳扎稳打，才能把地产招商策划做的更加的完美和优秀。

5、招商宣传

1、前期准备

地理位置介绍文件（带图）．招商项目列表（详细）．当地招商政策（优惠程度）．职能部门宏观指导政策．经营模式及合作形式．市场运做步骤计划书．需投资值及投资去向详表．利润估算及分配形式．准备好了这些，到当地商务局递交批准。

2、利用网络广告，如类似中国嘉兴招商网等类似服务型网站进行推广，增加知明度。

3、开展楼盘探讨活动及娱乐性活动穿插地产招商广告

4、地产的概况要文发放

6、搜索引擎关键字优化提高其访问量增加流量数目。以便招商。

探讨

6、招商技巧

所谓知己，就是要充分认识自己，既是招商人员自身的认识又是地产项目的认识，做到扬长避短。给人的第一印象十分重要，作为地产招商人员，要注重自身的包装，包括知识面、形象、举止、社交礼仪、谈吐、修养等各方面。在招商过程中要做到随机应变。地产招商需要的就是综合型的专业人才。地产项目的认识包括对项目所在地的区域规划、经济发展水平、地产业竞争状况、人文地理环境等方面的认识。要清楚所做地产项目开发的方向，知道自己在做什么样的一个项目，项目出来会达到什么样的状况。只有这样，在与商户交谈时方能做到有的放矢。

所谓知彼，就是要了解对方的性格喜好，关注的问题以及目的等等。用商业语言与对方沟通，切入主题，让对方清楚了解为什么“有利可图”。地产其实是个长期性的工作，不可能一蹴而就，要想尽办法融入对方的圈子里去，在不断的摸索中达成共识。

在地产过程中，要做到诉之以理，动之以情，诱之以利，胁之以灾，诉之以理:凡事讲道理，招商时候，要和客户客观的说明你的项目情况。不要妄自夸大，也不要低声下气。做到不卑不亢。动之以情：就是像朋友那样和他聊谈，让他感到你的亲和力。诱之以利：商家进驻到底还是要看项目能不能给他带来收益，要向他说明项目上的优势所在，让他相信项目的可盈利性。胁之以灾：就是要分析厉害关系，如果你不进来，你会损失些什么。在地产过程中，要充分做到知己知彼，最后才能招商成功。

7、交易程序

一、根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，按照土地供应计划方案，发布土地供应信息。

二、公告内容：出让人的名称和地址；出让宗地的位置、面积、使用年限、用途、规划设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。

三、做好土地的划拨、出让前期准备工作，并具体组织实施划拨、出让，依法管理土地交易市场。

??拍卖程序：（1）主持人点算竞买人；（2）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（4）主持人报出起叫价；（5）竞买人举牌应价或者报价；（6）主持人确认该应价后继续竞价；（7）主持人连续三次宣布同一应价而没有应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（8）主持人宣布最高应价者为竞得人。

??招标程序：

（1）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

（2）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的出让人应当依照本规定重新招标。

（3）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。（4）招标人根据评标结果，确定中标人。

挂牌程序：

（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公告；

（2）符合条件的竞买人填写报价单报价；

（3）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

（4）出让人继续接受新的报价；

（5）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。